Diritto Immobiliare

Un debitore, dopo l'assegnazione di un immobile in un'esecuzione forzata, ha tentato un'azione di ripetizione di indebito sostenendo che il credito fosse inesistente. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, affermando che ogni contestazione sul credito deve avvenire tramite opposizione all'interno della procedura esecutiva. Una volta che gli atti esecutivi diventano definitivi, non è più possibile agire separatamente per la restituzione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un decreto ingiuntivo con sottoscrizione illeggibile del giudice è giuridicamente inesistente. Il vizio non può essere sanato da elementi esterni al documento, come i registri di cancelleria. L'identità del giudice deve emergere chiaramente dal contesto letterale dell'atto stesso. La Corte ha quindi cassato la sentenza di merito che aveva rigettato l'opposizione, rinviando la causa al Tribunale per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inefficacia, tramite azione revocatoria, della costituzione di un fondo patrimoniale e di una donazione immobiliare posti in essere da due fideiussori. La Corte ha stabilito che tali atti, rendendo più difficile il recupero del credito, integrano il requisito del pregiudizio ('eventus damni'), anche se il credito garantito è oggetto di contestazione in altra sede e l'immobile donato è gravato da ipoteca. È stata inoltre confermata la sufficienza della mera consapevolezza del danno ('scientia damni') da parte dei fideiussori, senza necessità di provare un'intenzione dolosa preordinata.

Una cittadina si oppone a un'occupazione di un suo terreno da parte del Comune, che vi costruisce un parcheggio e poi ne dispone l'acquisizione sanante. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11650/2025, ha stabilito che la giurisdizione per determinare l'intera indennità spetta al giudice ordinario (civile), anche se il giudice amministrativo si è già pronunciato su una singola voce di danno, come quella per l'occupazione illegittima. La Corte ha chiarito che l'indennità è un concetto unitario e un giudicato parziale non può impedire al giudice competente di valutare l'intera questione.

La Cassazione ha annullato una decisione della Corte d'Appello per violazione del contraddittorio processuale. Il giudice di merito aveva dichiarato inammissibile un ricorso basandosi su un'eccezione rilevata d'ufficio (la mancanza di un atto), senza prima consentire alle parti di presentare le proprie osservazioni, ledendo così il diritto di difesa.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la contestazione dell'indennità per un'acquisizione sanante, ai sensi dell'art. 42-bis del Testo Unico Espropriazioni, non è soggetta al breve termine di decadenza previsto per l'esproprio ordinario, ma al termine di prescrizione ordinario. La Corte ha rigettato il ricorso di un consorzio industriale, confermando la decisione della Corte d'Appello e ribadendo la natura eccezionale e distinta del procedimento di acquisizione sanante.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale in materia di espropriazione. Viene chiarito che il termine opposizione stima di 30 giorni, previsto per le procedure espropriative ordinarie, non si applica alla contestazione dell'indennizzo liquidato in un provvedimento di acquisizione sanante (ex art. 42-bis). Per tali casi, vale il termine di prescrizione ordinario. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva dichiarato inammissibile il ricorso di un Comune per tardività, rinviando il caso alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito un principio fondamentale in materia di espropriazione. In caso di acquisizione sanante ex art. 42-bis D.P.R. 327/2001, il proprietario che intende contestare l'importo dell'indennizzo non è soggetto al termine di decadenza di 30 giorni, ma può agire entro il termine ordinario di prescrizione. La Corte ha cassato la decisione della Corte d'Appello che aveva erroneamente dichiarato inammissibile il ricorso per tardività, sottolineando le differenze strutturali tra l'espropriazione ordinaria e l'acquisizione sanante.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11657/2025, ha stabilito che l'istituto dell'acquisizione sanante (art. 42-bis TUE) è applicabile anche alle occupazioni illegittime di terreni da parte della Pubblica Amministrazione avvenute prima dell'entrata in vigore del Testo Unico Espropri del 2001. In un caso riguardante un Comune che aveva occupato terreni privati, la Corte ha chiarito che l'emissione di un decreto di acquisizione sanante durante il processo rende la causa per risarcimento danni improcedibile. La sentenza ha inoltre precisato che il potere dell'amministrazione non è bloccato da un precedente giudicato che si sia limitato ad accertare l'illiceità dell'occupazione, ma solo da un giudicato che abbia già trasferito la proprietà del bene.

Un privato cittadino ha contestato l'indennità di esproprio offerta da un Comune per un terreno utilizzato per costruire una strada. La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione della Corte d'Appello, ha stabilito che l'indennizzo deve coprire anche il deprezzamento della porzione di proprietà residua, se questa diventa inutilizzabile o perde valore a causa della divisione. La Corte ha inoltre confermato che il valore dell'opera pubblica realizzata è escluso dal calcolo dell'indennità.

Una società ha contestato l'importo di un indennizzo da acquisizione sanante stabilito da un ente comunale. L'ente sosteneva che l'impugnazione fosse tardiva. La Corte di Cassazione ha confermato che il termine breve di 30 giorni, previsto per l'opposizione alla stima nell'esproprio ordinario, non si applica in caso di acquisizione sanante, per la quale vale il termine di prescrizione ordinario. La Corte ha inoltre corretto la liquidazione delle spese legali decisa in appello.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11655/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di espropriazione. Per contestare l'indennizzo derivante da una procedura di acquisizione sanante (art. 42-bis TUE), non si applica il breve termine di decadenza di 30 giorni previsto per l'espropriazione ordinaria, bensì il più lungo termine di prescrizione. La Corte ha quindi annullato la decisione di merito che aveva erroneamente dichiarato tardiva l'opposizione di un cittadino contro un Comune, riaffermando il principio di stretta interpretazione delle norme che limitano l'esercizio dei diritti.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul caso di un contratto preliminare di locazione con diritto di prelazione, condizionato all'esito di una procedura ad evidenza pubblica. La Corte ha stabilito che la modifica delle regole della procedura da parte del locatore, che ha permesso ulteriori rilanci, non viola i diritti del conduttore, a patto che il suo diritto di prelazione venga garantito ad ogni fase. La decisione sottolinea l'importanza di un'interpretazione letterale del contratto e distingue tra la procedura specifica e un generico riferimento ad essa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11801/2025, interviene su un caso di locazione tra privati e un ente comunale. Al termine del contratto, i proprietari richiedevano un risarcimento per i danni all'immobile, adibito a scuola. La Corte ha stabilito un principio chiave sull'onere della prova: il locatore deve solo dimostrare il deterioramento del bene; spetta poi al conduttore (l'inquilino) provare che il danno deriva da un uso conforme al contratto o da cause a lui non imputabili. La sentenza d'appello, che aveva posto l'intero onere a carico dei proprietari, è stata annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore contro la risoluzione del contratto di locazione commerciale per inadempimento. La decisione si fonda sull'inammissibilità dei motivi di ricorso, in quanto alcuni erano stati proposti per la prima volta in sede di legittimità, mentre altri non si confrontavano correttamente con la ratio decidendi della sentenza d'appello. La Corte ha inoltre sanzionato il ricorrente per abuso del processo, condannandolo a un ulteriore pagamento in favore della controparte.

Una società conduttrice ha tentato di far valere l'opponibilità di un contratto di locazione contro una procedura esecutiva, basandosi su un primo accordo antecedente al pignoramento. Tuttavia, un secondo contratto, ritenuto novativo, era stato stipulato dopo l'inizio della procedura. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che il secondo contratto è inopponibile ai creditori e che le spese di manutenzione non possono essere compensate con i canoni dovuti. Il caso chiarisce i limiti dell'opponibilità locazione pignoramento.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un conduttore che aveva sospeso il pagamento del canone per presunti vizi dell'immobile commerciale. La Corte ribadisce che il suo ruolo non è rivalutare i fatti, ma giudicare la corretta applicazione della legge. L'inadempimento del locatore, per giustificare la sospensione del canone, deve essere di tale gravità da impedire totalmente il godimento del bene, circostanza esclusa nei gradi di merito.

Un cittadino perde il diritto a un alloggio di edilizia residenziale pubblica a causa della proprietà di un altro immobile. La Corte di Cassazione conferma la decisione, stabilendo che la nozione di 'alloggio adeguato' non richiede necessariamente l'allaccio alle reti pubbliche (gas, fogna), ma la presenza di sistemi funzionali alternativi, come fossa settica, bombola del gas e camino. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una nuova valutazione dei fatti, non a una violazione di legge.

La proprietaria di un immobile agisce in giudizio contro l'occupante per ottenerne il rilascio. Quest'ultimo si difende sostenendo di avere un valido contratto di locazione. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, rigetta il ricorso dell'occupante e chiarisce un principio fondamentale: in un'azione di rivendicazione per occupazione senza titolo, spetta all'occupante, e non al proprietario, dimostrare l'esistenza di un valido titolo che ne legittimi la detenzione. Viene inoltre ribadito che un mero errore procedurale, come l'adozione di un rito processuale errato, non invalida la sentenza se non viene provato un concreto e specifico pregiudizio al diritto di difesa.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la liberazione dei soci da responsabilità per debiti anteriori alla trasformazione di una società di persone in società di capitali non può essere presunta. È necessaria una comunicazione formale della trasformazione al creditore, come previsto dall'art. 2500-quinquies c.c. Il semplice fatto che il creditore sia a conoscenza della trasformazione o emetta fatture alla nuova società non è sufficiente a dimostrare il consenso alla liberazione. Di conseguenza, in assenza di tale comunicazione formale, gli ex soci rimangono illimitatamente responsabili.