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Espropriazione parziale: indennizzo e danno all’immobile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11887/2024, ha stabilito che in caso di espropriazione parziale di un bene unitario (come una villa con giardino), l’indennità dovuta al proprietario deve comprendere non solo il valore dell’area espropriata, ma anche il deprezzamento subito dalla parte residua dell’immobile a causa dell’opera pubblica. La Corte ha chiarito la distinzione tra l’ipotesi di espropriazione parziale (art. 33 T.U. Espropriazione) e quella di danno a proprietà non espropriate (art. 44), affermando la competenza della Corte d’Appello a liquidare l’intero pregiudizio patrimoniale.

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Espropriazione parziale: l’indennizzo deve coprire anche il deprezzamento della villa

Quando la Pubblica Amministrazione espropria una porzione del tuo giardino per costruire un’opera pubblica, hai diritto solo al valore del terreno sottratto o anche al risarcimento per la perdita di valore della tua casa? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un’importante precisazione sul concetto di espropriazione parziale, stabilendo che l’indennizzo deve essere completo e ristorare l’intera diminuzione patrimoniale subita dal proprietario. Questa decisione chiarisce la differenza fondamentale tra l’indennizzo per esproprio parziale (art. 33 T.U. Espropriazione) e quello per danni da opere pubbliche su fondi non espropriati (art. 44).

I fatti di causa

I proprietari di una villa con giardino si sono visti espropriare una parte del loro terreno da parte di un Ente pubblico per la costruzione di un imponente muro di contenimento, alto circa 9 metri, finalizzato a contrastare un movimento franoso. Oltre alla perdita di una porzione del giardino, i proprietari hanno lamentato un grave danno alla loro abitazione: il muro, costruito a ridosso della proprietà, ne pregiudicava la luminosità, la panoramicità e, di conseguenza, ne diminuiva sensibilmente il valore di mercato.

La Corte d’Appello, pur riconoscendo un’indennità per il terreno espropriato, aveva dichiarato la propria incompetenza funzionale sulla richiesta di risarcimento per il deprezzamento della villa. Secondo i giudici di merito, tale danno non era una conseguenza diretta dell’espropriazione, ma dell’esecuzione dell’opera pubblica, ricadendo quindi nella fattispecie dell’art. 44 del Testo Unico Espropriazioni e nella competenza del Tribunale ordinario.

La distinzione cruciale nell’espropriazione parziale

Il cuore della questione giuridica risiede nella corretta applicazione della normativa. La difesa dei proprietari ha sostenuto che il loro caso configurasse una tipica ipotesi di espropriazione parziale ai sensi dell’art. 33 del D.P.R. 327/2001. Questa norma prevede che, quando viene espropriata solo una parte di un bene economicamente unitario, l’indennità debba tenere conto dell’intera diminuzione di valore subita dal proprietario, includendo quindi anche il deprezzamento della parte residua.

Diversa è l’ipotesi dell’art. 44 dello stesso Testo Unico, che riguarda il proprietario di un immobile non interessato da alcun decreto di esproprio, ma che subisce comunque un danno permanente a causa della realizzazione di un’opera pubblica. Solo in quest’ultimo caso la competenza è del Tribunale ordinario.

La decisione della Corte di Cassazione e il principio di diritto

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei proprietari, cassando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno riaffermato l’orientamento consolidato secondo cui si ha espropriazione parziale quando la vicenda ablativa investe parte di un complesso immobiliare con destinazione economica unitaria (come una villa con il suo giardino di pertinenza) e causa un pregiudizio che va oltre la semplice perdita del terreno.

Il danno derivante dalla costruzione del muro (perdita di panorama, luminosità e deprezzamento) non è un evento slegato dall’esproprio, ma una sua diretta conseguenza. Il giardino e la villa costituivano un unico bene, e la perdita di valore della parte non espropriata (la casa) è un effetto diretto della sottrazione della parte espropriata e della contestuale realizzazione dell’opera.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando che la Corte d’Appello ha errato nell’applicare l’art. 44 anziché l’art. 33 del T.U. Espropriazioni. L’art. 44 presuppone che il proprietario che chiede l’indennizzo non abbia subito alcuna espropriazione, neanche parziale. Nel caso di specie, invece, vi era stato un provvedimento ablativo che aveva interessato una porzione del bene unitario. Di conseguenza, l’intera controversia, compresa la domanda relativa al deprezzamento della porzione residua, rientrava nella competenza funzionale in unico grado della Corte d’Appello, la quale avrebbe dovuto liquidare un’indennità comprensiva di tutto il pregiudizio patrimoniale subito dai proprietari.

Le conclusioni

L’ordinanza in commento stabilisce un principio fondamentale a tutela della proprietà privata: in caso di espropriazione parziale, l’indennizzo non può essere frammentato. Deve essere onnicomprensivo e ristorare integralmente il sacrificio imposto al privato. I proprietari che subiscono l’esproprio di una parte del loro bene hanno diritto a vedersi riconosciuto non solo il valore del ‘pezzo’ perso, ma anche la perdita di valore che l’intero immobile subisce a causa dell’opera pubblica. La Corte d’Appello dovrà quindi riesaminare il caso e determinare l’indennità totale dovuta ai ricorrenti.

Qual è la differenza fondamentale tra l’indennizzo per espropriazione parziale (art. 33) e quello per danno da opera pubblica (art. 44)?
L’indennizzo per espropriazione parziale (art. 33 T.U. Espropriazioni) si applica quando viene espropriata una parte di un bene unitario e copre sia il valore della parte sottratta sia il deprezzamento della parte residua. L’indennizzo previsto dall’art. 44, invece, si applica solo quando un immobile, non toccato da alcun esproprio, subisce un danno a causa di un’opera pubblica vicina.

In un caso di espropriazione parziale, il deprezzamento della parte di immobile rimasta al proprietario deve essere sempre risarcito?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, quando l’espropriazione riguarda una parte di un bene economicamente unitario (es. villa e giardino), l’indennità di espropriazione deve comprendere l’intera diminuzione patrimoniale subita dal proprietario, incluso il deprezzamento della porzione di fondo rimasta in sua proprietà a causa dell’opera realizzata.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto competente la Corte d’Appello a decidere anche sul danno alla villa?
Perché ha qualificato il caso come un’unica fattispecie di espropriazione parziale. Poiché il deprezzamento della villa era una conseguenza diretta della sottrazione del giardino e della realizzazione dell’opera, l’intera domanda di indennizzo rientra nella competenza funzionale in unico grado della Corte d’Appello, che è il giudice specializzato per le controversie relative alla determinazione dell’indennità di esproprio.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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