Dichiarazione falsa: nullità del contratto immobiliare

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una compravendita immobiliare a causa della dichiarazione falsa del venditore. Quest’ultimo aveva attestato che l’immobile fosse stato costruito prima del 1967, mentre in realtà si trattava di una costruzione radicalmente diversa e successiva, edificata senza permesso. La Corte ha stabilito che la veridicità di tale dichiarazione è un requisito essenziale per la validità del contratto, non sanabile da una successiva e peraltro respinta domanda di condono.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Dichiarazione falsa nell’atto di vendita: quando il contratto è nullo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale nelle compravendite immobiliari: la verità delle dichiarazioni urbanistiche è essenziale per la validità del contratto. L’analisi del caso in esame, relativo a una dichiarazione falsa sulla data di costruzione di un immobile, offre spunti cruciali per comprendere i rischi legati a informazioni non veritiere e le tutele previste per gli acquirenti.

I Fatti di Causa

Nel 2017, due acquirenti citavano in giudizio il venditore di un immobile, chiedendo che il contratto di compravendita, stipulato nel 2006, fosse dichiarato nullo. Il motivo? Nell’atto notarile, il venditore aveva dichiarato che l’edificio era stato costruito prima del 1° settembre 1967. Questa dichiarazione, se veritiera, permette per legge di omettere gli estremi della licenza edilizia.

Gli acquirenti sostenevano che tale affermazione fosse una dichiarazione falsa. L’immobile venduto, infatti, non era la struttura originaria del XIX secolo, ma un edificio completamente nuovo di circa 150 mq, edificato senza alcun permesso negli anni ’90 a seguito della demolizione e del riadattamento di una porzione di un vecchio complesso rurale. In primo grado la domanda veniva rigettata, ma la Corte d’Appello ribaltava la decisione, accogliendo la richiesta di nullità.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione e la dichiarazione falsa

Il venditore ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel valutare i fatti e che le variazioni apportate all’immobile non ne determinassero la nullità. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici di secondo grado.

La Cassazione ha chiarito che la nullità prevista dalla legge urbanistica (art. 40, L. 47/1985) è una “nullità testuale”. Ciò significa che la validità dell’atto è subordinata alla presenza di specifiche dichiarazioni o documenti, i quali devono fornire un’informazione veritiera. Nel caso di immobili costruiti prima del 1967, la dichiarazione sostitutiva del venditore deve essere veritiera, altrimenti il contratto è nullo.

Le Motivazioni

I giudici hanno sottolineato che l’accertamento compiuto dalla Corte d’Appello era ineccepibile. Era emerso chiaramente che l’immobile oggetto di vendita era “radicalmente diverso” da quello preesistente, essendo il risultato di una nuova costruzione avvenuta senza permesso edilizio. La dichiarazione falsa del venditore non era una mera imprecisione, ma un’attestazione contraria alla realtà dei fatti, finalizzata a eludere i requisiti di legge.

Inoltre, la Corte ha specificato che la domanda di condono edilizio presentata dal venditore non era sufficiente a sanare la nullità. In primo luogo, perché la domanda non era stata accolta a causa di un vincolo idrogeologico. In secondo luogo, perché riguardava solo opere di ristrutturazione recenti e non la costruzione abusiva principale realizzata negli anni ’90.

Il tentativo del ricorrente di ottenere una nuova valutazione dei fatti è stato respinto, poiché la Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito, e non può riesaminare le prove se la motivazione della sentenza impugnata è logica e coerente, come in questo caso.

Conclusioni

Questa ordinanza è un monito importante per venditori e acquirenti. Per i venditori, sottolinea l’assoluta necessità di fornire dichiarazioni veritiere e precise riguardo alla conformità urbanistica dell’immobile, pena la nullità dell’atto e le conseguenti richieste di restituzione del prezzo e risarcimento dei danni. Per gli acquirenti, rafforza la tutela legale contro le pratiche scorrette, confermando che la validità di un acquisto immobiliare si fonda sulla trasparenza e sulla correttezza delle informazioni fornite nell’atto notarile. La veridicità non è un’opzione, ma un presupposto inderogabile del contratto.

Cosa succede se un venditore fa una dichiarazione falsa sulla data di costruzione di un immobile?
Il contratto di compravendita è nullo. La legge richiede che le dichiarazioni urbanistiche rese nell’atto notarile, come quella relativa alla costruzione ante 1967, siano veritiere. Una dichiarazione mendace su questo punto invalida l’intero contratto.

Una ristrutturazione radicale di un vecchio immobile può essere venduta con la dichiarazione “ante 1967”?
No. Se le opere realizzate sono così significative da creare un immobile “radicalmente diverso” da quello originario, si tratta a tutti gli effetti di una nuova costruzione. Pertanto, la dichiarazione che l’edificio è stato costruito prima del 1967 risulta falsa e il contratto è nullo se l’opera è stata realizzata senza permesso edilizio.

Presentare una domanda di condono edilizio può sanare la nullità di un contratto basato su una dichiarazione falsa?
No, non automaticamente. Nel caso specifico, la domanda di condono non ha sanato la nullità perché non è stata accolta e, in ogni caso, non copriva le principali opere abusive che avevano trasformato l’immobile. La nullità originata dalla dichiarazione non veritiera persiste.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18508 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 18508 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/07/2024

ordinanza

sul ricorso n. 21720/2022 proposto da:

COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrenti-

contro

NOME, COGNOME NOME, difesi da ll’ avvocato NOME COGNOME;

-controricorrenti- avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 567/2022 depositata il 24/5/2022.

Udita la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel 2017 i compratori NOME COGNOME e NOME COGNOME convengono dinanzi al Tribunale Asti il venditore NOME COGNOME (in proprio e in qualità di socio accomandatario della RAGIONE_SOCIALE) per la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita immobiliare dell’11/1/2006, assumendo la violazione dell’art. 40 co. 2 l. 47/1985 , oltre che per la restituzione dell’importo corrisposto come prezzo e il risarcimento del danno. Gli attori allegano il difetto di concessione edilizia ovvero il carattere abusivo della
costruzione (costoro assumono che, nell’atto , sia falsa la dichiarazione contenuta nel contratto di compravendita, per atto pubblico, del gennaio 2006 – che l’immobile è stato costruito prima dell’1/9/1967). In primo grado le domande degli attori sono rigettate. La Corte di appello ha riformato, accogliendo la domanda di nullità.

Ricorre in cassazione la parte venditrice convenuta con un motivo. Resiste la parte compratrice attrice con controricorso. Il consigliere delegato ha proposto la definizione per manifesta infondatezza del ricorso. La ricorrente ne ha chiesto la decisione ed ha depositato memoria a sostegno di questa determinazione.

Ragioni della decisione

1. L’unico motivo (p. 8) dei venditori denuncia la violazione degli artt. 40 co. 2 l. 47/1985 e 1418 co. 3 c.c., nonché la motivazione omessa, oppure insufficiente o contraddittoria circa un fatto decisivo, poiché la Corte di appello ha ritenuto mendace la dichiarazione nel contratto (p. 6, rigo 3), in quanto non si riferisce all’immobile alienato. Si fa valere in sintesi che: (a) è smentita dagli atti l’affermazione che l’opera è stata iniziata dopo il 1967; (b) è censurabile accreditare l’idea che siano diversi l’immobile originario e quello venduto; (c) in ogni caso, variazioni anche essenziali del bene non determinano la nullità dell’atto; (d) il testo del contratto face riferimento alla domanda di sanatoria e alla pendenza attuale del correlativo procedimento.
Il motivo non è fondato.

La Corte di appello premette che la nullità ex art. 40 co. 2 l. 47/1985 è testuale ex art. 1418 co. 3 c.c. (in linea con Cass. SU 8230/2019, p. 21 ss.), applica tale qualificazione al caso attuale, desumendone la necessità che il titolo esista e sia oggetto di una informazione veritiera (qui: nel profilo in cui si richiede al venditore di un’opera iniziata anteriormente al 1/9/1967, di dichiarare tale anteriorità in luogo degli estremi della licenza edilizia). La Corte di appello accerta poi il carattere mendace della dichiarazione del
venditore che l’inizio della costruzione del fabbricato risale a prima del 1/9/1967. Infatti, a fronte del complesso rurale di oltre mq. 3.000, costruito nel secolo XIX, non destinato ad abitazione, è stato edificato successivamente (non prima degli anni ’90 del secolo XX) – senza alcun permesso edilizio – un immobile radicalmente diverso (di circa mq. 150), dopo demolizione parziale e riadattamento completo di una porzione del complesso rurale, in origine adibito presumibilmente a stalla. L ‘immobile oggett o della compravendita è quello così riadattato completamente. La Corte di appello aggiunge che la nullità originata dalla dichiarazione non veritiera non si è sanata con la domanda di condono edilizio, tanto più che quest’ultima: (a) ha ad oggetto soltanto alcune fra le opere di ristrutturazione, quelle più recenti, non quelle realizzate negli anni ’90; (b) non è stata accolta, poiché vi è un vincolo idrogeologico.
Dinanzi a una motivazione così articolata, la censura di violazione di legge mira effettivamente a sovrapporre l’apprezzamento di parte al diverso apprezzamento ricostruttivo della situazione di fatto rilevante che la Corte di appello ha espresso in una motivazione che non si espone a censure proponibili in sede di giudizio di legittimità.

Quanto alla censura di omessa motivazione su un fatto decisivo, essa profila il proprio esito di insuccesso già nel modo in cui essa è formulata, poiché individua come parametro di giudizio la precedente dizione dell’art. 360, n. 5 c.p.c., mentre l’attuale (secondo i canoni concretizzati da Cass. SU 8053/2014) limita la sindacabilità in sede di legittimità (oltre che all’omissione) alla contraddittorietà non risolvibile in via interpretativa. Situazioni che non si danno nel caso attuale.

Né a conclusione diversa inducono i rilievi contenuti nella memoria depositata in prossimità dell’ud ienza, ove, accanto alla citazione di passi giurisprudenziali di carattere generale sulla necessità che il giudice di merito indichi gli elementi su cui egli fonda il proprio convincimento, si sostiene in

modo non condivisibile che nel caso attuale la sentenza sia priva di tale indicazione.

– Il ricorso è rigettato. Le spese si liquidano in dispositivo, anche ex art. 96 co. 3 e 4 c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 5.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge. Inoltre, condanna la parte ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 3 c.p.c. di € 4.000 in favore della parte controricorrente, nonché al pagamento ex art. 96 co. 4 c.p.c. di € 2.500 in favore della cassa delle ammende.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma, il 17/6/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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