Ristrutturazione edilizia rudere: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un cittadino condannato per abusi edilizi. La sentenza chiarisce che la ristrutturazione edilizia di un rudere è ammissibile solo se si fornisce prova rigorosa della consistenza originaria del manufatto (volume, sagoma, struttura). In assenza di tale prova, l’intervento è considerato nuova costruzione abusiva, essendo irrilevante la sola registrazione catastale del rudere.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ristrutturazione Edilizia Rudere: Quando un Intervento Diventa Nuova Costruzione?

La ristrutturazione edilizia di un rudere rappresenta un’opportunità affascinante ma carica di insidie legali. Molti proprietari di terreni con manufatti diroccati si chiedono se sia possibile recuperarli, ma la linea di confine tra una legittima ristrutturazione e una nuova costruzione abusiva è spesso sottile. Con la sentenza n. 26517 del 2024, la Corte di Cassazione torna a fare chiarezza su questo punto, stabilendo criteri rigorosi per distinguere i due tipi di intervento e sottolineando l’importanza della prova della preesistenza.

I Fatti del Caso

Il caso nasce dalla condanna di un cittadino per reati edilizi previsti dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01). L’imputato aveva eseguito dei lavori su quello che riteneva un fabbricato preesistente, seppur in condizioni precarie. A suo dire, si trattava di opere di sistemazione e ripristino di mura perimetrali, qualificabili come ristrutturazione di un edificio già accatastato.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello, tuttavia, avevano classificato l’intervento come una “nuova opera” realizzata in assenza del necessario permesso di costruire, confermando la condanna. L’imputato ha quindi proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che la presenza di un rudere accatastato fosse sufficiente a giustificare un intervento di ristrutturazione.

La Decisione della Corte: i limiti della ristrutturazione edilizia di un rudere

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale: per poter parlare di ristrutturazione, è indispensabile che esista un “immobile di riferimento” del quale sia possibile identificare con precisione le caratteristiche planivolumetriche e strutturali originarie.

Un semplice rudere, privo di mura perimetrali, coperture e strutture orizzontali definite, non costituisce una base sufficiente per un intervento di ristrutturazione. In assenza di una prova certa e oggettiva della consistenza preesistente, qualsiasi opera di ricostruzione è da considerarsi a tutti gli effetti una nuova costruzione.

Le Motivazioni

La Corte ha articolato la sua decisione su alcuni pilastri argomentativi di grande importanza pratica.

La Necessaria Prova della “Consistenza” Preesistente

Il cuore della motivazione risiede nella nozione di “consistenza”. La legge, quando parla di ristrutturazione, si riferisce a un edificio con caratteristiche essenziali ben definite: volumetria, altezza, sagoma e struttura complessiva. Se anche uno solo di questi elementi non è accertabile in modo inequivocabile, non si può procedere con una ristrutturazione. L’accertamento, precisa la Corte, deve fondarsi su “dati certi ed obiettivi”, come documentazione fotografica d’epoca, cartografie, progetti approvati o altre prove documentali, e non su stime soggettive o calcoli parziali.

L’Irrilevanza della Sola Annotazione Catastale

Un punto cruciale chiarito dalla sentenza è che la semplice registrazione del rudere al catasto non è una prova sufficiente della sua consistenza originaria. L’accatastamento è un atto a fini fiscali e di identificazione, ma non certifica di per sé le dimensioni e le caratteristiche strutturali di ciò che esisteva un tempo. Il ricorrente, nel caso di specie, si è limitato a invocare l’annotazione catastale senza mai produrre una relazione tecnica o altri documenti capaci di dimostrare la conformazione originaria del manufatto.

Le Conclusioni

La sentenza n. 26517/2024 della Corte di Cassazione rafforza un orientamento consolidato, offrendo un monito chiaro a chiunque intenda intervenire su ruderi o edifici fatiscenti. La qualificazione di un’opera come ristrutturazione edilizia di un rudere non è automatica ma richiede un onere probatorio molto stringente a carico del proprietario.

Le implicazioni pratiche sono significative: prima di avviare qualsiasi cantiere su un rudere, è fondamentale condurre una ricerca approfondita per reperire ogni possibile prova oggettiva della sua consistenza originaria. Affidarsi a un tecnico qualificato (architetto, ingegnere o geometra) per redigere una perizia asseverata basata su dati certi è il primo passo indispensabile per evitare di incorrere in gravi reati edilizi. In mancanza di tale prova, l’unica via percorribile è quella di richiedere un permesso di costruire per una nuova edificazione, rispettando la normativa urbanistica vigente.

È possibile ristrutturare qualsiasi rudere?
No. Secondo la Cassazione, la ristrutturazione è legittima solo se è possibile accertare con il massimo rigore, e sulla base di dati oggettivi (documentazione fotografica, cartografie, ecc.), la consistenza preesistente del manufatto demolito o crollato, incluse volumetria, altezza e struttura complessiva.

La registrazione di un rudere al catasto è sufficiente per dimostrarne la consistenza originaria?
No. La sentenza chiarisce che la sola annotazione catastale è un elemento insufficiente. Per legittimare una ristrutturazione, il proprietario deve fornire prove concrete e oggettive, come relazioni tecniche o documentazione storica, che descrivano in modo inequivocabile le dimensioni e le caratteristiche dell’opera originaria.

Cosa succede se si costruisce su un rudere senza poter dimostrare come era fatto prima?
L’intervento viene considerato una “nuova costruzione” e non una ristrutturazione. Se eseguito senza il necessario permesso di costruire, integra un reato edilizio, con il rischio di subire una condanna penale e l’ordine di demolizione dell’opera.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 26517 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 26517 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/03/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME nato il DATA_NASCITA a Palermo; nel procedimento a carico del medesimo; avverso la sentenza del 16/05/2021 della Corte di appello di Palermo; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria scritta del AVV_NOTAIO ha chiesto la dichiarazione di inammissibilità del ricorso. lette le conclusioni del difensore dell’imputato AVV_NOTAIO NOME che ha insistito per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza indicata in epigrafe, la Corte di appello di Paler confermava la sentenza del tribunale di Termini Imerese dell’11.7.2022, con c COGNOME NOME era stato condannato in relazione ai reati di cui agli ar lett. c) del DPR 380/01 e 95 del DPR 380/01.

Avverso la predetta<t~Di NOME COGNOME, tramite il difensore di fiducia, ha proposto ricorso per RAGIONE_SOCIALEzione deducendo due motivi d impugnazione.

Deduce, con il primo, i vizi ex art. 606 comma 1 lett. b) cod. proc pen., rappresentando che la struttura in esame, diversamente da quanto ritenut sarebbe risultata esistente seppure in precarie condizioni, e regolarm

accatastata, e come tale identificabile anche nella sua consistenza, peraltro a alla luce di quanto indicato ai sensi dell'art. 9 bis del DPR 380/01. Co conseguenza della applicabilità RAGIONE_SOCIALE previsioni di cui all'art. 3 comma 1 lette del DPR 380/01, trattandosi di fabbricato da ristrutturare e con la configurabilità di interventi di nuova opera come ritenuto in sentenza. In tal s deporrebbero anche le dichiarazioni di due testimoni, che avrebbero descritt lavori di sistemazione e/o ripristino di parte di mura perimetrali. Si aggiunge il comune competente non avrebbe mai formulato alcuna contestazione circa la errata e/o irregolare operazione di accatastamento dell'immobile.
COGNOME Con il secondo motivo, deduce il vizio di contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione. Si osserva che le motivazioni della corte possono essere condivise siccome sconfessate dalla lettura degli atti processua E si ribadisce che le opere consistono solo in una riparazione o sistemazione messa in sicurezza di una parete. Inoltre, non emergerebbe alcun aumento di cubatura né alcuna della variazione di sagoma. E si contesta lo scarso rilievo d alla procedura di accatastamento anche da uno dei testi valorizzati.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I due motivi, siccome entrambi afferenti alla esclusione del configurabilità di un intervento di nuova opera, sono omogenei e devono essere esaminati congiuntamente. Il ricorso è inammissibile, per mancanza di puntuale confronto, innanzitutto, con le argomentazioni dei giudici. Gli stessi ha evidenziato l’avvenuta emersione della mera presenza di un rudere privo di ogni precisa identificazione RAGIONE_SOCIALE sue caratteristiche planovolumetriche, che solo esistenti permettono legittimi interventi sullo stesso, che eventualmente rientr nel profilo della ristrutturazione. In tal senso, la Suprema Corte ha sempre ribad – pur nel quadro della evoluzione legislativa che ha interessato l’art. 3 lett. DPR 380/01 relativo alla nozione di ristrutturazione, la quale non ha mai comunque condotto alla modifica del dato di partenza necessario per ogni intervento di t tipo, ovvero la esistenza di un immobile di riferimento, come tale connotato nel sue precise caratteristiche tipizzanti, dimensionali e strutturali, di cui cons traccia -, che per rudere funzionale ad un predetto intervento edilizio d intendersi un organismo edilizio originario, dotato di mura perimetrali, strut orizzontali e copertura, ovvero un organismo per il quale sia stata accertat preesistente consistenza in base a riscontri documentali, alla verifica dimension del sito o ad altri elementi certi e verificabili (indicazioni in tal senso, al caso concreto, sono evincibili in Sez. 3, n. 40342 del 03/06/2014 Rv. 260552 01). La rilevanza di tale dato è stata con cura sempre ribadita dalla giurisprude
di legittimità, che ha sempre richiamato l’attenzione sul fatto che interventi e legittimi su di un cd. rudere, compresa in particolare la ristrutturaz impongono, quale imprescindibile condizione, che sia possibile accertare l preesistente consistenza di ciò che si è demolito o è crollato e che tale accertamento dovrà essere effettuato con il massimo rigore e dovrà necessariamente fondarsi su dati certi ed obiettivi, quali documentazion fotografica, cartografie etc., in base ai quali sia inequivocabilmente individua la consistenza del manufatto preesistente (cfr. Sez. 3, n. 5912 del 22/1/20 COGNOME e altri, Rv. 258597; Sez. 3 n.26713 del 25/6/2015, COGNOME, n massimata). Da qui la precisazione per cui, l’utilizzazione del termi «consistenza», da parte del legislatore, nell’art. 3, comma 1, lett. d) del 380/01, relativo ai casi di ristrutturazione, inevitabilmente include tu caratteristiche essenziali dell’edificio preesistente (volumetria, altezza, st complessiva, etc.), con la conseguenza che, in mancanza anche di uno solo di tal elementi, necessari per la dovuta attività ricognitiva, dovrà escluders sussistenza del requisito richiesto dalla norma. Parimenti, detta verifica non p essere rimessa ad apprezzamenti meramente soggettivi o al risultato di stime calcoli effettuati su dati parziali, ma dovrà, invece, basarsi su dati certi, co ed obiettivamente apprezzabili (RAGIONE_SOCIALE. pen. sez. 3 45147/15).
A fronte quindi di una motivazione che ha articolatamente illustrato l ragioni della esistenza di un rudere non identificato nella sua caratterist planovolumetriche, e ha fatto quindi corretta applicazione dei principi sopra cit individuando l’avvenuta realizzazione di opere nuove, il ricorrente ha opposto sol una personale ricostruzione, fondata sulla valorizzazione della annotazione catasto del rudere, senza tuttavia mai affrontare e superare il dato nodale d motivazione: costituito dalla circostanza per cui, in ogni caso, non era dato, luce di tutti gli elementi disponibili, dichiarativi e documentali, rinven dimensioni e caratteristiche del rudere. Peraltro mai citate neppure dal ricorre che si è solo limitato a riferire di annotazioni catastali e di una necessaria, a relazione tecnica relativa all’immobile, senza tuttavia mai allegarla, a partir giudizi di merito e fino in questa sede, né tantomeno illustrarne il contenuto, particolare riferimento alla possibilità di rinvenire, come richiesto giurisprudenza, indicazioni precise sulla dimensione e caratteristiche dell’op originaria.
Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto ch il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per ricorrente ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spe procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in da

13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il rico sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa inammissibilità”, si dispone che lo stesso versi la somma, determinata in v equitativa, di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dell spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE dell RAGIONE_SOCIALE

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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