Obbligazione propter rem: no del Comune a soci

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 17326 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 1 Num. 17326 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 24/06/2024

SENTNOME

sul ricorso iscritto al n. 25170/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente – contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente –

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente –

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)
-controricorrenti –

nonché contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente –

nonché contro

NOME, NOME, MIGLIETTA NOME, MIGLIETTA

NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME IMMACOLATA, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME
-intimati – avverso la SENTNOME della CORTE D’APPELLO di LECCE n. 204/2018 depositata il 16/02/2018;

udito il AVV_NOTAIO, che si è riportato alle conclusioni scritte e ha chiesto il rigetto del ricorso e in subordine la rimessione alle Sezioni Unite della questione posta con il secondo motivo;

uditi gli AVV_NOTAIO NOME COGNOME per parte ricorrente, NOME COGNOME per i controricorrenti COGNOME ed altri ventidue e NOME COGNOME, con delega scritta, per il controricorrente NOME COGNOME;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27.3.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. Il RAGIONE_SOCIALE di Cavallino stipulava una convenzione con la RAGIONE_SOCIALE, alla quale veniva assegnata, in diritto di superficie, un’area estesa mq. 13.547 nella zona PEEP del rione RAGIONE_SOCIALE per la realizzazione di un programma costruttivo di n. 55 alloggi da assegnare ai propri soci ai sensi della legge n. 865/71. Con atto di citazione del 19 dicembre 2006, il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Cavallino conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Lecce, gli assegnatari degli alloggi realizzati dalla RAGIONE_SOCIALE, chiedendo la condanna di questi al pagamento pro quota della somma complessiva di € 372.116,74, corrispondente alla quota residua per la realizzazione delle strade del comparto a carico della RAGIONE_SOCIALE. Rimanevano contumaci i Sigg. COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME. Gli altri convenuti si costituivano in giudizio svolgendo difese differenziate.
2. Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 596 del 2014, riteneva competente il G.O. ed escludeva la competenza sia del G.A. che del Collegio arbitrale; rigettava le domande riconvenzionali spiegate da alcuni convenuti; accoglieva, invece, l’eccezione di difetto di legittimazione passiva dei convenuti, ritenendo che unico legittimato passivo della domanda di pagamento fosse la RAGIONE_SOCIALE che a suo tempo aveva sottoscritto l’atto di convenzione; rilevava il difetto di legittimazione attiva del RAGIONE_SOCIALE con riferimento alla clausola contenuta negli atti di assegnazione del 1990 con cui gli assegnatari si erano impegnati a rimborsare alla RAGIONE_SOCIALE il costo collegato con la realizzazione degli alloggi e delle aree, ritenendo unico legittimato ad causam la RAGIONE_SOCIALE medesima; per l’effetto, riteneva assorbite le ulteriori eccezioni relative alla tardiva costituzione dell’attore ed alla validità del mandato al suo difensore; conclusivamente, considerata la
complessità soggettiva della vicenda ed oggettiva delle questioni trattate, anche con riguardo alla reciproca soccombenza con riferimento ai riconvenienti, compensava integralmente le spese di giudizio tra le parti.

Avverso detta sentenza il RAGIONE_SOCIALE spiegava rituale appello, chiedendo che venisse riconosciuta, in riforma dell’impugnata sentenza, la legittimazione passiva degli assegnatari, stante la stretta connessione tra l’atto pubblico di convenzione e quelli successivi di assegnazione, costituenti una fattispecie complessa a formazione progressiva nell’ambito di un rapporto unitario pubblicistico, con la conseguente sussistenza di un vincolo obbligatorio direttamente a carico degli assegnatari finali (aventi perciò legittimazione passiva), finalizzato a rinforzare la garanzia di recupero somme del RAGIONE_SOCIALE, stante il carattere temporaneo della RAGIONE_SOCIALE, destinata a sciogliersi dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci. Deduceva che con la trascrizione della convenzione urbanistica sottoscritta tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, la stessa doveva intendersi opponibile agli assegnatari e loro aventi causa, che comunque erano a conoscenza sin dall’inizio dell’obbligo di dover integrare il prezzo di acquisto. In ogni caso l’obbligazione de qua doveva qualificarsi come obbligazione propter rem , avente natura reale, che segue la res e che perciò determinava la legittimazione passiva degli assegnatari e dei loro aventi causa, trovandosi in un rapporto di titolarità del diritto di proprietà al momento dell’esecuzione dell’obbligazione.
La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 204/2018, pubblicata il 16 -2 -2018, rigettava l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale ex art. 342 cod. proc. civ.; rigettava, altresì, l’appello principale; dichiarava assorbita la decisione degli appelli incidentali di reiterazione della domanda di manleva avanzata da NOME COGNOME e COGNOME NOME nei confronti dei propri danti causa; dichiarava le spese interamente compensate tra le parti

costituite ed irripetibili nei confronti di quelle rimaste contumaci; dichiarava, infine, ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del DPR 115/2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell’appellante dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Avverso questa sentenza il RAGIONE_SOCIALE di Cavallino ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito con separati controricorsi da NOME COGNOME, da NOME COGNOME e dagli altri ventidue controricorrenti in epigrafe indicati, nonché da NOME COGNOME e NOME COGNOME. Sono rimaste intimate le altre parti in epigrafe indicate.

Con ordinanza interlocutoria del 16.10.2023, all’esito della camera di consiglio del 12.10.2023 la Corte ha rimesso la causa alla pubblica udienza per l’esame dei motivi di ricorso, ritenuti di interesse nomofilattico.

Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO ha concluso per il rigetto del ricorso o, in subordine, per la rimessione alle Sezioni Unite della questione proposta con i motivi.

Le parti hanno depositato memoria illustrativa.

La causa è stata trattenuta in decisione alla pubblica udienza del 27.3.2024.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso il RAGIONE_SOCIALE denuncia la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ., dell’art. 35 L. 865/71, in relazione al principio del perfetto pareggio economico e alla previsione di azione diretta del RAGIONE_SOCIALE contro il cessionario, gli assegnatari e loro aventi causa. Ad avviso del ricorrente, la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto che, nel caso di specie, l’unico legittimato passivo fosse la RAGIONE_SOCIALE, che aveva a suo tempo sottoscritto l’atto di convenzione, e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo. Deduce che nei due atti di assegnazione del 1990 si faceva esplicito riferimento
alle somme da corrispondere a titolo di integrazione del prezzo per ‘ eventuali futuri esborsi collegati con la realizzazione degli alloggi assegnati e delle aree che si sono rese necessarie ‘ e che il riferimento era da intendersi alla riserva di integrazione del prezzo, solo provvisoriamente stabilito in £1.000 mq., posta a carico della RAGIONE_SOCIALE. Rileva che la RAGIONE_SOCIALE non era stata citata in giudizio perché, pur se risultava formalmente ancora in liquidazione, dopo dodici anni dalla messa in liquidazione, era una ‘scatola vuota’ priva di cespiti patrimoniali da aggredire. Richiama diffusamente la giurisprudenza amministrativa, pronunciatasi in casi, a suo dire, del tutto sovrapponibili, e la giurisprudenza di questa Corte, richiamando il principio del perfetto pareggio economico, a cui è ispirata la disciplina dettata dal citato art.35.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omessa pronuncia su specifico motivo di appello, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., in relazione all’art. 112 cod. proc. civ.. In particolare, il ricorrente aveva domandato che venisse riconosciuta la natura propter rem dell’obbligazione di integrazione del prezzo delle aree cedute; detta domanda, secondo il RAGIONE_SOCIALE, era stata del tutto obliterata dalla Corte territoriale, inficiando, pertanto, di nullità l’impugnata decisione. Il ricorrente richiama la giurisprudenza amministrativa e di questa Corte in ipotesi di convenzioni urbanistiche derivanti da lottizzazioni e piani di RAGIONE_SOCIALE agevolata secondo la quale gli oneri concessori, cui va equiparato il costo di costruzione, avrebbero natura di obbligazioni reali o propter rem .
I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono in parte infondati e in parte inammissibili.

3.1. Premesso che la pretesa azionata dal RAGIONE_SOCIALE riguarda le somme a titolo di conguaglio per il costo dei suoli, e non gli oneri di urbanizzazione, la questione oggetto del contendere è relativa all’interpretazione dell’art.35 della legge 22.10.1971 n. 865 e alla

correlata qualificazione giuridica dell’obbligazione di rimborso nei confronti del RAGIONE_SOCIALE da parte degli assegnatari di alloggi di RAGIONE_SOCIALE residenziale pubblica.

La giurisprudenza di questa Corte ha precisato che, in forza dell’art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al comune -in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell’entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 -la copertura di tutte le spese sostenute per l’acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio (tra le tante Cass. 21572/2022; Cass. 14782/2020). L’art.35 citato, tuttavia, non afferma come contenuto necessario delle convenzioni fra comuni e concessionari la previsione dell’impegno dei futuri cessionari dei diritti immobiliari al subentro nel lato passivo dell’obbligazione di pagamento dei conguagli al soggetto beneficiario stipulante la convenzione e si limita a prevedere lo strumento idoneo a renderne possibile l’opponibilità, con la trascrizione nei registri immobiliari.
3.2. Al riguardo sono possibili due diverse interpretazioni, come evidenziato nella citata ordinanza interlocutoria, che qui si richiama, e il Collegio ritiene che sia corretta la ricostruzione ermeneutica secondo la quale, perché l’obbligazione di pagamento si trasmetta in capo ai successivi cessionari, in difetto di espresso accollo con il loro atto di acquisto, è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione fra il comune e il concessionario (Cass. 8774/2024).

L’art.35 citato, di per sé, non esige il subentro dei successivi acquirenti e le finalità di interesse pubblico al pareggio di bilancio possono essere astrattamente soddisfatte con l’attribuzione dell’obbligazione di conguaglio a carico del concessionario, che, peraltro, ha tutto l’interesse, a prevedere in convenzione il

meccanismo traslativo e a imporlo negli atti di successiva assegnazione, potendo anche lo stesso RAGIONE_SOCIALE esigere l’introduzione di una siffatta clausola nella convenzione. Se tuttavia neppure la convenzione contempla la clausola relativa al subentro, l’obbligazione di rimborso ex art.35 l.865/1971 non si trasferisce agli acquirenti delle unità immobiliari, perché tale effetto non è previsto dalla legge; a ciò si aggiunga che la trascrizione, se pur rende opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessa e le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa. In altre parole, l’art. 35 non individua specificamente gli assegnatari come i legittimati passivi dell’obbligo di integrazione del prezzo, sicché deve affermarsi che l’obbligo legale del pareggio non comporti la trasferibilità automatica di un’obbligazione pecuniaria, dato che la convenzione è stipulata con la RAGIONE_SOCIALE, che quindi è il soggetto obbligato (cioè la garanzia è assolta già da un debitore) ed invece l’efficacia di quelle pattuizioni verso gli assegnatari può sussistere solo se vi sia accollo ex art.1273 c.c. ossia una esplicita convenzione tra debitore e terzo cui il creditore può aderire.
3.3. Nel caso di specie, è incontroverso che nella convenzione ‘a monte’ (tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE) non fosse prevista la riserva di conguaglio per i soci, sicché la stessa vincolava la RAGIONE_SOCIALE e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo. Il ricorrente, peraltro, non espone compiutamente il contenuto degli atti di assegnazione del 1990 che richiama, non esplicita in che precisi termini fosse stato espresso in quegli atti l’impegno che assume assunto dagli assegnatari e neppure precisa se e come la convenzione ‘a monte’ fosse stata richiamata negli atti di assegnazione, difettando la censura, sotto tale profilo, di autosufficienza. La sentenza impugnata ha accertato, invece, come questione pacifica in causa, che non vi fosse stato accollo degli
assegnatari e che non vi fossero previsioni contrattuali da cui potrebbe trarre origine la pretesa di azione diretta del RAGIONE_SOCIALE verso gli assegnatari.

3.4. Circa la denuncia del vizio di omessa pronuncia sulla natura di obbligazione propter rem (secondo motivo), in disparte il rilievo che si tratta di una qualificazione giuridica e non di una domanda autonoma, la Corte di merito ha svolto un ragionamento decisorio incompatibile con la qualificazione dell’obbligazione ora invocata dal RAGIONE_SOCIALE, così implicitamente pronunciandosi anche in ordine alla suddetta deduzione difensiva, stante la ritenuta totale estraneità degli assegnatari alle obbligazioni derivanti dalla concessione ‘a monte’, nonché stante la ritenuta assenza di fonti, normative o negoziali, da cui far discendere l’obbligazione di integrazione del prezzo con le caratteristiche di realità prospettate, difettando, pertanto, sia la tipicità, non ravvisabile nel disposto dell’art.35, sia il carattere di inerenza alla res che dovrebbe connotare il contenuto di quell’obbligo. Come puntualizzato da Cass. 14435/2008, citata dai controricorrenti, in fattispecie sovrapponibile alla presente, « i giudici di merito si sono limitati a rendere la pronuncia richiesta in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi ed, in particolare, all’applicazione di una normativa giuridica diversa da quella invocata dall’istante, il che non costituisce violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato o omessa pronuncia sulla pretesa lesione in tal modo perpetrata. Dall’ discende infatti soltanto il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene della vita diverso da quello richiesto su che non si fondi, cioè, -anche se ricostruiti o giuridicamente qualificati dal giudice in modo
(“petitum mediato”) -oppure di emettere qualsiasi pronuncia -domanda nuova, quanto a “causa petendi” -sui fatti ritualmente dedotti o, comunque, acquisiti al processo diverso rispetto alle prospettazioni di parte».

3.5. Non ha alcun fondamento la tesi del ricorrente secondo cui le convenzioni ex art.35 l.865/1971 debbano equipararsi alle convenzioni di lottizzazione e il costo di costruzione debba equipararsi agli oneri di urbanizzazione.

Va ribadito che tali oneri non sono compresi nella materia del contendere, poiché la pretesa azionata dal RAGIONE_SOCIALE riguarda le somme a titolo di conguaglio per il costo dei suoli, in dipendenza del maggior esborso per l’indennità di espropriazione dovuta ai proprietari dei suoli. Ciò posto, secondo i principi anche di recente espressi da questa Corte, l’assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l’autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un’obbligazione propter rem , dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione RAGIONE_SOCIALE, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti. Tuttavia, la natura reale dell’obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione RAGIONE_SOCIALE, sono tenute a pagare al RAGIONE_SOCIALE concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione propter rem ha rilievo nel rapporto tra RAGIONE_SOCIALE e soggetto proprietario dell’area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, può ottenere tale prestazione soltanto in virtù di
un’espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell’obbligazione (Cass. 16401/2013; Cass.16999/2015; Cass. 35517/2023; Cass. 16339/2023). Pertanto, anche per gli oneri di urbanizzazione è necessario che la convenzione preveda detti oneri a carico di tutti i successivi aventi causa, come rimarcato pure dalla Procura Generale, nel senso che la natura reale dell’obbligazione riguarda i soli soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa. L’individuazione dei soggetti obbligati propter rem deve ritenersi limitata a tali sole categorie di soggetti, risultando invece esclusi dall’area degli obbligati a tale titolo, tra gli altri, i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione.
In conclusione, il ricorso deve essere complessivamente rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, nulla dovendosi disporre nei confronti delle parti rimaste intimate.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, occorre dar atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis, dello stesso articolo 13, ove dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore dei controricorrenti NOME COGNOME , NOME COGNOME e NOME COGNOME, liquidate, per ciascuno di essi, nella somma di € 3.000,00 per compensi, € 200,00 per esposti, 15% rimborso spese generali, oltre accessori di legge; condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore di NOME

COGNOME e degli altri ventidue controricorrenti in epigrafe indicati , liquidate nella somma di € 10.000,00 per compensi, € 200,00 per esposti, 15% rimborso spese generali, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis, dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Prima Sezione