Diritto Immobiliare

Una società, dopo aver ottenuto una sentenza che revoca un'ingiunzione di pagamento e ordina la cancellazione di un'ipoteca, si vede negare l'esecuzione dal Conservatore. I suoi reclami vengono respinti. La Cassazione dichiara l'appello inammissibile, specificando che per risolvere la questione del diritto alla cancellazione ipoteca è necessario avviare una causa ordinaria, non un procedimento di reclamo non contenzioso.

In una complessa causa di regolamento di confini e usucapione, la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza d'appello. La Corte ha stabilito che rientra nei poteri del CTU acquisire d'ufficio documenti, come una aerofotogrammetria, se necessari a chiarire fatti secondari. Ha inoltre ravvisato un travisamento della prova nella valutazione dei titoli di proprietà, accogliendo sia il ricorso principale che quello incidentale e ordinando un nuovo esame del merito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14437/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari immobiliari, confermando la loro condanna a realizzare un giunto sismico e a risarcire i danni al vicino. Il caso verteva sulla scelta del giudice d'appello di basare la propria decisione su una seconda consulenza tecnica d'ufficio (CTU), in contrasto con la prima. La Suprema Corte ha chiarito che, sebbene il giudice non possa limitarsi a un'adesione acritica, nel caso di specie la Corte d'Appello aveva ampiamente e adeguatamente motivato le ragioni della sua preferenza per la seconda consulenza tecnica, rendendo la decisione legittima.

Un istituto di credito ha agito contro i due figli di una debitrice defunta. I tribunali di merito hanno ritenuto che i figli avessero effettuato un'accettazione tacita eredità rimanendo nella casa di famiglia, diventando così responsabili del debito. I figli hanno presentato ricorso, sostenendo che la loro convivenza nella casa, soggetta al diritto di abitazione del padre superstite, non costituisse possesso legale idoneo a determinare l'accettazione. La Corte di Cassazione, riconoscendo la complessità della questione, ha rinviato la causa a pubblica udienza per approfondire il dibattito.

Una causa sulla proprietà di un alloggio condominiale approda in Cassazione. Il punto focale è l'estinzione del processo d'appello, dichiarata dalla corte territoriale a causa della mancata notifica della riassunzione del giudizio entro i termini di legge. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, ha rinviato la decisione per consentire alle parti di raggiungere un accordo, sottolineando l'importanza cruciale del rispetto delle scadenze procedurali.

Una condomina ha impugnato la nomina dell'amministratore e l'approvazione dei bilanci, sostenendo che il compenso non fosse analitico e i rendiconti incompleti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il compenso dell'amministratore può essere validamente indicato in un'unica cifra forfettaria, purché sia chiaro al momento della nomina. Inoltre, i rendiconti sono validi se comprensibili per i condomini, anche se non rispettano rigidamente tutte le formalità di legge, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma.

Due condomini hanno impugnato un decreto ingiuntivo per spese condominiali. La Cassazione ha chiarito che la delibera assembleare che approva il compenso dell'amministratore di condominio è nulla se tale compenso non è stato specificato analiticamente al momento della nomina, come previsto dalla legge post-riforma 2012. Tale nullità, a differenza della semplice annullabilità, può essere fatta valere in ogni tempo e rilevata d'ufficio dal giudice.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il compenso spettante all'Organismo di Composizione della Crisi (OCC) nelle procedure di sovraindebitamento, pur essendo prededucibile, non può essere soddisfatto in via prioritaria con il ricavato della vendita di un bene ipotecato. La Corte ha accolto il ricorso di un creditore ipotecario, affermando che la tutela del credito garantito da ipoteca prevale sulle spese dell'OCC, in quanto la procedura è avviata nell'interesse del debitore e non di tutti i creditori. Di conseguenza, il compenso OCC non può diminuire la quota spettante al creditore garantito.

In una causa di successione, la Corte di Cassazione ha analizzato il concetto di donazione indiretta a favore di un figlio. La Corte ha confermato che l'acquisto di beni da parte di un figlio senza mezzi propri, con denaro del padre, costituisce una donazione indiretta soggetta a collazione. Tuttavia, ha cassato la decisione di merito per violazione di un precedente giudicato. Una sentenza definitiva tra due fratelli aveva già qualificato i pagamenti delle rate di un mutuo, impedendo di considerarli come parte della donazione indiretta del padre nella successiva causa ereditaria.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni comproprietari condannati per la realizzazione di opere abusive, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva escluso la corresponsabilità del danneggiato. Secondo la Suprema Corte, la mera conoscenza dell'abuso da parte di chi subisce il danno non è sufficiente a configurare un concorso di colpa. Spetta a chi ha commesso l'illecito fornire la prova rigorosa di una condotta negligente o imprudente da parte del danneggiato, cosa che nel caso di specie non è avvenuta. La Corte ha inoltre ribadito che il giudice di merito può discostarsi dalle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio (CTU), purché motivi adeguatamente la sua decisione basandosi su altre prove, come le testimonianze.

La Corte di Cassazione ha stabilito la nullità di un accordo sull'indennità di espropriazione perché basato su criteri di calcolo (il Valore Agricolo Medio) successivamente dichiarati incostituzionali. La Corte ha chiarito che le sentenze di incostituzionalità si applicano ai rapporti giuridici non ancora esauriti, come nel caso di un giudizio in corso, imponendo di ricalcolare l'indennità in base al valore di mercato del bene. La sentenza impugnata è stata annullata con rinvio.

Un Comune, dopo aver stipulato una scrittura privata per l'acquisto di un terreno, si rifiutava di pagare il prezzo pattuito sostenendo che l'accordo rientrasse in una procedura di esproprio e che il prezzo fosse quindi soggetto a limiti di legge. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del Comune, confermando la decisione dei giudici di merito. La Corte ha stabilito che la scrittura privata in questione era un vero e proprio contratto di compravendita, svincolato dalla procedura espropriativa. Di conseguenza, il prezzo era stato liberamente determinato dalle parti e doveva essere integralmente pagato. La decisione sottolinea che l'interpretazione del contratto spetta al giudice di merito e non può essere ridiscussa in Cassazione se la motivazione è logica e sufficiente.

Un comproprietario, escluso dall'utilizzo di un immobile occupato interamente dagli altri contitolari, ha ottenuto dal Tribunale il riconoscimento di una indennità di occupazione. La sentenza ha condannato gli occupanti a versare un risarcimento calcolato sulla base del valore locativo di mercato, comprensivo di una somma per il passato e di un importo mensile per il futuro, fino al rilascio del bene.

Il Tribunale di Venezia ha stabilito che la clausola che obbliga l'inquilino a pagare la tinteggiatura a fine locazione per il normale uso è nulla. Nel caso esaminato, i proprietari avevano chiesto il rimborso di canoni non pagati, spese condominiali e costi di ridipintura. Il giudice ha accolto la richiesta per i canoni ma ha respinto quella per le spese condominiali per mancanza di prove e ha dichiarato la clausola tinteggiatura nulla, in quanto sposta sul conduttore un costo di manutenzione ordinaria che spetta al locatore.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di una valutazione immobile effettuata dall'Agenzia delle Entrate tramite un approccio misto, che combina il metodo di capitalizzazione del reddito e quello sintetico-comparativo. La Corte ha ritenuto tale metodologia completa e ben motivata, respingendo le contestazioni di una società basate su una perizia di parte. L'ordinanza ha tuttavia accolto parzialmente il ricorso, applicando la riduzione del 20% sulle spese legali, poiché l'Agenzia era difesa da propri funzionari.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo alla disdetta di un contratto agrario inviata agli eredi del conduttore originario. La comunicazione era stata recapitata presso l'ultimo domicilio del defunto e ritirata da una delle eredi non direttamente coinvolta nella conduzione del fondo. La Corte ha ritenuto la disdetta valida, applicando la presunzione di conoscenza ai sensi dell'art. 1335 c.c. Tale presunzione è stata rafforzata da una successiva lettera in cui gli eredi conduttori facevano esplicito riferimento alla disdetta ricevuta, dimostrando di esserne a conoscenza. Il ricorso degli eredi è stato rigettato anche per vizi procedurali, confermando la cessazione del contratto.

Un'ordinanza della Cassazione ha confermato la responsabilità dello Stato, specificamente del Ministero dell'Interno, per il grave ritardo nell'esecuzione di un ordine di sgombero di un immobile occupato abusivamente. Nonostante la presenza di una situazione sociale complessa, la Corte ha stabilito che l'autorità pubblica ha il dovere di fornire i mezzi necessari per attuare i provvedimenti giudiziari, condannando il Ministero al risarcimento del danno patrimoniale subito dalla proprietaria per la mancata disponibilità del bene.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24054/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di vizi costruzione immobile. Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti non decorre dalla semplice manifestazione esteriore del vizio, ma dal momento in cui il proprietario acquisisce una conoscenza completa e oggettiva della gravità dei difetti e della loro causa, spesso coincidente con il deposito di una perizia tecnica. Questa decisione tutela l'acquirente, che necessita di una valutazione specialistica per comprendere appieno l'entità del problema prima di poter agire.

Una proprietaria chiede il risarcimento per l'occupazione illegittima di parte del suo terreno da parte di un Comune. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ritiene la questione complessa, soprattutto in relazione alla "rinuncia abdicativa" della proprietà, e rimette la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito, in attesa di una pronuncia delle Sezioni Unite.

Un cittadino contesta il pagamento del canone per l'occupazione di suolo pubblico (COSAP) per opere come intercapedini e bocche di lupo. La Corte di Cassazione accoglie il suo ricorso, stabilendo che se tali opere, visibili e permanenti, preesistevano alla cessione del terreno al Comune, si costituisce una servitù per destinazione del padre di famiglia. Questo diritto esonera dal pagamento del canone, invertendo l'onere della prova a sfavore dell'ente pubblico. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.