Contributo prima casa: no B&B, revoca legittima

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della revoca di un contributo prima casa a un cittadino che aveva destinato parte dell’immobile ad attività di Bed & Breakfast. Secondo la Corte, tale uso commerciale è incompatibile con la finalità del contributo, che mira a promuovere la residenzialità stabile in aree soggette a spopolamento e non a incentivare attività turistiche. La decisione sottolinea che le condizioni specifiche del bando prevalgono sulla normativa generale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contributo Prima Casa e B&B: Quando l’Attività Turistica Causa la Revoca del Beneficio

L’acquisto di un’abitazione principale rappresenta un passo fondamentale per molti, spesso agevolato da specifici aiuti statali. Tuttavia, è cruciale comprendere a fondo gli obblighi che derivano dall’accettazione di tali fondi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che l’utilizzo dell’immobile per attività di Bed & Breakfast può essere incompatibile con la finalità di un contributo prima casa, giustificandone la revoca. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una cittadina aveva beneficiato di un contributo pubblico erogato dal Comune di una nota città d’arte per l’acquisto e il restauro della sua prima casa. Tali fondi, previsti da una legge speciale per la salvaguardia della città, erano finalizzati a incentivare la residenzialità. In un secondo momento, la proprietaria avviava all’interno dell’immobile un’attività di B&B. Di conseguenza, il Comune provvedeva a revocare il contributo, sostenendo che tale utilizzo fosse in contrasto con lo scopo per cui era stato concesso. La questione è giunta fino alla Corte di Cassazione, dopo che sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione all’ente locale.

La Valutazione sul Contributo Prima Casa e la sua Finalità

La ricorrente sosteneva che la legge non vietasse esplicitamente l’apertura di un B&B e che tale attività fosse compatibile con la residenza nell’immobile. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha respinto questa linea difensiva. I giudici hanno sottolineato che la valutazione non deve essere fatta in astratto, ma in concreto, tenendo conto della ratio della normativa specifica che ha istituito il beneficio.

Il contributo era stato concesso ai sensi di una legge mirata a contrastare lo spopolamento del centro storico, favorendo l’insediamento di nuclei familiari stabili. L’attività di B&B, per sua natura, è rivolta a un’utenza turistica e temporanea, del tutto estranea al nucleo familiare del beneficiario. Pertanto, secondo la Corte, tale attività si pone in diretto contrasto con lo scopo primario del finanziamento.

Il Bando come ‘Lex Specialis’

Un punto chiave della decisione riguarda il valore attribuito ai bandi comunali e agli atti d’obbligo sottoscritti dal beneficiario. La Corte ha stabilito che il bando con cui era stato concesso il finanziamento costituisce lex specialis, ovvero una normativa specifica che disciplina in dettaglio il rapporto. In questo caso, i bandi escludevano dal contributo gli immobili utilizzati per attività ricettive come alberghi, pensioni e affittacamere. Sebbene il B&B non fosse esplicitamente menzionato nel bando più vecchio (relativo all’acquisto), era chiaramente escluso in quelli successivi (relativi al restauro).

La Corte ha ritenuto che l’impegno a destinare l’immobile ad “uso abitativo proprio, del coniuge o di parenti” implicasse un vincolo di destinazione incompatibile con l’uso commerciale-turistico. L’avvio del B&B ha quindi rappresentato una violazione degli obblighi assunti, configurando un difetto funzionale della causa del finanziamento pubblico.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano su un principio di coerenza tra il beneficio erogato e lo scopo perseguito dalla pubblica amministrazione. Il finanziamento non era un generico aiuto economico, ma uno strumento mirato a un preciso obiettivo di politica sociale e urbanistica: mantenere la popolazione residente in un contesto urbano fragile. L’utilizzo dell’immobile per un’attività economica che si rivolge ai turisti snatura la finalità del contributo, destinando di fatto un bene, acquistato con fondi pubblici per scopi residenziali, a un’attività di tipo commerciale. La Corte ha chiarito che il Comune ha legittimamente esercitato il proprio potere nel fissare le condizioni per l’erogazione del contributo, interpretando l’obbligo di destinazione a uso abitativo come un divieto di svolgere attività ricettive che alterassero tale finalità. La revoca del contributo e la richiesta di restituzione delle somme non costituiscono una sanzione sproporzionata, ma la logica conseguenza del mancato rispetto di un patto fondamentale tra il cittadino e l’ente pubblico.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un importante principio: chi riceve un contributo pubblico è tenuto a rispettarne non solo la lettera, ma anche lo spirito e la finalità. L’apertura di un B&B in un immobile acquistato con un contributo per la prima casa è illegittima se il beneficio era specificamente destinato a promuovere la residenzialità stabile. Questa sentenza serve da monito per tutti i beneficiari di fondi pubblici, ricordando che l’inosservanza delle condizioni pattuite può comportare serie conseguenze, inclusa la restituzione integrale degli aiuti ricevuti.

È possibile avviare un’attività di B&B in un immobile acquistato con un contributo pubblico per la prima casa?
Dipende dalle condizioni specifiche del bando che ha erogato il contributo. Se il suo scopo è promuovere la residenzialità stabile, come nel caso esaminato, l’avvio di un B&B è considerato incompatibile con tale finalità e può legittimare la revoca del beneficio.

La revoca del contributo è legittima anche se l’attività di B&B non comporta un cambio di destinazione d’uso dell’immobile?
Sì. Secondo la Corte, la compatibilità va valutata non in termini urbanistici generali, ma in relazione allo scopo specifico della legge e del bando che hanno concesso il finanziamento. L’uso per finalità turistiche è stato ritenuto in contrasto con l’obiettivo di favorire la residenzialità del nucleo familiare.

Il bando comunale può imporre obblighi più stringenti rispetto alla normativa generale?
Sì. La sentenza afferma che il bando con cui si accede al contributo costituisce ‘lex specialis’. Pertanto, il Comune ha il potere legittimo di fissare condizioni precise per l’erogazione dei fondi, e il beneficiario, accettandoli, si impegna a rispettare tali condizioni, che prevalgono sulla disciplina generale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 9282 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 9282 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9872/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO RAGIONE_SOCIALE n. 2572/2021 depositata il 18/10/2021.

Lette le conclusioni del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME NOME COGNOME conveniva in giudizio il Comune di Venezia, contestando la revoca dei contributi erogatile, ai sensi della L. n. 798/1984, per l’acquisto della prima casa da destinare ad abitazione, in base a un bando approvato con delibera n. 133/1999, e per il restauro dello stesso immobile, sito in INDIRIZZO, Venezia, sulla base di bandi approvati con delibere n.73/2002 e 183/2003, cui si riferivano atti unilaterali d’obbligo del 26.3.2004 e 12.4.2006. La revoca è stata argomentata per avere avviato un’attività di RAGIONE_SOCIALE non consentita, essendosi la COGNOME impegnata a destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge o parenti stretti.
Il Tribunale di Venezia ha rigettato la domanda, rilevando la legittimità del provvedimento di revoca del contributo.

La sentenza è stata confermata dalla Corte d’appello di Venezia con sentenza del 18.10.2021, avverso la quale la COGNOME ha proposto ricorso, resistito dal Comune di Venezia con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria.

Il Procuratore Generale ha presentato requisitoria scritta concludendo per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La ricorrente ha formulato sei motivi: il primo, deducente la violazione dell’art. 11 L. n. 798/1984, per avere la sentenza

impugnata interpretato in senso estensivo gli obblighi dei beneficiari di contributi pubblici per l’acquisto e la ristrutturazione di immobili nella città di Venezia, facendovi rientrare anche l’obbligo di non utilizzare l’immobile per l’attività economica di RAGIONE_SOCIALE, nonostante un simile divieto non fosse previsto nel bando del 1999; il secondo, deducente la violazione della L. n. 798/1984, in collegamento con l’art. 27 L.R. n. 11/2013, e degli artt. 41 Cost. e 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., per avere la Corte di merito avallato l’interpretazione della citata legge del 1984 nel senso che la realizzazione di un BRAGIONE_SOCIALE esclude la permanenza del requisito della residenza del beneficiario nell’immobile, in assenza di una esplicita previsione legale; il terzo, deducente violazione di legge, per avere il giudice di merito operato una interpretazione della L. n. 798/1984 contrastante con i diritti costituzionalmente tutelati, riferibili agli artt. 13, 16, 35, 41 e 42 Costituzione, ed estensiva degli obblighi del beneficiario; il quarto, deducente violazione degli artt. 2 e 21 -quinquies e nonies L. n. 241/1990, 1 L. n. 689/1981, 25 co. 2, 97, 117, comma 1, Costituzione, 6 e 7 Cedu, e dei principi in tema di tassatività e determinatezza della fattispecie sanzionatoria, per non avere considerato che il Comune di Venezia aveva adottato un provvedimento di revoca sanzionatoria mediante una rivalutazione del portato precettivo della norma che non subordina l’erogazione e il permanere del beneficio all’obbligo di non realizzare un RAGIONE_SOCIALE e per non avere indagato sull’elemento soggettivo del dolo o della colpa del beneficiario; il quinto, deducente violazione degli artt. 1418 c.c., 21 -septies L. n. 241/1990 e 31, co. 4, c.p.a., per non avere la sentenza impugnata rilevato la nullità del bando e degli atti negoziali attuativi per violazione di norma imperativa, ai sensi dell’art. 11, comma 7, L. n. 798/1984 (‘ogni patto contrario ai precedenti obblighi è nullo’) e per avere applicato una penale contrattuale (del 30%) illegittima e sproporzionata; il sesto, denunciante omesso esame di fatto
decisivo e violazione dell’art. 1384 c.c., essendo illegittimo il lucro ottenuto dal Comune mediante l’applicazione della sanzione risarcitoria contrattuale del 30%.

I suddetti motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati.

La Corte veneziana ha argomentato la decisione impugnata evidenziando il contenuto degli atti unilaterali d’obbligo – che obbligavano il contraente «a destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge o di parenti in linea retta e/o collaterale entro il secondo grado» – e, con riferimento al contributo per il restauro, anche il loro collegamento con i bandi approvati nel 2003 e 2004 che escludevano dal contributo gli immobili utilizzati «come alberghi – pensioni – affittacamere – foresteria – ecc.» e, quindi, anche come RAGIONE_SOCIALE, per l’assegnazione dei fondi stanziati per gli interventi di restauro e risanamento del patrimonio immobiliare privato ubicato nel centro storico e nelle isole del Comune di Venezia, ai sensi della L. n. 698/1984 (artt. 6 e 11). Il bando costituisce lex specialis informativa della interpretazione dell’atto d’obbligo (o della convenzione), entrambi attuativi della L. n. 798/1984 cui può farsi risalire la previsione di incompatibilità dell’esercizio dell’attività di RAGIONE_SOCIALE con la tipologia di contributo erogato, con l’effetto di renderne giustificata la revoca in base a un principio generale immanente al sistema delle erogazioni pubbliche. La Corte d’appello ha efficacemente replicato all’argomento difensivo, di tipo sistematico, secondo cui la destinazione ad uso abitativo proprio del titolare sarebbe compatibile, secondo la L.R. n. 11/2013, con l’esercizio dell’attività di RAGIONE_SOCIALE, non comportando la necessità di mutare la destinazione d’uso dell’immobile, evidenziando (la Corte) l’incompatibilità dello scopo dell’attribuzione del beneficio con lo svolgimento dell’attività turistica, cioè per «l’alloggio di turisti del tutto estranei al nucleo familiare».
Non è invero rilevante che il percettore risieda nell’immobile (in una o più stanze) o che l’attività di RAGIONE_SOCIALE possa essere astrattamente compatibile con la residenza o abitazione nell’immobile da parte del percettore del contributo (cfr. anche l’art. 25, comma 4, L.R. Veneto n. 33/2002). Tale compatibilità deve essere valutata con riferimento alla legge attributiva del beneficio ed è da escludere quando l’attività di RAGIONE_SOCIALE sia vietata dalla legge del bando o comunque contraria all’impegno assunto di destinare l’immobile ad uso abitativo proprio o di parenti stretti, coerentemente con lo scopo legale del beneficio di favorire l’acquisto della prima casa e la residenzialità nella città di Venezia.
Deve pertanto escludersi un contrasto tra gli atti d’obbligo e i bandi -di cui si paventa la nullità -e la L. n. 798/1984 attributiva del beneficio. Il Comune di Venezia ha esercitato legittimamente il potere di fissare le condizioni previste dalla stessa legge per l’erogazione del contributo a sostegno della residenzialità in quella città. Le doglianze riguardanti l’esercizio asseritamente illegittimo del potere sanzionatorio del Comune sono fuori bersaglio, essendo le obbligazioni che ne sono scaturite a carico della percettrice una conseguenza del difetto funzionale della causa della erogazione che la obbliga a «restituire al comune (…) il contributo ricevuto (…)», com’è previsto nel caso in cui «non rispetti gli obblighi assunti o intenda liberarsene» (art. 11, comma 7, L. del 1984).
La questione della entità o eccessività della penale applicata dal Comune di Venezia rientra nel potere valutativo del giudice di merito, il cui esercizio è incensurabile in sede di legittimità, tranne che negli aspetti relativi alla motivazione ( ex plurimis , Cass. n. 23750/2018) non specificamente attinti nei motivi di ricorso, ove le doglianze proposte riguardano profili di insufficienza motivazionale estranei all’ambito applicativo del mezzo proposto.

In conclusione, condividendosi le conclusioni del Procuratore Generale, il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, liquidate in € 4000,00, di cui € 200,00 per esborsi.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del dPR n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 07/03/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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