Servitù di passaggio: come si definisce l'estensione?

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per determinare l’estensione di una servitù di passaggio acquisita per usucapione. In un caso riguardante il transito di mezzi agricoli, la Corte ha stabilito che, in assenza di prove specifiche sulle dimensioni originarie del passaggio, il contenuto del diritto è definito dalle indicazioni presenti in un contratto precedente, anche se l’acquisto è avvenuto per usucapione. L’appello della società ricorrente è stato respinto per mancanza di prove sul danno effettivo e sulla pretesa ampiezza del passaggio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Servitù di Passaggio: la Prova Decide l’Estensione del Diritto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di diritti reali: l’importanza della prova nel definire i limiti e le modalità di esercizio di una servitù di passaggio. La vicenda analizzata offre spunti cruciali per comprendere come viene determinata l’estensione di tale diritto, specialmente quando acquisito per usucapione e successivamente contestato a causa di opere edilizie sul fondo servente.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dalla richiesta di una società agricola, proprietaria di alcuni terreni, di veder accertata una servitù di passaggio per usucapione su un varco situato in un immobile di proprietà di un Condominio confinante. La società sosteneva che tale passaggio, utilizzato da tempo immemorabile, avesse dimensioni tali da consentire il transito di mezzi agricoli pesanti (4,60 metri in altezza e larghezza). A seguito di lavori di ristrutturazione effettuati dal Condominio, il passaggio si era ristretto, rendendo difficoltoso o impossibile il transito.

La società chiedeva quindi non solo l’accertamento del suo diritto, ma anche la condanna del Condominio a ripristinare le dimensioni originarie del varco.

Il Tribunale di primo grado riconosceva l’acquisto della servitù per usucapione, ma ne definiva il contenuto basandosi su un vecchio contratto del 1998, menzionato dalle parti, che descriveva il diritto come “passaggio pedonale e carraio”, senza alcun riferimento a mezzi agricoli pesanti. Di conseguenza, rigettava la domanda di ripristino. La Corte d’Appello confermava integralmente questa decisione, sottolineando che la società non aveva fornito prove sufficienti né sulle dimensioni originarie del varco né sul concreto pregiudizio subito.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla servitù di passaggio

La società agricola ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, la violazione di norme di legge e l’omesso esame di fatti decisivi. In particolare, sosteneva che i giudici di merito avessero errato nel delimitare la servitù sulla base del contratto, anziché del possesso effettivo esercitato per decenni, che includeva il transito con mezzi agricoli.

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei gradi precedenti. La sentenza si fonda su argomentazioni sia di natura processuale che di merito.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto i motivi di ricorso inammissibili per diverse ragioni. In primo luogo, ha evidenziato come le censure relative alla violazione di legge fossero formulate in modo generico e non sviluppate adeguatamente.

Un punto cruciale è stato l’applicazione del principio della “doppia conforme” (art. 348-ter c.p.c.). Poiché le sentenze di primo e secondo grado erano giunte alla medesima conclusione sulla base della stessa ricostruzione dei fatti, il ricorso per Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo era precluso. La Corte ha chiarito che la ricorrente non poteva lamentare un’errata valutazione delle prove, ma avrebbe dovuto dimostrare un’anomalia motivazionale grave, come una motivazione inesistente o apparente, cosa che non è avvenuta.

Nel merito, i giudici hanno ribadito che la parte che lamenta un restringimento della propria servitù di passaggio ha l’onere di provare non solo le dimensioni originarie del passaggio, ma anche l’effettiva incidenza delle opere realizzate dalla controparte e il conseguente danno. Nel caso specifico, la società si era limitata a lamentele generiche sulla difficoltà di transito, senza specificare quali mezzi utilizzasse e senza fornire prove concrete (come fotografie o perizie) che dimostrassero in modo inequivocabile il restringimento e il pregiudizio.

La Corte ha inoltre affermato che la motivazione della Corte d’Appello era ampia e logica, non apparente. I giudici di secondo grado avevano correttamente basato la loro decisione su due argomenti principali: la mancanza di prova sulle dimensioni originarie e la genericità delle allegazioni sul danno subito. La ricorrente, nel suo ricorso, non ha efficacemente contestato il secondo di questi argomenti, rendendo la decisione d’appello solida e non scalfibile.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. La prima è che chi agisce in giudizio per la tutela di una servitù deve armarsi di prove solide e specifiche. Non basta affermare un diritto o un danno, ma è necessario dimostrarli con documenti, perizie, testimonianze e ogni altro mezzo idoneo a non lasciare dubbi al giudice. La seconda è che la definizione del contenuto di una servitù acquisita per usucapione può essere influenzata da elementi documentali preesistenti, come un contratto, se il possesso effettivo non viene provato con contorni più ampi e precisi. La decisione sottolinea, infine, i limiti del sindacato della Corte di Cassazione, che non può riesaminare il merito dei fatti già accertati conformemente nei gradi precedenti.

Come si determina l’estensione di una servitù di passaggio acquisita per usucapione?
L’estensione si determina in base al possesso esercitato per il tempo necessario all’usucapione. Tuttavia, se il possessore non fornisce prove concrete sulle dimensioni e le modalità di tale possesso (es. il tipo di veicoli utilizzati), i giudici possono fare riferimento a documenti esistenti, come un contratto che menziona la servitù, per delinearne il contenuto, definendola ad esempio come mero passaggio pedonale e carraio.

Cosa deve dimostrare chi lamenta un restringimento della propria servitù di passaggio?
Chi lamenta un restringimento deve fornire la prova rigorosa di due elementi: in primo luogo, le dimensioni e le modalità d’uso originarie del passaggio; in secondo luogo, che le opere realizzate dalla controparte hanno reso l’esercizio della servitù più gravoso, causando un danno effettivo e concreto. Non sono sufficienti allegazioni generiche.

Quando un ricorso in Cassazione è inammissibile per “doppia conforme”?
Un ricorso è inammissibile per “doppia conforme” quando le sentenze del Tribunale e della Corte d’Appello giungono alla stessa decisione basandosi sulla medesima ricostruzione dei fatti. In questo caso, non è più possibile contestare in Cassazione l’omesso esame di un fatto decisivo, a meno che non si denunci un’anomalia motivazionale così grave da tradursi in una violazione di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11239 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11239 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25151/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 5632/2019 depositata il 17/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

RAGIONE_SOCIALE, titolare di fondi in Comune di Castelfranco Veneto, citava davanti al Tribunale di Treviso il confinante Condominio Il Borgo perché, accertata, in primo luogo, la titolarità per maturata usucapione della servitù di passaggio attraverso un ‘andito’ o ‘varco’, di altezza e larghezza asseritamente di 4,60 metri per 4,60 metri, adatto al transito di mezzi agricoli pesanti, aperto in un immobile -‘vecchio fabbricato’ -del Condominio, accertato, in secondo luogo, il restringimento dell’ ‘andito’ e la conseguente maggior difficolta di passaggio con i suddetti mezzi, a seguito di opere edili realizzate dal Condominio, fosse ordinato al convenuto, ai sensi dell’art. 1067 c.c., di ripristinare il passaggio nelle sue originarie dimensioni.
La società attrice evidenziava che l’esistenza della servitù, il cui possesso risaliva ad epoca remota, era menzionata nel contratto in data 28 ottobre 1998, intercorso tra il dante causa mediato e il dante causa immediato del Condominio, laddove era scritto che ‘a titolo precario è esercitato di fatto … un passaggio pedonale e carraio gravante sugli immobili in oggetto e a favore del mappale n. 377, posto a sud, di proprietà della ditta RAGIONE_SOCIALE.

Il Tribunale, preso atto del riconoscimento, da parte del Condominio, del fatto che l’attrice aveva esercitato il passaggio per il tempo necessario all’usucapione, accoglieva la domanda di accertamento della servitù affermando che la servitù era determinata come nel citato contratto. Rigettava la domanda di riduzione in pristino sul motivo che la società attrice non aveva dimostrato che le opere edili realizzate dal Condominio avessero

significativamente alterato il contenuto della servitù e reso impossibile o difficoltoso il transito con mezzi agricoli.

3. La Corte di Appello di Venezia, con la sentenza in epigrafe, ha confermato la decisione del Tribunale segnatamente ritenendo, in primo luogo, infondata la doglianza della RAGIONE_SOCIALE per cui il Tribunale ‘pur avendo individuato correttamene il titolo di acquisto (usucapione) aveva poi omesso colpevolmente, seppure richiesto, di delineare l’estensione della servitù in base alle risultanze istruttorie’. Riguardo a tale doglianza la Corte di Appello ha affermato che nessuna omissione poteva essere addebitata al Tribunale avendo quest’ultimo affermato che la servitù era stata usucapita per come essa era delineata nel contratto ossia come ‘passaggio pedonale e carraio gravante sugli immobili in oggetto e a favore del mappale n. 377, posto a sud, di proprietà della ditta RAGIONE_SOCIALE.
La Corte di Appello ha poi ribadito che non era stata fornita alcuna prova del pregiudizio dedotto come conseguente agli interventi edilizi del Condominio ed ha precisato che l’appellante si era ‘limitata a lamentare che è oltremodo gravoso il passaggio con mezzi meccanici senza spiegare di quali mezzi si tratti e senza indicarne le caratteristiche’ ed aveva prodotto fotografie le quali ‘non dimostrano quanto preteso dalla appellante circa le misure dell’andito in altezza e larghezza della servitù riconosciuta, il cui contenuto appariva ben delineato nel contratto del 28 ottobre 1998. La Corte di Appello ha aggiunto che la doglianza della RAGIONE_SOCIALE per cui il primo giudice aveva fatto erroneo riferimento al criterio del ‘minimo mezzo’ di cui all’art. 1065 c.c. per la determinazione del contenuto della servitù era fuori centro rispetto alla ratio della decisione appellata;
4. per la cassazione della sentenza della Corte di Appello la RAGIONE_SOCIALE ricorre con quattro motivi, illustrati con memoria e osteggiati dal Condominio con controricorso;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso vengono dedotte ‘violazione o falsa applicazione degli articoli 1058, 1061, 1063, 1064, 1065, 1067 e 1075 c.c. Nullità della sentenza per omessa pronuncia e violazione dell’art. 112 c.p.c. Omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti: il riconoscimento pacifico ed accertato acquisto per usucapione e non per contratto della servitù di passaggio; il contenuto e la delimitazioni della servitù siccome circoscritto non dal contratto 28 ottobre 1998 bensì dal pregresso possesso e dal conseguente acquisto per usucapione’;
2. con il secondo motivo di ricorso vengono dedotte ‘violazione o falsa applicazione degli articoli 1058, 1061, 1063, 1064, 1065, 1067 e 1075 c.c. Nullità della sentenza per omessa pronuncia e violazione dell’art. 112 c.p.c. Nullità della sentenza per motivazione apparente e tautologica. Omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti: il riconoscimento pacifico ed accertato acquisto per usucapione e non per contratto della servitù di passaggio; il contenuto e la delimitazioni della servitù siccome circoscritto non dal contratto 28 ottobre 1998 bensì dal pregresso possesso e dal conseguente acquisto per usucapione; l’esistenza di opere visibili e permanenti inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù di passaggio esistenti ab immemorabile quali il varco avente altezza di 4,60 metri e larghezza di 4,60 metri come documento dal documento 4 e 5 della attrice appallante; la riduzione delle altezze utili al passaggio a metri 2.89 e m.3,31 e la riduzione della larghezza utile
a m 4,26 e la conseguente diminuzione o impedimento dell’esercizio della servitù’;

con il terzo motivo vengono dedotte ‘violazione o falsa applicazione degli articoli 1058, 1061, 1063, 1064, 1065, 1067 e 1075 c.c. Nullità della sentenza per omessa pronuncia e violazione dell’art. 112 c.p.c. Nullità della sentenza per motivazione apparente e tautologica’;

con il quarto motivo di ricorso viene dedotto ‘omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti: il riconoscimento pacifico ed accertato acquisto per usucapione e non per contratto della servitù di passaggio; il contenuto e la delimitazioni della servitù siccome circoscritto non dal contratto 28 ottobre 1998 bensì dal pregresso possesso e dal conseguente acquisto per usucapione; l’esistenza di opere visibili e permanenti inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù di passaggio esistenti ab immemorabile quali il varco avente altezza di 4,60 metri e larghezza di 4,60 metri come documento dal documento 4 e 5 della attrice appallante; la riduzione delle altezze utili al passaggio a metri 2,89 e m.3,31 e la riduzione della larghezza utile a m 4,26 e la conseguente diminuzione o impedimento dell’esercizio della servitù’.
I primi tre motivi di ricorso, largamente ripetitivi, sono inammissibili.

5.1. La censura di violazione degli articoli 1058, 1061, 1063, 1064 e 1075 c.c. del codice civile è solo dedotta nella rubrica dei motivi primo, secondo e terzo, e non sviluppata in alcun modo. Come tale è inammissibile.

5.2. La censura di omesso esame di fatti decisivi, veicolata con il primo motivo, è inammissibile dato che sotto questa rubrica non viene effettivamente dedotto che la Corte di Appello abbia omesso

di esaminare circostanze di fatto ma viene sollevata una questione sul preteso errore che la Corte di Appello avrebbe commesso nel ritenere che la servitù di passo fosse stata acquistata per usucapione con il contenuto definito nel contratto più volte menzionato. Questioni e argomentazioni non possono integrare il motivo di ricorso ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. e se proposte in riferimento a questa disposizione sono inammissibili (Cass. Sez. 6 – 1, ordinanza n.2268 del 26/01/2022);
5.3. La censura di omesso esame di fatti decisivi, veicolata con il secondo motivo, è inammissibile per ‘doppia conforme’.

La Corte di Appello ha ribadito che i documenti prodotti dalla odierna ricorrente e in riferimento al mancato esame dei quali quest’ultima aveva criticato la decisione di primo grado non consentivano di individuare la misura del varco in altezza e larghezza e il relativo restringimento.

Lamenta la ricorrente che la Corte di Appello avrebbe omesso di valutare ulteriori documenti.

A fronte di un doppio accertamento conforme dei giudici di primo e secondo grado, l’impugnazione della sentenza d’appello soggiace alla preclusione derivante dalla regola di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis) per cui il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile.

5.4. La censua di motivazione apparente, veicolata con il secondo e con il terzo motivo, è inammissibile.

Va ricordato che ‘la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge

costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 Rv. 629830).
‘Scendendo più nel dettaglio sull’analisi del vizio di motivazione apparente, la costante giurisprudenza di legittimità ritiene che il vizio ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture’ (Cass. Su 2767/2023 che richiama, Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 -1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 -5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145).
Nel caso di specie la motivazione della sentenza, lungi dall’essere apparente è ampia, articolata e pregnante.

La Corte di Appello, dopo aver affermato che la servitù è ‘ben delineato’ dal contratto in data 28 ottobre 1998, ha risposto negativamente alla domanda ex art. 1067, primo comma, c.c., di riduzione in pristino della ampiezza del passaggio in modo da eliminare l’aggravio consistente nella maggiore difficoltà, rispetto a prima delle innovazioni realizzate dal Condominio, di utilizzare il

‘varco’ per il passaggio di mezzi agricoli anche di notevoli dimensioni.

La risposta negativa è stata basata su due argomenti: la mancanza di prova delle asserite, originarie dimensioni del passaggio e del restringimento; la genericità della allegazione secondo cui le opere realizzate dal Condominio avrebbero reso più gravoso il passaggio con mezzi agricoli.

Sotto questo profilo la Corte di Appello ha evidenziato che la COGNOME non si era neppure premurata di precisare quali fossero i mezzi a cui aveva inteso riferirsi né che dimensioni essi avessero ed ha affermato che tale difetto di allegazione non consentiva ‘una valutazione tecnica in merito all’incidenza delle attuali dimensioni del varco’.

La Corte di Appello ha quindi affermato: ‘non avendo allegato né tantomeno provato l’effettiva incidenza delle opere sul passaggio di veicoli, l’appellante ha reso impossibile il giudizio tecnico sull’aggravamento previsto dall’art. 1067 c.c.’.

La Corte di Appello ha infine richiamato la sentenza di questa Carte di legittimità n. 3843 del 25/06/1985: ‘Il semplice fatto di una innovazione apportata al fondo servente non può essere considerato di per sé costitutivo di una limitazione della servitù se non costituisca anche un danno effettivo per il fondo dominante, in quanto l’esercizio della servitù è informato al criterio del minimo mezzo, nel senso che il titolare di essa ha il diritto di realizzare il beneficio derivantegli dal titolo o dal possesso senza appesantire l’onere del fondo servente oltre quanto sia necessario ai fini di quel beneficio’.
5.5. La censura di ‘violazione dell’art. 1065 c.c.’ è inammissibile perché non coglie la ratio della sentenza. Sostiene la ricorrente che il principio del minimo mezzo sarebbe stato contraddittoriamente

richiamato in difetto di precisazione, da parte della Corte di Appello, delle dimensioni iniziali del passaggio. La Corte di Appello ha richiamato il principio del ‘minimo mezzo’ nei termini e nella prospettiva delineata dalla ricordata sentenza di questa Corte n.3843 del 1995 ossia come criterio in forza del quale non ogni innovazione sul fondo servente legittima il titolare della servitù a pretendere, ex art. 1067 c.c., la rimozione della innovazione stessa. Sull’affermazione di fondo, oltre alla sentenza richiamata dalla Corte di Appello, la giurisprudenza di legittimità è univoca (v., tra molte, Cass. 10604/2016; Cass 1172/63; Cass. 1613/62).
5.6.Al di là delle cause di inammissibilità già evidenziate e con riferimento anche alle altre censure espresse attraverso i tre motivi in esame, vale quanto segue:

lo scopo concreto che la ricorrente persegue è quello di ottenere la cassazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha disatteso la domanda ex art. 1067, primo comma, c.c., di riduzione in pristino della ampiezza del passaggio in modo da eliminare l’aggravio consistente nella maggiore difficoltà, rispetto a prima delle innovazioni realizzate dal Condominio, di utilizzare il ‘varco’ per il passaggio di mezzi agricoli anche di notevoli dimensioni;

la domanda, come già evidenziato sopra laddove si è esaminata la censura di mancanza di motivazione (effettiva), è stata disattesa sulla base di due argomenti;

‘ qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle “rationes decidendi” rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta

definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa’ (Cass. 11493 del 2018; Cass. n. 2108 del 2012);

nessuna censura è riferibile al secondo degli argomenti utilizzato dalla Corte di Appello a fondamento della decisione impugnata;

Il quarto motivo è infine inammissibile per ragioni identiche a quelle espresse al superiore punto 5.2.

Con questo motivo viene, così come con il secondo, lamentato che la Corte di Appello avrebbe omesso di valutare ulteriori documenti.

Vale la preclusione derivante dalla regola di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis) per cui il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile.

Alla inammissibilità del ricorso segue la condanna della ricorrente alle spese;

PQM

la Corte dichiara il ricorso inammissibile;

condanna la ricorrente a rifondere alla controparte le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 4500,00, per compensi professionali, €200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello

stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma 7 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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