Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito la responsabilità personale dell'amministratore di una società costruttrice per aver fornito a un acquirente una polizza fideiussoria rilasciata da un ente non autorizzato. La Corte ha chiarito che tale condotta lede l'affidamento dell'acquirente, inducendolo a stipulare il contratto e a versare una caparra. La responsabilità dell'amministratore sussiste a prescindere dal successivo recesso dell'acquirente dal contratto. Al contempo, la Corte ha escluso la responsabilità del notaio, in quanto una clausola specifica del contratto d'incarico limitava il suo obbligo di verifica sulla garanzia.

Una donna ha presentato una querela di falso contro un testamento, una donazione e una procura per ribaltare due sentenze definitive a lei sfavorevoli in una disputa immobiliare. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che la falsità di un atto processuale, come la procura, non rientra nei motivi di revocazione citati dalla ricorrente (art. 395, n. 2, c.p.c.). L'inammissibilità di questo punto chiave ha reso irrilevanti gli altri motivi del ricorso, consolidando la definitività delle precedenti sentenze.

Una controversia tra fratelli per una divisione ereditaria arriva in Cassazione. La richiesta della sorella viene respinta in tutti i gradi di giudizio per mancanza di una adeguata prova della proprietà dei beni in capo alla defunta madre. La Suprema Corte, pur confermando che per la divisione ereditaria non serve la prova rigorosa richiesta per la rivendicazione, stabilisce che la semplice non contestazione tra le parti non è sufficiente a superare una totale carenza documentale. L'appello viene quindi rigettato.

Un creditore avvia una procedura di divisione immobiliare (divisione endo-esecutiva) per soddisfare il proprio credito. La Corte d'Appello aveva compensato le spese legali tra le parti, ma la Corte di Cassazione ha annullato tale decisione. L'ordinanza stabilisce che nelle procedure di spese divisione endo-esecutiva, i costi seguono il principio della soccombenza: il creditore procedente, non essendo un comproprietario, ha diritto al rimborso delle spese sostenute per il miglior esito della procedura esecutiva.

A causa di un errore di fatto processuale, la Corte di Cassazione ha revocato una propria precedente ordinanza. L'errore consisteva nel non aver considerato il controricorso depositato da un Comune in una causa per occupazione usurpativa di terreni. Una volta corretto l'errore, la Corte ha accolto il ricorso originale dei cittadini, cassando la sentenza d'appello che aveva respinto la loro domanda di risarcimento per una scorretta qualificazione giuridica dei fatti.

Una controversia sulla proprietà di un terreno e un lastrico solare. La Cassazione conferma che vige la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., a meno che un atto non lo escluda esplicitamente. Il ricorso è rigettato perché l'atto di divisione del 1967 non era sufficiente a superare tale presunzione.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un condominio per la proprietà e la restituzione di un muro. La Corte di Cassazione ha annullato le sentenze precedenti perché non tutti i singoli condòmini erano stati inclusi nel processo. La Corte ha chiarito che in caso di azioni reali che incidono sui diritti di proprietà dei singoli, vige il principio del litisconsorzio necessario, rendendo indispensabile la partecipazione di tutti i comproprietari.

Un'ordinanza della Cassazione ribadisce la rigidità delle preclusioni probatorie nel processo civile. Il ricorso di un proprietario immobiliare è stato respinto perché le prove a sostegno della sua pretesa di comproprietà su un cortile erano state prodotte tardivamente, violando i termini perentori stabiliti dal codice di procedura civile. La Corte ha sottolineato che il rispetto delle scadenze processuali è fondamentale e non può essere aggirato, neanche in appello.

Un caso di improcedibilità del ricorso per Cassazione a causa del deposito tardivo della sentenza impugnata. Nonostante le pretese su una simulazione immobiliare, l'appello è stato respinto per un vizio procedurale, con gravi conseguenze economiche per il ricorrente.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso riguardante l'estinzione di una servitù di passaggio. La Corte conferma le decisioni dei giudici di merito, secondo cui la clausola in un atto di vendita del 1971, che dichiarava l'immobile libero da pesi e servitù, era sufficiente a manifestare la volontà di estinguere il diritto. Il ricorso è stato respinto per motivi procedurali, in particolare per aver sollevato un presunto errore di fatto (l'identità del dante causa) con lo strumento sbagliato (ricorso per cassazione anziché revocazione).

Una proprietaria avvia una causa per usucapione di aree condominiali, ma il suo ricorso viene respinto in primo e secondo grado. In Cassazione, chiede la sospensione del processo in attesa della definizione di un'altra causa sulla stessa area. La Corte Suprema rigetta il ricorso, chiarendo che la sospensione del processo è prevista per questioni pregiudiziali diverse, non per cause identiche, per le quali esistono altri istituti come la riunione o la litispendenza.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un lodo arbitrale non è nullo per contraddittorietà se l'incoerenza è solo interna alla motivazione e non impedisce di ricostruire il ragionamento degli arbitri. Nel caso specifico, la Cassazione ha confermato la validità di un lodo che, pur negando l'esecuzione in forma specifica di un preliminare di permuta per indeterminatezza dell'oggetto, aveva comunque dichiarato l'inadempimento delle società costruttrici. Secondo la Corte, la non eseguibilità forzata non esclude la sussistenza di un inadempimento contrattuale, produttivo di altri effetti giuridici. Il ricorso delle società è stato quindi dichiarato inammissibile, consolidando il principio che un lodo arbitrale contraddittorio è annullabile solo in casi tassativi.

Una società di costruzioni ha rivendicato la proprietà di alcuni locali sotterranei per usucapione, sostenendo di averli posseduti per oltre vent'anni. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta, giudicando insufficiente la prova usucapione a causa di evidenze che suggerivano uno stato di abbandono e accessibilità a terzi. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, sottolineando che il suo ruolo non è rivalutare le prove, ma verificare la corretta applicazione della legge. Il ricorso è stato quindi definitivamente respinto.

Gli eredi di un notaio sono stati citati in giudizio dagli acquirenti di un immobile che hanno subito un'evizione a causa di un'ipoteca non rilevata dal professionista. La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità del notaio, stabilendo che non sussiste l'obbligo di risarcire il prezzo di acquisto se questo è stato pagato prima della stipula dell'atto notarile, poiché viene a mancare il nesso di causalità tra la negligenza e il danno. La Corte ha inoltre precisato che l'indennità per occupazione sine titulo non costituisce un "frutto civile", ma un risarcimento del danno, la cui rimborsabilità deve essere valutata secondo i principi generali della responsabilità contrattuale. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un condomino contro una società di costruzioni a causa di un vizio insanabile nella procura speciale. L'ordinanza chiarisce che il mandato all'avvocato deve essere conferito necessariamente dopo la pubblicazione della sentenza che si intende impugnare. Una procura rilasciata in un momento anteriore, come quella per il precedente grado di appello, è considerata inesistente per il giudizio di legittimità, con conseguente responsabilità personale dell'avvocato per le spese.

Una società immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione per la vendita di un immobile acquistato dai convenuti direttamente da una procedura fallimentare. Nonostante un accordo scritto che prevedeva il pagamento della provvigione mediatore anche in questo caso, la Corte di Cassazione ha respinto la richiesta. La Corte ha stabilito che, sebbene le parti possano derogare al principio del nesso di causalità, il compenso deve essere giustificato da una controprestazione specifica e concreta da parte del mediatore, che in questo caso è stata ritenuta assente.

Un notaio è stato citato in giudizio per non aver informato correttamente gli acquirenti di un immobile sulla perdita di agevolazioni fiscali legate a un mutuo. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12634/2025, ha annullato la condanna al risarcimento emessa dalla Corte d'Appello, sottolineando che non era stato adeguatamente provato il nesso causale. Per accertare la responsabilità notarile, non basta dimostrare l'errore del professionista, ma è necessario provare che, se l'informazione fosse stata data, gli acquirenti avrebbero evitato il danno.

Un committente è stato sovraccaricato di costi da un'impresa edile a causa di errori contabili del direttore dei lavori. La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità solidale di entrambi, impresa e direttore, per la restituzione delle somme, poiché entrambi hanno contribuito a causare lo stesso danno. La Corte ha inoltre stabilito che una clausola assicurativa professionale ambigua, riguardante l'attività di consulenza, deve essere interpretata a favore del professionista assicurato, garantendogli la copertura.

Una società costruttrice rivendicava la proprietà esclusiva di un'area esterna ad un condominio, chiedendone il rilascio. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni precedenti, ha rigettato il ricorso. Pur riconoscendo la proprietà in capo alla società, ha affermato l'esistenza di un vincolo di destinazione a parcheggio sull'area, derivante da una norma imperativa. Tale vincolo limita la proprietà del costruttore, garantendo un diritto reale di uso ai condomini, la cui estensione dovrà essere determinata in un separato giudizio. La Corte ha chiarito che l'azione della società era un'actio negatoria servitutis, respinta proprio per la sussistenza di tale vincolo legale.

In un caso di divisione di un immobile a seguito di divorzio, la Corte di Cassazione ha confermato la nullità di una notifica a irreperibili effettuata a un ex coniuge trasferitosi all'estero. La Corte ha stabilito che, prima di ricorrere alla procedura ex art. 143 c.p.c., il notificante ha l'obbligo di compiere ogni ricerca con ordinaria diligenza per rintracciare il destinatario, non potendosi basare su informazioni vecchie o su un precedente tentativo di notifica fallito. L'onere della ricerca approfondita è un presupposto inderogabile per la validità della notifica.