Diritto Immobiliare

Una complessa vicenda di usucapione tra comproprietari, ostacolata dall'intervento di un creditore, trova la sua conclusione in Cassazione. A seguito della rinuncia del creditore e di un accordo tra le altre parti, la Suprema Corte ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, ponendo fine al giudizio e compensando le spese legali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un caso di immissioni rumorose da un ascensore condominiale, non è sufficiente che il condominio esegua i lavori indicati da un perito. Il giudice ha il dovere di verificare se tali interventi siano stati realmente efficaci nell'eliminare il disturbo, specialmente se la loro efficacia è contestata. Rinviare i danneggiati a un nuovo processo è un errore che la Corte ha censurato, accogliendo il ricorso e cassando la sentenza precedente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, nel procedimento davanti al Giudice di Pace, il principio del contraddittorio impone di concedere all'attore la possibilità di articolare difese e precisazioni in risposta alle eccezioni sollevate dal convenuto, come quella di prescrizione. Nel caso specifico, riguardante una richiesta di risarcimento per infiltrazioni, la Corte ha ritenuto errata la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato tardiva l'argomentazione dell'attore sulla natura permanente dell'illecito, presentata per contrastare l'eccezione di prescrizione. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame che tenga conto di tale principio fondamentale del procedimento giudice di pace.

Un caso di risarcimento danni si arena in appello a causa di una notifica all'estero, verso l'Australia, non andata a buon fine. La Corte d'Appello dichiara estinto il processo per mancata corretta instaurazione del contraddittorio. La Corte di Cassazione conferma la decisione, sottolineando che la prova dei poteri di un procuratore generale in Italia deve essere fornita tempestivamente e che, in caso di litisconsorzio processuale, l'appello non può proseguire nemmeno per la parte correttamente notificata se la notifica verso un'altra parte è nulla. La sentenza evidenzia il rigore necessario nella gestione della notifica all'estero.

Un proprietario terriero cita in giudizio un vicino e un ente pubblico per i danni subiti a causa di un incendio. La Corte di Cassazione conferma la decisione d'appello, attribuendo la responsabilità esclusivamente al proprietario del fondo incolto che ha favorito la propagazione delle fiamme. Viene chiarito che, in tema di responsabilità per incendio, il custode del bene può liberarsi solo provando il caso fortuito, mentre non è sufficiente l'incertezza sul punto esatto d'innesco quando la negligenza nella manutenzione è palese.

Una società aveva citato in giudizio un comune per un'indennità relativa alla requisizione di un impianto acquedottistico. Dopo decisioni contrastanti in primo e secondo grado, la questione è giunta in Cassazione. Le parti hanno richiesto congiuntamente un rinvio per tentare una conciliazione. La Suprema Corte ha accolto l'istanza di rinvio trattazione ricorso, motivandola con l'elevata complessità della vicenda, il coinvolgimento di interessi di terzi e l'opportunità di favorire una soluzione concordata tra le parti.

Analisi di una sentenza della Corte d'Appello che conferma la risoluzione di un contratto preliminare di vendita. La mancata concessione del mutuo all'acquirente, prevista come clausola risolutiva, è stata qualificata come una valida 'condizione mista', non imputabile alla parte acquirente. La Corte ha stabilito che, in assenza di prove sulla colpa dell'acquirente, il contratto si risolve automaticamente e il venditore deve restituire la caparra versata.

Un contratto preliminare di vendita immobiliare conteneva una clausola che subordinava l'atto definitivo all'ottenimento di un mutuo da parte dell'acquirente. A seguito del rifiuto di due banche, l'acquirente ha richiesto la risoluzione del contratto. Il venditore si è opposto, sostenendo la nullità della clausola. La Corte d'Appello ha confermato la decisione di primo grado, qualificando la clausola come una 'condizione mista' valida, la cui mancata realizzazione, non imputabile all'acquirente, ha legittimamente causato la risoluzione del contratto e l'obbligo per il venditore di restituire la caparra versata.

La Corte di Cassazione nega il diritto di un erede a completare l'acquisto di un alloggio popolare. La sentenza chiarisce che il diritto all'acquisto non è automaticamente ereditario. L'erede deve possedere personalmente tutti i requisiti di legge, incluso il pagamento effettivo del prezzo, al momento della stipula. La mancata dimostrazione di tali requisiti, in particolare il pagamento, preclude il trasferimento della proprietà, rendendo infondata la pretesa dell'erede sull'acquisto alloggio popolare.

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per il calcolo dell'indennità di esproprio. Si afferma che il giudice ha il potere-dovere di qualificare autonomamente la natura del terreno e del vincolo urbanistico, anche in assenza di specifiche contestazioni delle parti. Se il vincolo è conformativo (es. destinazione a strada o verde pubblico) e non preordinato all'esproprio, il terreno è considerato non edificabile, influenzando direttamente il calcolo dell'indennità, a prescindere da perizie basate su presupposti diversi.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di condanna al risarcimento danni a carico di un Comune per l'occupazione illegittima di un terreno privato. La motivazione è che la Corte d'Appello non ha adeguatamente spiegato come ha calcolato l'indennizzo, omettendo di considerare l'impatto di un preesistente vincolo conformativo sullo stesso terreno, che ne limitava l'uso edificatorio e, di conseguenza, il valore di mercato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7947/2025, ha stabilito un importante principio in materia di occupazione illegittima di suoli privati da parte della Pubblica Amministrazione. In caso di delega per la realizzazione di opere pubbliche, la responsabilità solidale per i danni derivanti dall'illecito non ricade solo sull'ente delegante (es. un Comune), ma anche sull'ente delegato (es. un'azienda per l'edilizia) che ha materialmente eseguito l'occupazione. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente escluso la legittimazione passiva dell'ente delegato, affermando che chi compie materialmente l'atto illecito è sempre tenuto a risponderne.

Una società agricola ha impugnato una decisione della Corte d'Appello relativa all'indennizzo per un terreno oggetto di trasformazione irreversibile, ritenendo la valutazione economica troppo bassa. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili la maggior parte dei motivi di ricorso, ribadendo che il suo sindacato di legittimità non consente un riesame nel merito della perizia tecnica (CTU), se non in caso di palesi errori logici. Ha tuttavia accolto parzialmente il ricorso sulla ripartizione delle spese legali, correggendo un'errata applicazione del principio di soccombenza.

La Corte di Cassazione chiarisce che una clausola penale inserita in un contratto non priva automaticamente la parte adempiente del diritto di chiedere l'esecuzione forzata della prestazione. La Corte ha cassato la decisione d'appello che, interpretando una clausola penale come rimedio esclusivo, aveva negato ai promittenti venditori la possibilità di agire per l'adempimento del contratto da parte del costruttore inadempiente. La Cassazione ha ribadito che, salvo patto contrario esplicito, la facoltà di chiedere l'adempimento coesiste con quella di avvalersi della penale.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di una venditrice al pagamento del saldo della provvigione a un'agente immobiliare. La Corte ha stabilito che il pagamento di due acconti costituiva un inequivocabile riconoscimento del debito, idoneo a interrompere la prescrizione del diritto al compenso. Secondo i giudici, il versamento parziale, unito ad altri elementi come la mancata contestazione di una successiva messa in mora, dimostra la volontà del debitore di adempiere all'obbligazione, rendendo irrilevante la tesi difensiva della prescrizione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 8050/2025, si è pronunciata su un caso di donazione contestata per incapacità del donante. Il punto cruciale della decisione riguarda la mediazione obbligatoria, stabilendo che il suo esperimento si considera avvenuto con la semplice comparizione delle parti al primo incontro, anche se queste rifiutano di proseguire. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando che la valutazione delle prove sull'incapacità del donante spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se la motivazione è coerente.

Un'analisi della Corte di Cassazione sul dies a quo per la prescrizione della provvigione del mediatore. La Corte ha stabilito che, in presenza di un accordo specifico, il termine annuale di prescrizione decorre non dalla conclusione dell'affare, ma dal momento pattuito tra le parti, come l'accettazione della proposta d'acquisto. La sentenza sottolinea l'importanza delle clausole contrattuali e dei corretti oneri processuali in appello per contestare le decisioni del primo grado, anche su questioni rilevabili d'ufficio come l'interruzione della prescrizione.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un immobile che il venditore non possiede interamente. A seguito dell'inadempimento del venditore nel procurare la piena proprietà, l'acquirente chiede al tribunale di obbligarlo ad acquistare le quote mancanti. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, respinge la richiesta. Viene chiarito che in un preliminare di cosa altrui, l'obbligo del venditore è procurare il trasferimento, non necessariamente acquistare la proprietà. Il rimedio principale per l'acquirente di fronte a un inadempimento definitivo è la risoluzione del contratto, non un'azione per costringere il venditore all'acquisto. La domanda di risarcimento danni è stata respinta per mancanza di prova.

Una moglie ha richiesto l'esecuzione di un contratto preliminare per ottenere la metà di un immobile dal marito. Quest'ultimo ha contestato la validità dell'accordo con vari motivi di ricorso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la validità del contratto preliminare nonostante la firma fosse apposta solo sull'ultima pagina. La Corte ha inoltre ribadito che la quietanza di pagamento inserita nel testo ha valore di confessione e che la prescrizione tra coniugi rimane sospesa fino all'autorizzazione a vivere separati.

Una recente sentenza della Cassazione chiarisce i confini della responsabilità del venditore per gli atti di un intermediario. Nel caso di specie, dei promissari acquirenti avevano stipulato un contratto preliminare con un soggetto che agiva come rappresentante dei proprietari, senza però possedere una procura scritta valida. La Corte ha stabilito che, sebbene il contratto sia inefficace, i proprietari sono tenuti a risarcire i danni subiti dagli acquirenti. Questa responsabilità sorge quando la condotta dei proprietari ingenera colposamente un affidamento incolpevole nei terzi circa l'esistenza dei poteri rappresentativi. La Corte ha precisato che si tratta di una responsabilità di natura extracontrattuale, che dà diritto alla restituzione delle somme versate ma non al doppio della caparra, rimedio tipico dell'inadempimento contrattuale.