Diritto Immobiliare

Una società specializzata in impiantistica ottiene un decreto ingiuntivo per il saldo di lavori eseguiti, ma il cliente si oppone. La Corte d'Appello nega l'esistenza del credito, ritenendo non fornita la prova del contratto d'appalto. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, stabilendo che i giudici d'appello hanno commesso un errore cruciale ignorando un fatto decisivo: il pagamento di un cospicuo acconto da parte del cliente all'inizio dei lavori. Tale pagamento, secondo la Suprema Corte, costituisce una forte prova presuntiva dell'esistenza dell'accordo contrattuale, che non necessita di forma scritta. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa del mancato rispetto di una scadenza. La Corte ha stabilito che il mancato rispetto di un termine essenziale, ovvero la stipula del rogito entro 30 giorni, costituisce un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto e la condanna alla restituzione del doppio della caparra, a prescindere dalla qualificazione del contratto come preliminare o definitivo.

La Corte di Cassazione chiarisce la natura e gli effetti del recesso contratto preliminare. Una volta che il promissario acquirente esercita il recesso per inadempimento del venditore, il contratto si considera immediatamente risolto. Di conseguenza, l'acquirente non può successivamente inviare una diffida ad adempiere, e la vendita dell'immobile a terzi da parte del venditore non costituisce un nuovo inadempimento, poiché il vincolo contrattuale era già venuto meno.

Un acquirente si ritira da una compravendita immobiliare a causa di una veranda non sanabile per vincoli archeologici e paesaggistici. La Corte di Cassazione ha confermato l'inadempimento del venditore, ritenendo che la sua condotta avesse generato un legittimo affidamento nell'acquirente sulla possibilità di sanatoria. Di conseguenza, il recesso dell'acquirente e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria sono stati considerati legittimi.

In tema di azione revocatoria, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un creditore, confermando che spetta a quest'ultimo l'onere di provare in modo rigoroso la consapevolezza (scientia damni) del terzo acquirente riguardo al pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie. La Corte ha ribadito che il giudice del rinvio deve compiere una valutazione autonoma e completa delle prove, non potendosi basare su semplici presunzioni o sulla vicinanza tra le parti.

In una complessa causa per vizi in un contratto d'appalto, la Corte di Cassazione affronta il tema della ripartizione spese processuali. La vicenda vedeva un'impresa edile citare in giudizio la committente, la quale a sua volta chiamava in causa il direttore dei lavori, che infine coinvolgeva l'ingegnere progettista. Poiché l'ingegnere è stato ritenuto estraneo ai fatti, la Corte ha stabilito che le sue spese legali non devono essere pagate dall'impresa edile (che non lo aveva mai citato), ma dalle parti che lo hanno effettivamente chiamato in causa, applicando il principio di causalità.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello in un caso di appalto edile. Il motivo è il travisamento della prova, ovvero un'errata lettura della Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU). La Corte d'Appello aveva confuso i costi per il completamento dei lavori con quelli per l'eliminazione dei vizi, basando la sua decisione su un presupposto fattuale errato. La Cassazione ha rinviato il caso per una nuova valutazione che tenga conto della corretta interpretazione della perizia.

In una causa per vizi in un contratto d'appalto, la Cassazione ha validato la domanda riconvenzionale del costruttore per il pagamento del saldo. L'ordinanza chiarisce che una procura legale ampia include il potere di proporre tale domanda e che modificarla da accertamento a condanna è legittimo. È stato inoltre confermato che l'azione dei committenti era prescritta, individuando il momento della scoperta dei vizi nel deposito di una perizia in un precedente giudizio.

La Corte di Cassazione interviene su un caso di acquisizione sanante di un terreno illegittimamente occupato da un Comune. La sentenza chiarisce due punti fondamentali: primo, il diritto al risarcimento per l'occupazione pregressa si prescrive in cinque anni, decorrenti da ogni singola annualità. Secondo, nel calcolare l'indennizzo per il valore del bene, non si può sottrarre il costo di demolizione dell'opera pubblica abusivamente realizzata, per non penalizzare ingiustamente il proprietario espropriato.

Una società proprietaria di un terreno con potenziale edificatorio per un albergo si oppone all'indennizzo ricevuto a seguito di una procedura di acquisizione sanante per la costruzione di un'opera pubblica. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito, stabilendo che la valutazione del terreno deve tenere conto della sua effettiva natura edificabile al momento del provvedimento, e non della sua destinazione a parco imposta dall'opera stessa. La sentenza chiarisce che l'indennizzo per il pregiudizio patrimoniale deve riflettere il valore di mercato pieno del bene.

Una società ha avviato un'azione per determinare l'indennizzo a seguito dell'avvio di una procedura di acquisizione sanante da parte di un ente pubblico. La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione d'appello, ha stabilito che l'azione è ammissibile se il provvedimento definitivo di acquisizione interviene nel corso del giudizio, fungendo da condizione dell'azione. Inoltre, ha chiarito che il termine per agire non è quello perentorio di 30 giorni, ma quello di prescrizione ordinaria decennale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10077/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di espropriazione. In caso di acquisizione sanante di un bene illegittimamente occupato dalla Pubblica Amministrazione, il proprietario ha dieci anni di tempo (prescrizione) per contestare l'indennizzo, e non il breve termine di 30 giorni (decadenza) previsto per le espropriazioni legittime. La Corte ha cassato la decisione della Corte d'Appello che aveva erroneamente dichiarato inammissibile il ricorso dei proprietari.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera del consiglio comunale che dispone un'acquisizione sanante è l'atto conclusivo del procedimento e non un mero atto preparatorio. Questa decisione, che cassa una precedente ordinanza della Corte d'Appello, chiarisce che tale delibera costituisce la condizione necessaria per poter agire in giudizio per la determinazione dell'indennizzo spettante al privato, consolidando un importante principio in materia di espropriazione per pubblica utilità.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello relativa a un recesso per inadempimento in un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che i giudici di merito avevano erroneamente omesso di effettuare una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, limitandosi a considerare l'inadempimento del promissario acquirente senza pesarlo rispetto a quello dei promittenti venditori (mancata cancellazione di ipoteca). La sentenza ribadisce che per la legittimità del recesso, l'inadempimento deve essere grave e colpevole, e la sua valutazione non può prescindere da un'analisi sinottica delle condotte.

La Corte d'Appello di Firenze, in sede di rinvio dalla Corte di Cassazione, ha statuito in materia di servitù di passaggio. La Suprema Corte aveva precedentemente annullato una sentenza che negava il diritto di passaggio, specificando che l'accesso a un fondo deve essere adeguato e non meramente esistente. Sulla base di tale principio e dell'accordo tra le parti, la Corte d'Appello ha definitivamente costituito una servitù di passaggio carrabile a favore di un fondo ritenuto intercluso, ordinando la rimozione di un muretto per facilitare l'accesso e compensando integralmente le spese legali tra le parti.

La Corte d'Appello di Firenze ha respinto il ricorso di un soggetto che chiedeva la restituzione di somme ottenute da una banca tramite esecuzione immobiliare. La richiesta si fondava su una precedente sentenza d'appello favorevole al ricorrente, la quale era stata però successivamente annullata (cassata) dalla Corte di Cassazione. La decisione chiarisce che gli effetti della cassazione si estendono a tutti gli atti dipendenti, come il decreto ingiuntivo per la restituzione, che viene così a perdere ogni fondamento giuridico, determinandone l'automatica caducazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9969/2025, ha stabilito il principio di responsabilità solidale tra una società venditrice, poi fallita, e l'agenzia immobiliare mediatrice. Una promissaria acquirente aveva versato una cospicua somma per un immobile da costruire, scoprendo poi che la venditrice non era proprietaria del terreno. La Corte ha chiarito che, nonostante la diversa natura delle responsabilità (contrattuale per la venditrice, extracontrattuale per il mediatore), entrambe le parti hanno concorso a causare un unico danno patrimoniale all'acquirente. Di conseguenza, l'agenzia può essere condannata a risarcire l'intero danno, inclusa la somma versata alla venditrice insolvente, a causa della sua violazione dei doveri di corretta informazione.

Un notaio è stato sanzionato per aver redatto un atto di trasferimento immobiliare nullo per la mancanza della dichiarazione di conformità catastale. Nonostante l'atto sia stato successivamente sanato con un atto di conferma, la Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità disciplinare del notaio sorge al momento della stipula dell'atto nullo. La possibilità di sanatoria successiva non elimina l'illecito disciplinare originario, ma può essere considerata solo come attenuante per la determinazione della sanzione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9869/2025, ha stabilito che la divisione ereditaria parziale è pienamente legittima. Anche se gli eredi hanno già diviso una parte dei beni (in questo caso, gli immobili), possono successivamente procedere alla divisione dei beni rimanenti, come le somme di denaro. La Corte ha chiarito che l'omissione di beni non rende nulla la divisione, ma consente di procedere con un 'supplemento di divisione' ai sensi dell'art. 762 c.c., indipendentemente dal fatto che l'esistenza di tali beni fosse nota o meno al momento del primo accordo.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha confermato che la cessione di un immobile per estinguere un debito (datio in solutum) non è un atto dovuto e, pertanto, può essere soggetto ad azione revocatoria. Se tale atto di disposizione patrimoniale rende più incerta la riscossione del credito da parte di altri creditori, questi ultimi possono chiederne l'inefficacia. La Corte ha ribadito che la natura discrezionale della datio in solutum la differenzia dal mero adempimento di un debito scaduto, escludendola dall'esenzione prevista dalla legge.