Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito che una notifica PEC è invalida se l'indirizzo email non è ufficialmente riconducibile al destinatario nei pubblici elenchi. In un caso riguardante un condominio, la Corte ha annullato una decisione di inammissibilità dell'appello, poiché la notifica della sentenza di primo grado, che faceva decorrere il termine breve per impugnare, era stata effettuata a un indirizzo PEC errato. Questa notifica PEC invalida ha impedito la decorrenza del termine, rendendo tempestivo l'appello. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il principio del giudicato esterno si applica anche alle richieste di pagamento del canone COSAP per annualità diverse. Se una sentenza definitiva ha già accertato che determinate opere (in questo caso, griglie e intercapedini di un condominio) sono state realizzate su suolo privato prima che questo diventasse di uso pubblico, tale accertamento è vincolante per le future controversie tra le stesse parti. Di conseguenza, il Comune non può richiedere il pagamento del canone per gli anni successivi, poiché il presupposto impositivo è stato giudizialmente escluso in modo definitivo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22487/2025, ha stabilito un importante principio in materia di espropriazione per pubblica utilità. In un caso di successione tra due società concessionarie per la realizzazione di un'opera autostradale, la Corte ha chiarito che la responsabilità per il pagamento dell'indennità di occupazione legittima ricade esclusivamente sul concessionario che ha gestito tale fase. Il concessionario subentrante, che ha poi regolarizzato l'occupazione illegittima tramite 'acquisizione sanante', non è solidalmente responsabile per le indennità maturate nel periodo precedente al suo subentro. La Corte ha inoltre ribadito che le domande di manleva tra i soggetti coobbligati sono inammissibili nel giudizio speciale di determinazione dell'indennità.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la condanna al risarcimento del danno per occupazione illegittima non costituisce giudicato sulla responsabilità per l'indennità di occupazione legittima. Le due domande, basate su presupposti (causa petendi) e richieste (petitum) diverse, sono autonome. La Corte ha quindi annullato la decisione di merito che aveva erroneamente esteso gli effetti del giudicato da una controversia all'altra, riaffermando la necessità di valutare separatamente ogni specifica domanda.

La Corte di Cassazione interviene su un caso di permuta immobiliare complicato dal fallimento della società costruttrice. La questione centrale riguarda l'opponibilità al fallimento di una scrittura privata che modificava l'atto di permuta originale. La Corte ha annullato la decisione di merito, non per il contenuto della scrittura, ma per una violazione procedurale: i documenti che provavano la data certa scrittura privata erano stati depositati tardivamente. La sentenza ribadisce il principio inderogabile secondo cui, nelle opposizioni allo stato passivo, tutte le prove documentali devono essere prodotte con l'atto introduttivo, a pena di decadenza.

Un gruppo di condomini ottiene in primo e secondo grado la revisione delle tabelle millesimali per un presunto errore di calcolo. Altri condomini ricorrono in Cassazione, sollevando due questioni: la necessità di citare in giudizio tutti i proprietari (litisconsorzio necessario) e il criterio temporale per la valutazione dell'errore. La Corte di Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla valutazione dell'errore (valore originario vs. valore attuale), ha ritenuto la questione di particolare importanza e ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione definitiva.

Una società immobiliare, posta in liquidazione giudiziale su istanza di una promissaria acquirente, ha contestato la richiesta sostenendo l'inesistenza del credito. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che per avviare una procedura di liquidazione giudiziale non è necessario un accertamento definitivo del credito. È sufficiente una valutazione sommaria e incidentale da parte del giudice, finalizzata a verificare la legittimità del creditore a presentare l'istanza. Nel caso specifico, la pretesa creditoria derivava dalla necessità di restituire acconti eccessivi trattenuti come penale in un contratto preliminare di compravendita immobiliare non concluso.

Una società immobiliare, dopo aver acquistato un vasto terreno, subisce una evizione parziale a favore del Demanio Marittimo. La Corte di Cassazione conferma la limitazione del risarcimento del danno, poiché la società acquirente era a conoscenza del rischio di evizione fin dalla stipula del contratto e non ha agito con ordinaria diligenza per mitigare i danni, rifiutando una proposta transattiva vantaggiosa dall'Amministrazione statale.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'impresa edile, confermando che il prezzo massimo di cessione per gli immobili in edilizia convenzionata, stabilito dal Comune, si sostituisce automaticamente a qualsiasi prezzo superiore pattuito in un contratto preliminare. Di conseguenza, il rifiuto dei promissari acquirenti di pagare il prezzo più alto non costituisce inadempimento, ma un legittimo esercizio del loro diritto, potendo essi richiedere il trasferimento coattivo dell'immobile al prezzo legale.

Un condominio cita in giudizio un'impresa per vizi dell'opera relativi a un impianto di termoregolazione. Il Tribunale rigetta la domanda di risoluzione del contratto, riqualificandola secondo la disciplina speciale dei vizi in materia di appalto. Poiché l'azione legale è stata intrapresa oltre il termine di prescrizione di due anni dalla consegna, la domanda viene respinta, condannando il condominio al pagamento delle spese legali.

La Corte di Cassazione conferma la sanzione disciplinare di sei mesi di sospensione a un notaio per molteplici violazioni, tra cui l'aver operato al di fuori degli studi autorizzati, aver rogato atti di compravendita basati su usucapione non accertata giudizialmente e aver trasferito immobili rurali non correttamente censiti al catasto. La sentenza ribadisce l'elevato dovere di diligenza che grava sul professionista, sottolineando come la responsabilità disciplinare del notaio sussista indipendentemente dalla validità civilistica dell'atto.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario condannato a demolire una sopraelevazione del suo immobile. L'opera, pur urbanisticamente legittima, violava la distanza vedute minima di tre metri dalla proprietà del vicino, come previsto dall'art. 907 del codice civile. La Corte ha ribadito che il diritto alla veduta è un diritto reale assoluto, la cui tutela prevale su considerazioni di legittimità amministrativa o di eccessiva onerosità della demolizione, confermando l'ordine di ripristino dello stato dei luoghi.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un acquirente contro una sentenza che dichiarava la simulazione del contratto di compravendita immobiliare. Il caso riguardava un immobile promesso in vendita a due soggetti e successivamente venduto a un terzo (legato alla società venditrice) per aggirare il contratto preliminare. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, basata su plurimi indizi gravi, precisi e concordanti, ribadendo l'inammissibilità del ricorso in presenza di una "doppia conforme" e chiarendo i limiti del sindacato di legittimità sulla valutazione delle prove.

In una controversia sulle distanze legali costruzioni, la Corte di Cassazione ha emesso un'ordinanza interlocutoria. Anziché decidere nel merito, ha rilevato la mancata notifica del ricorso a una delle parti originarie del giudizio. Di conseguenza, ha ordinato l'integrazione del contraddittorio, sospendendo la decisione e rinviando la causa a nuovo ruolo, sottolineando l'importanza fondamentale delle regole procedurali.

La Corte di Cassazione conferma la condanna dei promittenti venditori a restituire il doppio della caparra alla società promissaria acquirente, a causa del loro grave inadempimento del contratto preliminare. La controversia nasce dalla mancata fornitura di documentazione essenziale (certificazioni energetiche, di bonifica, urbanistiche) e dal rifiuto di sottoscrivere i progetti necessari per l'edificazione, oltre che di rinegoziare il prezzo dopo una variazione urbanistica sfavorevole. La Corte ha ritenuto legittimo il recesso della società acquirente e ha rigettato tutti i motivi di ricorso dei venditori, inclusi quelli di natura procedurale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 26240/2025, affronta un caso di espropriazione dichiarata illegittima. Stabilisce che, se l'ente espropriante si appropria anche di beni mobili (come alberi maturi per il taglio) che non dovevano essere espropriati, agisce in malafede per tali beni e deve corrispondere il loro pieno controvalore, applicando il principio di indebito arricchimento.

Una proprietaria di un immobile si opponeva alla costruzione di un edificio comunale, realizzato a una distanza inferiore a quella legale dalla sua finestra. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda, sostenendo che la finestra fosse urbanisticamente irregolare. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo un principio fondamentale: il rispetto della distanza dalle vedute è un obbligo che deriva dai rapporti di vicinato regolati dal diritto privato. Di conseguenza, l'eventuale assenza di un'autorizzazione amministrativa per la finestra non autorizza il vicino a costruire a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il credito derivante da un conguaglio divisionale, stabilito in una sentenza di scioglimento della comunione, è certo, liquido ed esigibile. Non è subordinato all'effettivo trasferimento della proprietà e può quindi essere legittimamente utilizzato in compensazione per estinguere altri debiti, come quelli per il mantenimento dell'ex coniuge. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente negato la compensazione, qualificando la trascrizione del dispositivo di una sentenza in un atto di precetto come una dichiarazione confessoria.

Un vicino ha costruito un muro di confine violando le distanze legali. La Corte di Cassazione ha confermato l'ordine di arretramento ma ha negato il risarcimento del danno. La Corte ha stabilito che, nonostante la violazione, i lavori avevano migliorato l'estetica generale dell'area senza causare un pregiudizio concreto, superando così la presunzione di danno.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, affronta il tema della costituzione di una servitù di uso pubblico tramite 'dicatio ad patriam'. Il caso riguarda un monumento storico privato, il cui uso pubblico era stato concesso da un Comune. I proprietari contestano la decisione, sostenendo la necessità di un uso ventennale, come per l'usucapione. Rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla necessità di tale termine, la Corte ha rinviato la causa a una pubblica udienza per un approfondimento, senza ancora decidere nel merito.