Diritto Immobiliare

Un ex amministratore ha richiesto la restituzione di somme anticipate al condominio, basando la sua pretesa sull'approvazione assembleare del bilancio consuntivo che mostrava un disavanzo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che per il riconoscimento del credito amministratore condominio, l'approvazione del bilancio non è sufficiente. È onere dell'amministratore fornire prove documentali specifiche, come fatture e ricevute, che attestino gli esborsi effettuati con fondi propri.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso per revocazione contro una propria precedente ordinanza. La decisione si fonda sulla carenza formale del ricorso, il quale non specificava le domande da accogliere nella eventuale fase rescissoria del giudizio, un requisito fondamentale per questo tipo di impugnazione.

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per la liquidazione delle spese legali in presenza di più domande, una delle quali di valore della causa indeterminabile. Il caso nasce da una controversia immobiliare in cui il ricorrente, dopo aver rinunciato a una domanda di rivendica (valore indeterminabile) e a una per violazione delle distanze (valore determinato), ha impugnato la quantificazione delle spese. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la correttezza della decisione della Corte d'Appello che aveva liquidato le spese basandosi sullo scaglione di valore più alto tra quelli applicabili, come previsto dalla giurisprudenza consolidata.

Una professionista del settore legale ha presentato un ricorso in Cassazione per una controversia su quote condominiali, difendendosi personalmente. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. La ragione non risiede nel merito della disputa, ma in un requisito procedurale fondamentale: la professionista non era iscritta all'albo speciale degli avvocati abilitati al patrocinio dinanzi alle giurisdizioni superiori. La decisione ribadisce che, anche in caso di autodifesa, per presentare un ricorso in Cassazione è indispensabile possedere tale specifica abilitazione.

La Corte di Cassazione stabilisce che l'azione per dichiarare nulla o inefficace una clausola del regolamento condominiale contrattuale deve coinvolgere tutti i condomini. La sentenza chiarisce che si tratta di un'ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché la decisione sulla ripartizione delle spese ha effetti inscindibili sull'intera compagine condominiale, rendendo invalida la precedente pronuncia emessa a contraddittorio non integro.

Una condomina rivendicava un diritto di parcheggio in un'area comune basandosi sul proprio atto di acquisto e su accordi precedenti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che una delibera assembleare può legittimamente vietare il parcheggio a tutti i condomini per regolamentare l'uso paritario del bene comune. Il diritto di parcheggio, per essere esclusivo, deve essere costituito come una servitù con il consenso di tutti i proprietari, non potendo derivare da un semplice atto di acquisto che non menzioni tale specifico diritto.

Un condomino realizza opere sull'ultimo piano, inclusa un'estensione e l'innalzamento di un muro, violando il regolamento contrattuale che imponeva un divieto di sopraelevazione. La Corte di Cassazione ha confermato l'ordine di demolizione, chiarendo che tale divieto costituisce una servitù reale (servitù altius non tollendi). Di conseguenza, l'azione per farla rispettare è soggetta alla prescrizione ventennale, non decennale. Il ricorso del condomino, basato su vizi procedurali e sulla presunta preesistenza delle opere, è stato integralmente respinto.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di richiesta di servitù di passaggio per un fondo ritenuto intercluso. La Corte d'Appello aveva negato il diritto, sostenendo l'esistenza di un accesso alternativo. La Cassazione ha annullato tale decisione, precisando che per escludere l'interclusione non basta un passaggio di fatto su terreni altrui, ma è necessario un accesso garantito da un diritto reale (proprietà o servitù), legittimamente e stabilmente praticabile.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un'azienda sanitaria per responsabilità precontrattuale. Il tribunale, con sentenze non definitive, ha stabilito i criteri per il calcolo del danno. La Corte d'Appello ha ignorato tali criteri, ma la Cassazione ha annullato la sua decisione, affermando che le statuizioni non impugnate di una sentenza non definitiva creano un giudicato interno vincolante per le fasi successive del processo.

Un condomino si oppone al pagamento delle spese condominiali per lavori eseguiti su balconi di proprietà esclusiva di altri. La Corte di Cassazione accoglie il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l'inscindibilità tecnica dei lavori non giustifica automaticamente la ripartizione della spesa tra tutti. Il giudice deve sempre verificare la possibilità di una 'scindibilità contabile', ossia la capacità di separare i costi relativi alle parti private da quelli comuni. La sentenza viene cassata con rinvio per una nuova valutazione.

Un condòmino ha citato in giudizio l'impresa, il direttore dei lavori e l'ex amministratrice per vizi nei lavori di rifacimento del tetto condominiale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, negando la legittimazione attiva del condòmino. La Corte ha chiarito che, trattandosi di un'azione per inadempimento contrattuale relativo a un appalto stipulato dall'amministratore per conto del condominio, solo quest'ultimo, tramite l'amministratore, ha il potere di agire in giudizio. La posizione del singolo è assorbita dall'organizzazione del gruppo.

Un operatore immobiliare, dopo aver venduto un terreno, ha citato in giudizio la società acquirente per aver beneficiato dello scomputo degli oneri di urbanizzazione derivanti da una sua precedente convenzione con il Comune. L'operatore sosteneva di aver subito un danno e che la società si fosse arricchita ingiustamente. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il diritto allo scomputo è legato al titolo edilizio e spetta al proprietario che costruisce, non a chi ha realizzato le opere. Inoltre, ha escluso l'arricchimento senza causa per mancanza di un nesso causale diretto tra l'impoverimento di uno e l'arricchimento dell'altro, essendo il trasferimento di valore mediato da distinti contratti.

La Corte d'Appello ha parzialmente riformato una sentenza di primo grado in materia di tabelle millesimali. Ha stabilito che un regolamento condominiale, e le relative tabelle, approvato dopo l'atto di acquisto di un'unità immobiliare non è vincolante per l'acquirente. Inoltre, ha accertato un errore di calcolo in una delle tabelle per la ripartizione delle spese di scale e ascensore, ordinandone la revisione sulla base di una nuova consulenza tecnica. La decisione sottolinea che l'errore nelle tabelle millesimali giustifica la loro modifica giudiziale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11481/2025, ha rigettato il ricorso di una moglie la cui quota di un immobile in pignoramento in comunione legale era stata assegnata ai suoi creditori personali. La Corte ha chiarito che, sebbene la notifica al coniuge non debitore sia di norma una semplice comunicazione ('denuntiatio'), può trasformarsi in un vero e proprio atto di pignoramento, rendendolo 'esecutato'. Tuttavia, il ricorso è stato dichiarato inammissibile per carenze procedurali, in quanto la ricorrente non ha fornito gli atti necessari a dimostrare la natura della notifica ricevuta, impedendo alla Corte di valutare il caso nel merito.

Una società committente ha impugnato un lodo arbitrale sostenendo che fosse stato emesso oltre i termini. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che la proroga del termine del lodo arbitrale, se prevista dalla legge (ex lege) per atti istruttori, scatta automaticamente. L'eccezione di decadenza per superamento del termine deve essere sollevata prima che si verifichi l'evento che causa tale proroga automatica, altrimenti risulta tardiva e inefficace.

Un cittadino proponeva una querela di falso contro un verbale della polizia municipale che attestava la sospensione di alcuni lavori edili. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. L'ordinanza chiarisce che la fede privilegiata di un atto pubblico copre solo i fatti avvenuti in presenza del pubblico ufficiale e le sue dirette azioni, non le sue valutazioni o le premesse esterne al suo intervento. Il ricorrente è stato inoltre condannato per lite temeraria per aver insistito in un'azione legale palesemente infondata.

Una società estera agisce in revocatoria contro un fondo patrimoniale. Il debitore contesta la validità della procura della società e le prove prodotte. La Cassazione, nel dichiarare il ricorso inammissibile, chiarisce i principi sull'onere della prova in materia di rappresentanza societaria estera e sulla sufficienza della nota di trascrizione, ribadendo l'importanza del principio di autosufficienza del ricorso.

La Corte di Cassazione chiarisce che in caso di notifica nulla riassunzione di un processo interrotto, se il deposito del ricorso è tempestivo, il giudizio non si estingue. Il giudice deve ordinare la rinnovazione della notifica per sanare il vizio e garantire il contraddittorio. La sentenza analizza un caso in cui la notifica a un erede era stata eseguita a un indirizzo errato, distinguendo tra nullità e inesistenza dell'atto.

Una controversia sulla violazione della distanza tra costruzioni tra vicini giunge in Cassazione. Dopo una sentenza di primo grado che rigettava le reciproche domande e un parziale accoglimento in appello, la Suprema Corte è chiamata a decidere sul ricorso presentato dai proprietari dell'immobile contestato. Il caso verte sul ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni derivanti dalla presunta edificazione a distanza non legale.

La Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che imponeva una demolizione, chiarendo che le distanze tra costruzioni si misurano tra i fabbricati e non dal confine. La Corte ha anche ribadito che la contestazione della titolarità del diritto è sempre ammissibile e che non si possono usare presunzioni per le distanze legali degli alberi.