Nota di trascrizione: i requisiti di validità

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11213/2024, ha chiarito i requisiti di validità della nota di trascrizione. In una disputa ereditaria, una parte aveva trascritto una domanda giudiziale generica, senza specificare gli immobili. Successivamente, un bene ereditario veniva venduto. La Corte ha stabilito che tale trascrizione è inefficace. Per essere opponibile a terzi, la nota di trascrizione deve essere autosufficiente e contenere tutti gli elementi per identificare con certezza i beni immobili, non essendo sufficiente il mero rinvio all’atto di citazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Nota di Trascrizione: la Cassazione ne ribadisce i requisiti di specificità

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia immobiliare: l’importanza della specificità della nota di trascrizione per la sua opponibilità ai terzi. Questo caso, nato da una complessa vicenda ereditaria, dimostra come la genericità di tale atto possa vanificare la tutela ricercata, con conseguenze significative sulla circolazione dei beni immobili. Analizziamo insieme la decisione per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: una controversia ereditaria

La vicenda giudiziaria ha origine da un’azione legale promossa da una erede nei confronti della sorella. L’attrice chiedeva al Tribunale di accertare l’inefficacia, nei suoi confronti, di un atto di vendita di alcuni immobili che la sorella aveva effettuato a favore di terzi. La vendita era avvenuta dopo che l’attrice aveva trascritto un atto di citazione volto a tutelare la propria quota di legittima, lesa dalle disposizioni del comune dante causa.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda. La sorella soccombente proponeva appello, ma la Corte d’Appello di Venezia confermava la decisione, ritenendo che la trascrizione della domanda giudiziale, pur generica, fosse sufficiente a produrre i suoi effetti sull’intero asse ereditario, compresi i beni successivamente venduti. Di qui il ricorso per Cassazione.

L’Analisi della Cassazione e la nota di trascrizione

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, accogliendo i motivi di ricorso della venditrice. Il cuore della questione risiede nell’interpretazione dei requisiti formali e sostanziali della nota di trascrizione ai sensi del codice civile.

Il Principio di Autosufficienza della Nota

La Cassazione ha ribadito con forza un principio consolidato: per stabilire se un atto trascritto sia opponibile ai terzi, si deve guardare esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione. Quest’ultima deve essere autosufficiente, ovvero deve contenere tutte le indicazioni necessarie a individuare, senza possibilità di equivoci o incertezze, gli estremi essenziali del negozio giuridico e, soprattutto, i beni immobili a cui si riferisce.

Non è ammissibile che un terzo, per comprendere l’oggetto della trascrizione, sia costretto a esaminare il contenuto del titolo (in questo caso, l’atto di citazione). La nota stessa deve fornire tutte le informazioni, garantendo così la certezza e la rapidità nella consultazione dei registri immobiliari.

L’errore della Corte d’Appello

Secondo gli Ermellini, la Corte d’Appello ha commesso un errore nel ritenere che una domanda di impugnazione di un testamento per lesione di legittima incidesse necessariamente sull’intero patrimonio immobiliare, rendendo superflua la specifica indicazione dei beni nella nota. Sebbene ciò sia corretto sul piano del diritto sostanziale, non lo è sul piano della pubblicità immobiliare.

Nel caso di specie, la nota di trascrizione era estremamente generica: faceva riferimento a una domanda di simulazione di una compravendita del 1988 (relativa a un immobile diverso da quello poi venduto nel 1994) e a una domanda di invalidità di un testamento olografo, senza contenere alcun elemento idoneo a individuare con certezza i cespiti inclusi nell’asse ereditario.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Cassazione si fonda sull’articolo 2665 c.c., secondo cui l’omissione o l’inesattezza nelle note di trascrizione determina l’invalidità della stessa solo se genera incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto giuridico. In questo caso, l’assoluta mancanza di indicazioni specifiche sui beni ha generato un’incertezza insuperabile, rendendo la trascrizione invalida e non opponibile all’acquirente successivo.

La Corte ha specificato che il terzo non è onerato di verificare il contenuto degli atti richiamati nella nota, come il testamento, che a sua volta potrebbe non contenere riferimenti catastali specifici. La certezza deve emergere dalla sola nota. Pertanto, la trascrizione eseguita non poteva avere alcun effetto prenotativo sul bene oggetto della compravendita successiva, poiché tale bene non era in alcun modo menzionato.

Le Conclusioni

La sentenza in esame rappresenta un importante monito per gli operatori del diritto. Nella redazione di una nota di trascrizione per una domanda giudiziale, è essenziale procedere a una meticolosa e inequivocabile individuazione dei beni immobili che si intende ‘bloccare’. Una nota generica, che si limiti a richiamare l’oggetto della causa senza specificare i dati catastali o altri elementi identificativi certi, è destinata a essere inefficace. Questa decisione rafforza la tutela dell’affidamento dei terzi e la certezza nella circolazione dei diritti immobiliari, principi cardine del nostro ordinamento.

Per essere valida, la nota di trascrizione di una domanda giudiziale deve indicare specificamente gli immobili coinvolti?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che per essere opponibile ai terzi, la nota di trascrizione deve contenere tutti gli elementi necessari a individuare con certezza e senza equivoci i beni immobili ai quali si riferisce.

È sufficiente che gli immobili siano identificabili dal contenuto dell’atto di citazione a cui la nota si riferisce?
No, non è sufficiente. Il principio affermato è quello dell’autosufficienza della nota di trascrizione. L’identificazione dei beni deve risultare direttamente dalla nota stessa, senza che sia necessario esaminare il contenuto del titolo (l’atto di citazione o altro documento) che viene trascritto.

Una nota di trascrizione generica, che si riferisce all’intero asse ereditario senza specificare i beni, può produrre un effetto prenotativo su un immobile poi venduto a terzi?
No. La Corte ha chiarito che una nota di trascrizione che non contiene alcun elemento idoneo a individuare con certezza i singoli cespiti immobiliari non è in grado di produrre alcun effetto prenotativo su un bene specifico che venga successivamente venduto a terzi, in quanto non è a loro opponibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11213 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11213 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 26/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 29903-2020 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME o NOME

– intimata – avverso la sentenza n. 562/2020 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 17/02/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di AVV_NOTAIOiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Vicenza chiedendo l’accertamento dell’inesistenza del diritto di proprietà della convenuta in relazione ad alcuni immobili e la dichiarazione dell’inefficacia, nei confronti di essa attrice, di un atto di vendita eseguito dalla convenuta in favore di terzi in data 24.6.1994, successivamente alla trascrizione, sui beni di cui è causa, di un atto di citazione proposto dalla medesima attrice per la riduzione delle disposizioni eseguite dal comune dante causa delle parti in lesione della quota di legittima.
Nella contumacia della convenuta il Tribunale, con sentenza n. 143/2015, accoglieva la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 562/2020, la Corte di Appello di Venezia rigettava il gravame proposto dall’odierna ricorrente avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a quattro motivi.

La parte intimata non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

A seguito di proposta di definizione ex art. 380 bis cpc è sfatata chiesta la decisione.

Con atto depositato in forma telematica il 20.12.2023 l’AVV_NOTAIO, originariamente incaricata della difesa della parte ricorrente unitamente all’AVV_NOTAIO, ha rinunciato al mandato difensivo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il AVV_NOTAIOigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di AVV_NOTAIOiglio AVV_NOTAIOeguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).
Sulla scorta di tale recentissima pronuncia (che ha giustificato la successiva riconvocazione del Collegio in camera di AVV_NOTAIOiglio), il AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.

Sempre preliminarmente, va data atto della tempestività del ricorso poiché il termine di sei mesi decorrente dal deposito della sentenza impugnata, previsto dall’art. 327 c.p.c. per la proposizione del ricorso per Cassazione, va calcolato al netto della sospensione feriale e di quella relativa all’emergenza Covid disposta dagli artt. 83 del D.L. 17.3.2020 n.18 e 36 del D.L. 8.4.2020 n.23, e non è dunque decorso alla data della notificazione del ricorso.

Passando ai motivi di impugnazione, con il primo di essi la ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 2659 e 2826 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto sufficientemente

individuabili i beni immobili oggetto della nota di trascrizione della citazione proposta da COGNOME NOME per la riduzione delle disposizioni lesive della sua quota di legittima.

La censura è fondata.

La Corte di Appello ha rilevato che la domanda giudiziale con la quale COGNOME NOME aveva impugnato il testamento del comune dante causa delle odierne parti, anche per lesione della quota di legittima a lei spettante, aveva ad oggetto l’intero patrimonio relitto dal de cuius, costituente l’asse ereditario, ed ha dunque escluso qualsiasi profilo di incertezza sui beni oggetto della relativa nota di trascrizione (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata).

La statuizione collide con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa AVV_NOTAIOentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la AVV_NOTAIOervatoria dei registri immobiliari’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4842 del 19/02/2019, Rv. 652628; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18892 del 31/08/2009, Rv. 609584; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3590 del 25/03/1993, Rv. 481562; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8066 del 27/06/1992, Rv. 477972; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10774 del 14/10/1991, Rv. 474196; nonché, in termini analoghi, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13137 del 01/06/2006, Rv. 590715). L’unica fonte alla quale attingere per verificare la sufficienza della nota di trascrizione ai fini dell’individuazione degli immobili sui quali essa incide è dunque la nota stessa, che deve AVV_NOTAIOentire con certezza l’identificazione dei detti
cespiti. In tal senso, infatti, va ribadito che ‘Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senza che a nulla rilevi l’effettivo contenuto dell’atto’ (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 4726 del 19/02/2019, Rv. 652832).

Il principio è stato affermato anche in relazione alla trascrizione della domanda giudiziale, poiché ‘Perché la trascrizione delle domande giudiziali possa produrre gli effetti previsti dall’art. 2652 cod. civ., è necessaria una precisa correlazione tra la domanda, così come riportata nella nota di trascrizione, e la sentenza che si vuole opporre ai terzi’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6851 del 18/05/2001, Rv. 546800, conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14710 del 29/05/2019, Rv. 654187).

L’unico temperamento a questo criterio è il caso in cui la nota presenti mere irregolarità. In questa specifica ipotesi, infatti, vige il principio secondo cui ‘In tema di trascrizione, ai sensi dell’art. 2665 c.c. l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili -e a fortiori l’indicazione di dati catastali non corretti- determina l’invalidità della relativa nota di trascrizione solo se induca incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sempre che non sia AVV_NOTAIOentito individuare, senza possibilità di equivoci, gli elementi essenziali del contratto’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20543 del 30/07/2019, Rv. 654894; cfr. anche Cass. Sez. 6 -1, Ordinanza n. 21758 del 04/12/2012, Rv. 624441). L’accertamento della sufficienza, o meno, degli elementi contenuti nella nota di trascrizione ai fini della corretta individuazione dei beni che ne formano oggetto si risolve in un giudizio di fatto devoluto al giudice di merito, dovendosi dare continuità, sul punto, all’ulteriore principio secondo cui ‘In forza dell’art. 2665 c.c. non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l’invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano
incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell’atto; e l’accertamento dell’esistenza dello stato di incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell’univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione’ (Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 13543 del 30/05/2018, Rv. 648808).

A ben vedere, tuttavia, anche la disciplina dell’ipotesi eccezionale, rappresentata dalla presenza di mere irregolarità nella nota di trascrizione, non fa che confermare il criterio generale, secondo cui la nota deve comunque essere autosufficiente, e dunque contenere tutti gli elementi atti a AVV_NOTAIOentire l’esatta e non equivoca individuazione dei beni sui quali essa incide. Solo nella ricorrenza di tale presupposto, infatti, può verificarsi se vi siano mere irregolarità, non suscettibili di creare incertezza sugli elementi essenziali (soggetti coinvolti, beni sui quali la trascrizione incide e tipo di atto trascritto).
Nel caso di specie, la Corte di Appello ha affermato che una nota di trascrizione, avente ad oggetto una domanda di impugnazione di un testamento per lesione dei diritti spettanti all’erede legittimo, incidesse necessariamente sull’intero patrimonio immobiliare compreso nell’asse ereditario relitto dal de cuius . Nel quale ultimo rientravano anche i beni oggetto dell’atto di alienazione oggetto della domanda.

L’affermazione, in sé corretta sul piano civilistico, non vale a superare il criterio della necessaria specificità ed autosufficienza della nota di trascrizione, il cui tenore letterale -che viene riportato a pag. 10 del ricorso- non contiene alcun elemento idoneo ad individuare con certezza i cespiti inclusi nell’asse ereditario. La nota, infatti, fa riferimento esclusivamente allo ‘… atto di citazione notificato a cura dell’AVV_NOTAIO addetto all’Ufficio Unico Notifiche
presso il Tribunale di Bassano del Grappa in data 9.11.1990 a favore di COGNOME NOME contro 1) COGNOME NOME … 2) RAGIONE_SOCIALE Franca … 3) COGNOME NOME … 4) RAGIONE_SOCIALE NOME … 5) COGNOME NOME. Con il predetto atto di citazione COGNOME NOME ha convenuto i signori NOME dinanzi il Tribunale di Bassano del Grappa … per l’udienza del … per ivi sentire accertare la simulazione dell’atto di compravendita 2.11.88 rep. n. 2078 not. Fietta, con AVV_NOTAIOeguente dichiarazione di nullità dell’atto stesso, registrato a Bassano il 22.11.88 al n. NUMERO_DOCUMENTO mod. NUMERO_DOCUMENTO e trascritto presso questa AVV_NOTAIOervatoria il 23.11.88 al nn. 6975 rg e 5336 rp, nonché per sentir accertare, con successiva declarativa, l’invalidità del testamento olografo pubblicato il 20.6.89 dal AVV_NOTAIO. COGNOME con atto n. NUMERO_DOCUMENTO di rep., registrato in Bassano del Grappa il 3.7.89 al n. NUMERO_DOCUMENTO, mod. 1′ (cfr. pag. 10 del ricorso).
La nota di trascrizione, dunque, non contiene alcun elemento idoneo ad individuare i beni immobili sui quali, in concreto, essa incide. Né si potrebbe affermare che il terzo sia onerato di verificare anche il contenuto degli atti richiamati nella nota stessa (compravendita e testamento), sia perché la nota deve, come già visto, contenere in sé i riferimenti opportuni e sufficienti ad individuare i cespiti che ne formano oggetto, sia perché, nel caso di specie, la compravendita del 2.11.88, oggetto della domanda di simulazione, aveva ad oggetto un immobile non coincidente con quello oggetto della compravendita del 24.6.94 di cui è causa, e sia perché, infine, il testamento olografo potrebbe, a sua volta, non contenere alcun riferimento identificativo dei cespiti, ben potendo il testatore disporre del suo patrimonio in favore degli eredi o legatari anche senza indicare i riferimenti catastali dei singoli cespiti che ne formano parte (cfr., sul punto, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1649 del 23/01/2017, Rv. 642475, secondo cui ‘Il testamento -olografo o pubblico che sia- non deve necessariamente
contenere, a pena di nullità, le indicazioni catastali e di configurazione degli immobili cui si riferisce, essendo invece sufficiente, per la validità dell’atto, che tali beni siano comunque identificabili senza possibilità di confusioni, salva la necessità -non attinente, peraltro, ad un requisito di regolarità e validità del testamento- che gli eredi, in sede di denuncia di successione e di trascrizione del testamento medesimo, indichino specificamente gli immobili predetti, menzionandone dati catastali, confinazioni ed altro’ ; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1112 del 14/02/1980, Rv. 404596).
Quanto esposto conduce all’accoglimento non soltanto del primo motivo, ma anche del secondo, con il quale la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 2644, 2652 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la domanda di invalidità del testamento e quella di riduzione fossero intimamente connesse e che dunque la trascrizione della prima implicasse la trascrizione anche della seconda; nonché perché avrebbe omesso di rilevare che l’attrice non aveva provato la trascrizione della domanda di divisione.
La nota di trascrizione oggetto di causa, infatti, aveva ad oggetto solo la domanda di simulazione di un atto di compravendita relativo ad un cespite diverso da quello compravenduto nel 1994, nonché una domanda di annullamento di un testamento che è stata rigettata dal Tribunale di Bassano del Grappa con sentenza non definitiva n. 532/1996: circostanza, quest’ultima, espressamente riconosciuta anche dalla sentenza impugnata (cfr. pag. 6). In nessun caso, quindi, avrebbe potuto configurarsi un effetto prenotativo di detta nota in relazione ad un bene -nella specie, quello oggetto della compravendita del 1994- che in essa non era specificamente menzionato.
L’accoglimento dei primi due motivi di ricorso implica l’assorbimento delle restanti censure, con le quali la parte ricorrente contesta, rispettivamente: con il terzo motivo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 2909 e 2646 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la sentenza in giudicato, in virtù della quale era stata assegnato a COGNOME NOME la quota indivisa di ½ di uno dei beni oggetto di causa, potesse prevalere sulla vendita, eseguita nelle more del giudizio, della restante quota di proprietà del cespite; con il quarto motivo, invece, la violazione degli artt. 2668 bis c.c., 112 e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe esaminato la censura con la quale l’odierna ricorrente aveva lamentato la mancata rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale introduttiva del giudizio poi conclusosi con la sentenza n. 416/2002 del Tribunale di Bassano del Grappa.
In definitiva, vanno accolti il primo ed il secondo motivo del ricorso, mentre vanno dichiarati assorbiti il terzo e il quarto motivo. La sentenza va AVV_NOTAIOeguentemente cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Venezia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

la Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Venezia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di AVV_NOTAIOiglio della Seconda Sezione Civile, addì 14 febbraio 2024 e, a seguito di riconvocazione, in data 11.4.2024.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

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