Motivazione contraddittoria e usucapione: la Cassazione

Un soggetto ricorre in Cassazione dopo che la sua domanda di usucapione su un immobile è stata respinta. La Corte d’Appello aveva fornito una motivazione contraddittoria, non chiarendo se l’occupazione fosse basata su tolleranza, comodato o locazione. La Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la sentenza per vizio di motivazione e rinviando il caso a un nuovo esame, sottolineando l’importanza di una motivazione chiara e coerente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e Motivazione Contraddittoria: la Cassazione fa Chiarezza

L’ordinanza in esame offre un importante spunto di riflessione sul vizio di motivazione contraddittoria nelle sentenze, specialmente in materia di usucapione. La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di secondo grado che, nel negare l’acquisto per usucapione di un immobile, aveva costruito un percorso argomentativo confuso e internamente incoerente, mescolando i concetti di tolleranza, comodato e locazione senza giungere a una qualificazione giuridica chiara del rapporto tra le parti. Questo caso evidenzia come la chiarezza e la logicità della motivazione siano requisiti imprescindibili per una decisione giusta.

I Fatti di Causa

Un soggetto aveva avviato una causa per ottenere il riconoscimento dell’acquisto per usucapione di un piccolo fabbricato su due piani con annesso giardino, sostenendo di averlo posseduto ininterrottamente per oltre vent’anni, a partire dal 1989. I proprietari si erano opposti, affermando che l’occupante avesse la mera detenzione di una parte dell’immobile in virtù di un contratto di locazione. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda. Il ricorrente si è quindi rivolto alla Corte di Cassazione, lamentando, tra gli altri motivi, un grave vizio di motivazione nella sentenza d’appello.

L’analisi della Corte d’Appello e la Motivazione Contraddittoria

La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione su una serie di affermazioni tra loro inconciliabili. Da un lato, aveva ipotizzato che l’occupazione dell’immobile fosse frutto di un atteggiamento di tolleranza da parte di uno dei proprietari. Dall’altro, aveva affermato che la genesi della relazione con l’immobile fosse da rinvenire in un contratto di comodato, pur in assenza di prove certe e partendo dall’incertezza sull’esistenza di un contratto di locazione. In sintesi, la Corte territoriale non era riuscita a stabilire con certezza se l’occupante fosse un detentore per tolleranza, per comodato, o per locazione, creando un quadro giuridico confuso e viziato.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, centrato proprio sul vizio di motivazione. I giudici di legittimità hanno rilevato come la sentenza impugnata contenesse “effettivamente una serie di affermazioni incomprensibili e inconciliabili tra loro”. La motivazione appariva affetta da una motivazione contraddittoria insanabile, poiché faceva riferimento, in modo confuso, sia ad atti di tolleranza (che escludono un titolo negoziale) sia a contratti come la locazione o il comodato (che invece rappresentano titoli negoziali fondativi della relazione).

Le Motivazioni

La Cassazione ha spiegato che non è logicamente possibile passare dall’incertezza sull’esistenza di un contratto di locazione alla certezza della sussistenza di un comodato, per poi parlare anche di tolleranza. Questi tre istituti giuridici (tolleranza, comodato, possesso) hanno presupposti e conseguenze del tutto diversi e non possono coesistere in modo così confuso nella motivazione di una sentenza. Senza una chiara e univoca statuizione sulla natura originaria del rapporto con il bene (detenzione qualificata, detenzione non qualificata o possesso), non è possibile valutare correttamente se si sia verificata l’usucapione. Di conseguenza, anche l’affermazione secondo cui i semplici lavori di manutenzione non fossero sufficienti a provare il possesso uti dominus perde di fondamento, poiché il suo valore probatorio dipende proprio dal contesto giuridico iniziale, che la Corte d’Appello non ha saputo definire. Il percorso argomentativo della corte di merito non ha superato il vaglio del “minimo costituzionale” richiesto per una motivazione valida.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare la vicenda, ponendo rimedio al grave vizio motivazionale. La decisione riafferma un principio fondamentale: una sentenza deve essere fondata su un ragionamento chiaro, logico e coerente. Una motivazione contraddittoria, che mescola istituti giuridici incompatibili, equivale a una non-motivazione e rende la decisione nulla. Per chi agisce in giudizio per l’usucapione, questo significa che la difesa della controparte deve essere chiara e la decisione del giudice altrettanto precisa nel qualificare la natura del rapporto con l’immobile, senza cadere in ambiguità che possono invalidare l’intero giudizio.

Perché la sentenza della Corte d’Appello è stata annullata?
La sentenza è stata annullata per vizio di motivazione, specificamente per una contraddittorietà insanabile. La Corte d’Appello non ha chiarito in modo univoco se la relazione del ricorrente con l’immobile fosse basata su tolleranza, comodato o locazione, rendendo il suo ragionamento illogico e incomprensibile.

Qual è la differenza fondamentale tra tolleranza, comodato e possesso ai fini dell’usucapione?
La tolleranza è un permesso basato su rapporti di cortesia che non genera alcun diritto e non è utile per l’usucapione. Il comodato (o la locazione) genera una detenzione, ovvero si occupa l’immobile riconoscendo il diritto altrui, e per usucapire è necessario un atto di interversione del possesso. Il possesso, invece, è l’esercizio di un potere sulla cosa come se si fosse proprietari, ed è l’unico presupposto valido per l’usucapione.

Cosa succede quando una sentenza viene cassata con rinvio?
Significa che la Corte di Cassazione ha annullato la decisione precedente e ha ordinato che la causa sia giudicata di nuovo da un’altra sezione della stessa Corte d’Appello. Il nuovo giudice dovrà attenersi ai principi di diritto stabiliti dalla Cassazione e riesaminare il caso per emettere una nuova sentenza con una motivazione corretta e coerente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21301 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21301 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20477/2023 R.G. proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) dal quale è rappresentato e difeso

-ricorrente-

contro

GRAZIANO GERARDO e COGNOME NOME -intimati-

e contro

COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME

NOME (CODICE_FISCALE) dalla quale sono rappresenti e difesi

-resistenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 355/2023 depositata il 07/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME. Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre, con quattro motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Bari ha, per quanto interessa, confermato la decisione del Tribunale di Trani reiettiva della domanda di usucapione proposta da esso ricorrente riguardo ad un piccolo fabbricato, su due piani, ed al giardino pertinenziale, asseritamente posseduti per oltre venti anni a partire dal 1989.

La domanda era stata proposta contro la RAGIONE_SOCIALE -nel corso del giudizio di primo grado cancellata dal registro delle imprese e a cui è subentrato ‘quale socio unico, liquidatore, e proprietario esclusivo del 100% della quote e dell’intero capitale sociale’, NOME COGNOME -, contro NOME COGNOME, NOME COGNOME -deceduto e a cui sono succeduti NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME –NOME COGNOME (classe 1953) e NOME COGNOME e contro NOME COGNOME (classe DATA_NASCITA), deceduto in corso di causa e a cui è succeduta NOME COGNOME. La RAGIONE_SOCIALE, NOME e NOME COGNOME e NOME COGNOME si erano opposti alla domanda sostenendo che l’attore aveva acquistato la detenzione di una parte dell’immobile a titolo di locazione.
La Corte di Appello ha affermato che, come già rilevato dal Tribunale, nell’originario atto di citazione era stato allegato il possesso dell’intero piano terra e dell’intero primo piano del

fabbricato laddove invece dalle testimonianze era emerso che il piano terra era composto da due ambienti distinti, uno dei quali occupato dai proprietari convenuti come deposito di attrezzature agricole e che, al primo piano, vi erano due appartamenti solo uno dei quali oggetto di ‘situazione materiale possessoria’ da parte di NOME COGNOME, che, come parimenti rilevato dal Tribunale, i testi non avevano fornito informazioni precise sulla data di inizio della situazione materiale possessoria in riferimento al giardino, che la predetta situazione materiale possessoria riferita all’appartamento non integrava possesso utile ad usucapionem dato che, per un verso, si era manifestata in meri interventi materiali di manutenzione, per altro verso, era compatibile con un atteggiamento di tolleranza di uno dei proprietari -(l’originario convenuto) NOME COGNOME -il quale, come riferito da uno dei testi, ‘veniva d’estate’ nell’appartamento occupato dal COGNOME e vi si tratteneva talvolta a pranzo e a cena, per altro verso ancora, era piuttosto da qualificarsi come detenzione originata da ‘comodato’ posto che in merito al contratto di locazione menzionato dagli originari convenuti non vi era certezza in quanto la sottoscrizione apposta ad una scrittura privata incorporante appunto un contratto di locazione era stata disconosciuta dal COGNOME e tuttavia un teste aveva dichiarato che il COGNOME, richiesto ‘di affitti arretrati offriva rassicurazioni sull’adempimento’;
NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato un mero atto di costituzione;

NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 132, comma , n.4, c.p.c. per difetto di motivazione.

Il ricorrente evidenzia la irriducibile contraddittorietà tra l’affermazione per cui esso ricorrente avrebbe utilizzato l’appartamento del primo piano dell’immobile per tolleranza e l’affermazione per cui ‘la genesi della relazione materiale con l’immobile’ sarebbe da rinvenirsi in un ‘comodato’. Evidenzia ancora l’incomprensibilità di due affermazioni fatte dalla Corte di Appello: ‘incerta rimane la genesi della relazione materiale con l’immobile avendo il COGNOME disconosciuto la sottoscrizione apposta su una scrittura privata comprovante il rapporto locativo, laddove tuttavia la teste NOME COGNOME, cugina dei convenuti COGNOME, ha affermato di aver personalmente assistito alla richiesta di affitti arretrati al COGNOME il quale offriva rassicurazioni sull’adempimento. Ne consegue che il COGNOME ha iniziato a possedere l’appartamento in forza di comodato’; ‘risulterebbe indimostrato quando intervenuta la necessaria interversione del possesso ex art. 1164 c.c. ovvero si è impossessato dell’immobile clandestinamente esercitando un possesso non utile ad usucapire’;
2.con il secondo motivo di ricorso viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1440, 1141 e 1158 c.c. per non avere la Corte di Appello presunto l’animus possidendi del ricorrente pur avendo dato conto della sussistenza della sua ‘situazione materiale possessoria’. Viene altresì lamentata la violazione o falsa applicazione dell’art.1144 c.c. per avere la Corte di Appello ritenuto di poter parlare di tolleranza senza indicare ‘quali proprietari avrebbero tollerato l’uso del bene’ e senza prospettare ‘alcun rapporto che potesse legare in qualche modo i proprietari con il COGNOME, che avrebbe potuto giustificare la tolleranza’;
3.con il terzo motivo di ricorso viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. per avere la Corte di Appello affermato che non

vi era ‘certezza sull’elemento temporale’ del dedotto possesso dell’immobile, malgrado che nessuno dei convenuti avesse mai contestato l’allegazione contenuta nell’atto introduttivo secondo cui il possesso era iniziato nel 1989;

4. con il quarto motivo di ricorso viene lamentata, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’ art. 112 c.p.c. per avere la Corte di Appello affermato che la relazione materiale del ricorrente con l’immobile era basata sulla tolleranza dei proprietari malgrado che nessuno dei convenuti avesse mai ‘eccepito la tolleranza’;

5. in relazione ai quattro motivi di ricorso deve osservarsi che essi investono esclusivamente quanto dalla Corte di Appello affermato per escludere il possesso, da parte dell’odierno ricorrente, dell’appartamento sito al primo piano del fabbricato.

Non sono censurate le affermazioni con cui la Corte di Appello ha escluso il possesso, da parte dell’odierno ricorrente, sia dei locali, destinati a deposito, al piano terra del fabbricato, sia dell’altro appartamento al primo piano sia del giardino. La domanda di accertamento dell’usucapione di questi beni è definitivamente rigettata;

6. quanto al primo motivo di ricorso, va premesso che ‘a seguito della riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, il sindacato di legittimità sulla motivazione ha subito una riduzione al “minimo costituzionale”. Il vizio di motivazione è ravvisabile nei casi di “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, di “motivazione apparente”, di “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e di “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” (Cass. SU 8053/2014).
La motivazione della sentenza impugnata contiene effettivamente una serie di affermazioni incomprensibili e inconciliabili tra loro.

In primo luogo l’affermazione per cui dalla testimonianza secondo la quale NOME COGNOME ‘veniva soprattutto d’estate’ e talvolta si tratteneva a casa dell’attore per pranzo o cena, era desumibile ‘ la tolleranza dei proprietari rispetto all’occupazione di quella porzione dell’immobile da parte del COGNOME e della sua famiglia ‘.

Gli atti di tolleranza (art. 1144 c.c.) hanno fondamento nello spirito di condiscendenza, nei rapporti di amicizia o di buon vicinato ed implicano, di regola, una previsione di saltuarietà e di transitorietà.

Non è comprensibile come dalla descritta condotta di NOME COGNOME possa desumersi -in assenza di indicazioni dei rapporti tra questi e l’odierno ricorrente -la sussistenza di una situazione di tolleranza, per di più riferita non al solo NOME COGNOME ma a tutti ‘i proprietari’, rispetto alla prolungata occupazione dell’appartamento da parte del ricorrente e della sua famiglia.

In secondo luogo l’affermazione per cui, essendo incerto se ‘ la genesi della relazione materiale con l’immobile ‘ da parte del COGNOME fosse riconducibile, come sostenuto dagli originari convenuti, ad un contratto di locazione, doveva per ciò stesso ritenersi che ‘ il COGNOME ha iniziato a possedere l’appartamento in forza di comodato ‘.

È incomprensibile come dalla incertezza sulla sussistenza di un dato titolo (locazione) possa automaticamente farsi seguire la certezza sulla sussistenza di un altro titolo (comodato), quando prima si è parlato addirittura di ‘ tolleranza ‘.

Insomma, secondo la Corte d’Appello: si è in presenza di tolleranza, di locazione, di comodato?

In terzo luogo l’affermazione per cui ‘il COGNOME ha iniziato a possedere l’appartamento in forza di comodato ma risulterebbe

indimostrato quando intervenuta la necessaria interversione del possesso ex art. 1164 c.c. ovvero si è impossessato dell’immobile clandestinamente esercitando un possesso non utile ad usucapire’.

La motivazione appare affetta da contraddittorietà insanabile facendo essa riferimento, confusamente, ad atti di tolleranza e quindi alla assenza di titolo negoziale della relazione materiale tra l’attuale ricorrente e l’appartamento e, al contempo, alla locazione o al comodato ossia a titoli negoziali fondativi di tale relazione.

In questo contesto anche l’affermazione per cui il solo fatto dimostrato – ossia che l’attuale ricorrente avesse vissuto in uno degli appartamenti del primo piano del fabbricato anche provvedendo alla relativa manutenzione – non era sufficiente ad integrare gli estremi del possesso utile ad usucapione dato che l’attività materiale corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà ossia, secondo l’espressione usata dalla Corte di Appello ‘la situazione materiale possessoria’ – deve essere accompagnata ‘da univoci indizi i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus’ e tali univoci indizi non potevano essere costituiti dai soli lavori di manutenzione (v. pagina 5 della sentenza impugnata), non è idonea a giustificare la decisione. Avrebbe potuto, tale affermazione, avere rilievo se fosse stato statuito in modo chiaro e univoco che l’occupazione della casa aveva avuto inizio o per tolleranza o sulla base di un contratto di comodato o sulla base di un contratto di locazione. Tale statuizione, come già osservato, è mancata;
7 Un tale percorso argomentativo non supera pertanto il vaglio di questa Corte: il primo motivo di ricorso è dunque fondato e va accolto. Per effetto dell’accoglimento del primo motivo di ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata, restando gli altri motivi logicamente assorbiti. La causa deve essere rinviata alla Corte di

Appello di Bari in diversa composizione perché, previo riesame della vicenda, venga posto rimedio al grave vizio motivazionale;

il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di Appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 20 giugno 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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