Revoca ordine di demolizione: la decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che revocava un ordine di demolizione di un immobile abusivo. Il Tribunale aveva basato la sua decisione sulla sola esistenza di un permesso in sanatoria, senza però verificarne la legittimità e la completezza. Secondo la Suprema Corte, il giudice dell’esecuzione ha il dovere di accertare che il condono sia valido e copra l’intera opera abusiva. In questo caso, il permesso era solo parziale, rendendo illegittima la revoca ordine di demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Revoca Ordine di Demolizione: Quando il Condono Edilizio Non Basta

La revoca ordine di demolizione di un immobile abusivo a seguito di un condono edilizio non è automatica. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il giudice dell’esecuzione deve svolgere un’attenta verifica sulla legittimità e completezza del permesso in sanatoria prima di poter annullare l’ordine di abbattimento. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria ha origine da una sentenza del 1998 che condannava due soggetti per abusi edilizi, disponendo la demolizione di un manufatto composto da un primo e un secondo piano realizzati in sopraelevazione. Anni dopo, nel 2014, la Procura emetteva l’ingiunzione a demolire. I proprietari presentavano diverse istanze di condono e, ottenuto un primo permesso in sanatoria nel 2020, si rivolgevano al giudice dell’esecuzione per chiedere la revoca dell’ordine. Il Tribunale, in funzione di giudice di rinvio, accoglieva la richiesta, revocando l’ingiunzione a demolire sulla base del provvedimento amministrativo ottenuto.

L’Appello della Procura e la Decisione della Cassazione

Contro questa decisione, il Procuratore della Repubblica ricorreva in Cassazione, lamentando che il Tribunale avesse concesso la revoca ordine di demolizione senza effettuare alcuna verifica sulla legittimità del permesso in sanatoria. In particolare, il permesso riguardava solo una parte dell’immobile abusivo (un appartamento al secondo piano), lasciando scoperte le altre porzioni oggetto della stessa ordinanza di demolizione. La Procura sosteneva che il giudice avrebbe dovuto usare i suoi poteri istruttori per un controllo completo, cosa che non era avvenuta.

La Posizione della Suprema Corte sulla Revoca Ordine di Demolizione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della Procura, annullando l’ordinanza del Tribunale e rinviando per un nuovo giudizio. Gli Ermellini hanno chiarito che il giudice dell’esecuzione non può limitarsi a prendere atto dell’esistenza di un permesso di condono. Al contrario, ha il potere e il dovere di verificare:

1. La legittimità sostanziale: se il permesso è stato rilasciato nel rispetto di tutti i presupposti di legge.
2. La corrispondenza oggettiva: se quanto sanato corrisponde esattamente a quanto oggetto dell’ordine di demolizione.

Nel caso specifico, la revoca era illegittima perché fondata su un permesso parziale, che sanava solo una delle unità immobiliari abusive.

Le Motivazioni

La Corte ha ribadito un principio consolidato: di fronte a un’istanza di revoca, il giudice dell’esecuzione deve accertare la piena compatibilità tra il provvedimento amministrativo (il condono) e l’ordine giudiziario (la demolizione). Una semplice emanazione del permesso non è sufficiente. Inoltre, la sentenza ha sottolineato che, ai fini del condono, un edificio deve essere considerato come un complesso unitario, specialmente se fa capo a un unico centro di interessi (in questo caso, due comproprietari). Non è ammissibile un “frazionamento artificioso” delle domande di condono per aggirare i limiti di cubatura imposti dalla legge. Le diverse istanze presentate per le singole unità avrebbero dovuto essere trattate come un’unica pratica, riferita a un unico provvedimento in sanatoria per l’intero fabbricato.

Le Conclusioni

Questa sentenza rafforza il ruolo di controllo del giudice dell’esecuzione in materia di abusi edilizi. La decisione implica che i proprietari di immobili abusivi non possono considerare il rilascio di un permesso in sanatoria come una garanzia automatica di salvezza dalla demolizione. È necessario che il condono sia legittimo, completo e copra l’interezza dell’opera abusiva. Per la pubblica amministrazione e per i giudici, questo significa applicare un rigore maggiore nella valutazione delle pratiche, assicurando che la sanatoria di un abuso non diventi un modo per eludere le conseguenze di una sentenza penale definitiva.

Il rilascio di un permesso in sanatoria comporta automaticamente la revoca dell’ordine di demolizione?
No, la revoca non è automatica. La Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice dell’esecuzione deve compiere una verifica concreta sulla legittimità e sulla completezza del permesso, accertando che copra l’intera opera abusiva oggetto dell’ordine.

Quali poteri ha il giudice dell’esecuzione di fronte a un permesso di condono?
Il giudice dell’esecuzione ha il potere-dovere di verificare la legittimità del permesso, la sua efficacia, la corrispondenza tra quanto autorizzato e le opere da demolire, e la conformità alle leggi nazionali. Può avvalersi di poteri istruttori per compiere tutti gli accertamenti necessari.

È possibile ottenere un condono solo per una parte di un immobile abusivo se l’ordine di demolizione riguarda l’intero edificio?
No. La sentenza chiarisce che se l’edificio costituisce un complesso unitario, anche le istanze di condono devono essere trattate unitariamente e riferirsi a un’unica concessione in sanatoria. Un condono parziale non può legittimare la revoca di un ordine di demolizione che riguarda l’intera struttura.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 30350 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 4 Num. 30350 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 11/06/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

PM c/ COGNOME NOME NOME a FRATTAMAGGIORE il DATA_NASCITA COGNOME NOME NOME a FRATTAMAGGIORE il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 04/12/2023 del TRIBUNALE di NAPOLI

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del PG. che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

letta la memoria dell’AVV_NOTAIO, del foro di Napoli Nord, che ha concluso per la inammissibilità del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 4 dicembre 2023 – decidendo quale giudice di rinvio a seguito della sentenza della Corte di cassazione n. 33441 del 21 maggio 2021 (che aveva annullato una precedente ordinanza del 16 settembre 2020), il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha revocato l’ingiunzione a demolire emessa dalla Procura della Repubblica presso lo stesso Tribunale in data 17 settembre 2014, in esecuzione dell’ordine di demolizione disposto a carico dei ricorrenti COGNOME NOME e COGNOME NOME, con sentenza ex art. 444 cod. proc. pen., emessa dal Pretore di Napoli, sezione distaccata di Afragola, in data 28 ottobre 1998 (irrev. 1/12/1998).
Avverso tale ordinanza ricorre per cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Napoli, deducendo in sintesi, ai sensi dell’art. 173, comma 1, disp. att. cod. proc. pen., quanto segue.

2.1. Con un unico motivo si lamenta vizio della motivazione e violazione di legge, in quanto il Tribunale ha revocato l’ordine di demolizione sulla scorta della sola emanazione del permesso in saNOMEria, di cui non ha valutato la legittimità, dovendo, a tal fine, usare i poteri istruttori di cui all’art. 666, comma 5, cod. proc pen.

Permesso che, peraltro, aveva riguardato una sola delle due unità immobiliari destinatarie dell’ordine di demolizione; sicché, non solo non poteva essere revocato l’ordine di demolizione, ma neppure poteva essere rilasciato il permesso in saNOMEria, che pacificamente deve riguardare – al pari della domanda di condono – l’intera unità immobiliare.

Il giudizio di cassazione si è svolto con trattazione scritta, e le parti hanno formulato, per iscritto, le conclusioni come in epigrafe indicate.

Il Sostituto Procuratore generale ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

La difesa ha replicato con memoria del 5 febbraio 2024, concludendo per la declaratoria di inammissibilità del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato.

Con sentenza ex art. 444 cod. proc. pen., emessa dal Pretore di Napoli, sezione distaccata di Afragola, in data 28 ottobre 1998, veniva disposta, a carico dei ricorrenti COGNOME NOME e COGNOME NOME, la demolizione di un manufatto in

cemento armato composto da un primo piano di mq. 40 e da un secondo piano di mq. 140 tompagnati ed in sopraelevazione ad un preesistente fabbricato (così nella imputazione).

Con nota del 9 gennaio 2015, il responsabile del servizio urbanistica del Comune di Cardito (NA), comunicava che in ordine al predetto fabbricato risultavano pendenti tre richieste di condono avanzate tutte in data 10 dicembre 2004 (prot. nn. 16248, 16249 e 16250) ai sensi della legge 26 novembre 2003, n. 326, ovvero: una prima richiesta, di COGNOME NOME, era relativa alla realizzazione di un appartamento al secondo piano del fabbricato sito alla INDIRIZZO (foglio 4, particella 295 sub 6); una seconda richiesta, avanzata sempre da COGNOME, era relativa alla realizzazione di un locale artigianale al piano terra dello stesso fabbricato; infine, una terza richiesta, avanzata da COGNOME NOME, era relativa alla realizzazione di un alloggio duplex al primo piano e secondo e garage al piano terra, del medesimo fabbricato (foglio 4, particella 295 sub 5),
Emessa l’ingiunzione a demolire, NOME e COGNOME NOME promuovevano un primo incidente di esecuzione, che si concludeva con ordinanza di rigetto.

ImpugNOME questo provvedimento, la Corte di cassazione lo annullava constatando l’omessa notifica dell’avviso di fissazione dell’udienza alle parti.

Il primo giudizio di rinvio si concludeva quindi con ordinanza di rigetto del 16 settembre 2020.

Il conseguente ricorso per cassazione veniva accolto per ragioni formali (non essendo stata la COGNOME destinataria di alcun atto del procedimento), e sostanziali, non avendo il giudice dell’esecuzione, anche attraverso l’esercizio dei poteri istruttori che gli sono riconosciuti, valutato la prevedibile emissione di un provvedimento amministrativo incompatibile con la demolizione.

Successivamente, la prima richiesta veniva accolta con permesso in saNOMEria del 23 dicembre 2020, rilasciato ad NOME e COGNOME NOME relativamente all’appartamento al secondo piano del fabbricato sito alla INDIRIZZO (foglio 4, particella 295 sub 6).

In forza di quest’ultimo provvedimento, il secondo giudizio di rinvio si concludeva con l’ordinanza oggi impugnata.

Infine, NOME e COGNOME NOME hanno allegato alla memoria un ulteriore documento, ovvero il permesso del 3 aprile 2024, rilasciato ad entrambe e relativo alla terza richiesta, avanzata dalla sola COGNOME, e riguardante un alloggio duplex al piano primo e secondo con sovrastante terrazzo di copertura e garage al piano terra.

Nel motivare la revoca dell’ordine di demolizione, il Tribunale ha valorizzato la tempestiva proposizione dell’istanza di condono, nonché l’integrale pagamento delle somme dovute a titolo di oblazione ed oneri concessori.

Ha quindi ritenuto l’esistenza di un “valido e legittimo provvedimento di condono delle opere abusive”.

3.1. Secondo il costante orientamento di questa Suprerna Corte, spetta al giudice dell’esecuzione, investito dell’istanza di revoca o sospensione di detto ordine, il potere-dovere di verificare l’oggetto dello stesso, l’eventuale esistenza di determinazioni della pubblica amministrazione o del giudice amministrativo, già rilasciate o di imminente rilascio, incompatibili con la demolizione, la legittimità l’efficacia del provvedimento che abbia assegNOME una differente destinazione all’immobile o dell’eventuale titolo abilitativo, la corrispondenza di quanto autorizzato alle opere destinate alla demolizione e, ove trovino applicazione disposizioni introdotte da leggi regionali, la conformità delle stesse ai princip generali fissati dalla legislazione nazionale (così, da ultimo, Sez. 3, n. 3128 del 18/11/2021, dep. 2022, Scordio, Rv. 282698 – 01, anche dopo la modifica apportata all’art. 41 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; conf., Sez. 3, n. 55028 del 09/11/2018, B., Rv. 274135 – 01; Sez. 3, n. 47402 del 21/10/2014, COGNOME, Rv. 260972 – 01).
Dal tenore complessivo dell’ordinanza impugnata risulta che la revoca è stata fondata sulla semplice emanazione del provvedimento amministrativo, senza alcuna concreta verifica circa i presupposti per la sua emanazione e i requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per il corretto esercizio del potere di rilascio.

3.2. La revoca dell’ordine di demolizione non poteva poi discendere, in ogni caso, dal rilascio di un permesso (n. 51/2020) che ha riguardato solo una parte delle opere illegittimamente realizzate.

3.3. Infine, l’applicazione del condono di cui all’art. 32, comma 25, d.l. 30 settembre 2003, n. 269, conv. con modif. da I. 24 novembre 2003, n. 326 esige il concomitante rispetto di un duplice limite di cubatura, ovvero per ogni unità abitativa e per l’intera costruzione.

Anche in ragione di ciò, sarà compito del giudice dell’esecuzione verificare se, facendo capo l’immobile ad un unico soggetto legittimato, le istanze presentate in relazione alle separate unità debbano o meno riferirsi ad un solo provvedimento in saNOMEria.

Se, infatti, le domande di condono sono state avanzate ora da COGNOME, ora da COGNOME, il relativo permesso è stato rilasciato ad entrambq, in quanto proprietari delle unità da regolarizzare (così si evince dal permesso n. 51/2020).

Va quindi ribadito il principio di diritto secondo il quale, ai fini d concedibilità della saNOMEria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un’unica concessione in saNOMEria (Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, Boccia, Rv. 269280).

Principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità anche in relazione ad immobili in comproprietà interessati da distinte domande di condono le quali, se provenienti da un unico centro sostanziale di interesse, possono integrare un frazionamento artificioso della domanda (Sez. 3, n. 27977 del 04/04/2019, Caputo, Rv. 276084 – 01).

Né può prospettarsi un difetto di specificità dei motivi di ricorso (da cui gl esecutati vorrebbero fargé discendere l’inammissibilità), avuto riguardo al tipo di motivazione offerta con il provvedimento impugNOME.

L’ordinanza va pertanto annullata con rinvio, affinché il giudice dell’esecuzione compia i necessari accertamenti, avvalendosi se necessario dei poteri istruttori di cui all’art. 666, comma 5, cod. proc. pen. e tenendo conto di eventuali sopravvenienze.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia, per nuova deliberazione, al Tribunale di Napoli.

Così deciso in Roma, 11 giugno 2024

nsigli e estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.