Revisione delle tabelle millesimali, natura costitutiva

La sentenza di revisione delle tabelle millesimali ha natura costitutiva e come tale non ha effetto retroattivo.


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE

in persona del dr. ha emesso la seguente

SENTENZA n. 13892/2020 pubblicata il 12/10/2020

nella causa civile di primo grado iscritta al n. del Ruolo Generale per l’anno

2017, trattenuta in decisione all’udienza del 20.5.2020 e vertente

TRA

XXX, elettivamente domiciliata in presso lo studio degli avv.ti che la rappresentano e difendono per delega in atti.

– ATTRICE –

E

Condominio YYY, in persona dell’amministratore p.t. rappresentato e difeso dall’Avv. per delega in atti, con domicilio eletto presso lo studio legale dell’Avv.

– CONVENUTO –

Conclusioni: all’udienza del 20.5.2020 i procuratori delle parti hanno concluso come in atti.

Svolgimento del processo

XXX, proprietaria di beni facenti parte del plesso Condominiale di YYY, ha convenuto in giudizio il Condominio chiedendo la revisione delle tabelle millesimali.

Ha in particolare chiesto che vengano determinati i millesimi di pertinenza dell’appartamento 21/A in 26,94 – o in quella diversa misura che verrà riconosciuta corretta – in luogo dei 119,78 attribuiti con riferimento alla tabella “ascensore” ed in 25,86 (o in quella diversa misura che verrà riconosciuta corretta) in luogo dei 127,79 attribuiti con riferimento alla tabella “scale”.

Ha altresì chiesto che venga determinata la corretta attribuzione millesimale conseguente alla superficie di mq 30,64 della terrazza dello stesso appartamento assumendo che la stessa nella attuale attribuzione era stata erroneamente considerata di mq. 60,64.

Ha infine chiesto la condanna del Condominio al pagamento in proprio favore di quanto corrisposto in più dal 1995 in poi per effetto delle errate attribuzioni millesimali.

Si è costituito il condominio evidenziando di aver deliberato nel 1995 la revisione e la formazione delle tabelle affidando ad un tecnico l’incarico di redigere la perizia estimativa delle singole unità immobiliari e che la nuova ripartizione millesimale dell’intero stabile di YYY, perfezionata dal predetto tecnico, era stata posta, per la successiva delibera, all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale ed approvata in data 07/11/1995.

Ha al riguardo anche riferito che nel corso dell’anno 2000 il tecnico, già incaricato cinque anni prima dal Condominio, aveva provveduto a redigere una “rielaborazione” delle predette tabelle millesimali per conto della Sig.ra ***, dante causa della odierna parte attrice, ed aveva provveduto a rettificare quelle esistenti con valori del tutto difformi rispetto a quanto precedentemente stimato, circostanza questa che aveva determinato il condominio a non accogliere la rielaborazione come proposta dal tecnico avendo ritenuto che le tabelle millesimali redatte dall’Arch. *** nel 1995 erano state perfezionate considerando esattamente tutti i parametri degli immobili facenti parte del condominio de quo mentre quelle rielaborate dal tecnico nel 2000 sarebbero state sviluppate su parametri non reali.

Prodotti documenti ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza in epigrafe indicata.

Motivi della Decisione

Il diritto a conseguire la revisione giudiziale delle tabelle presuppone la ricorrenza dei presupposti indicati dall’art. 69 disp. attuaz. c.c., la quale deve essere allegata dal condomino richiedente su cui incombe l’onere di darne la relativa dimostrazione.

Tale onere può ritenersi assolto anche con la sola dimostrazione implicita della insussistenza del rapporto proporzionale di cui all’art. 68 disp. att. c.p.c. tra le vigenti tabelle millesimali e l’effettivo ed attuale assetto dei luoghi e delle proprietà esclusive e non della effettiva mancanza di tale proporzionalità (v. Cass. del 25/09/2013 n. 21950).

La Suprema Corte (Cass. sez. II, 14/12/2016, n. 25790), ha al riguardo anche affermato che “il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. c.c.: errore; alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Nel caso in esame Quanto all’onere probatorio dei presupposti della domanda, va precisato

Sul punto intervengono utilmente le risultanze dell’espletata c.t.u. che, in ragione della completezza ed analiticità delle pertinenti verifiche, condotte in totale aderenza al dato concreto e con metodica immune da vizio alcuno, si prestano ad essere integralmente condivise ed intervengono a supporto motivo integrativo della presente decisione.

L’esperto in particolare ha premesso che l’immobile di via YYY, consiste in un edificio di sette piani, oltre ad un piano interrato ed è composto da 79 l’unità immobiliari suddivise in due scale condominiali. La scala A è composta da 17 cantine al piano interrato e 21 unità immobiliari distribuite su sette livelli.

L’ultimo piano del fabbricato è occupato nell’area corrispondente alla scala A, oltre che dall’unità immobiliare della parte attrice, da alcuni locali tecnici condominiali, compreso quello per l’ascensore e da una porzione del terrazzo condominiale, mentre l’area che insiste sulla scala B è occupata da quattro terrazzi privati recintati, da una porzione del terrazzo condominiale, da alcuni locali tecnici condominiali, compreso quello per l’ascensore.

L’unità immobiliare di proprietà della parte attrice, identificata all’interno 21 della scala A, è posta al settimo ed ultimo piano del fabbricato condominiale, si estende per una superficie di circa 25 mq ed è composto da un ingresso, una stanza, una cucina ed un bagno dotato di wc, lavandino e doccia. All’immobile sono annessi due terrazzi a livello, di cui quello prospettante su via *** misura circa 32 mq e la superficie di quello verso il cortile interno è pari a circa 16 mq.

Dagli atti di causa, risulta che l’unità immobiliare in questione, realizzata abusivamente tra gli anni 1970-1980, aveva ottenuto la concessione in sanatoria (prot. 237577/1986 n. 46951/1999).

L’esperto ha poi constatato che l’ascensore della scala A arriva solo al sesto piano del fabbricato e che l’accesso all’unità immobiliare della parte attrice (ubicata al settimo piano avviene dopo aver percorso un piano di scale a piedi ed un breve tratto nel terrazzo condominiale che costeggia il vano condominiale della scala A ed il locale cassoni.

Ha altresì verificato che al settimo piano della scala A l’unico spazio di proprietà non condominiale è l’unità immobiliare di proprietà della parte attrice e che, al momento della stesura del regolamento condominiale, tutti i locali e lastrici solari posti al settimo piano della scala A erano di proprietà condominiale.

Ha al riguardo evidenziato che il Condominio aveva incaricato un tecnico al fine di redigere le Tabelle millesimali per la ripartizione delle spese condominiali, ed era stata elaborata la Tabella B) Tabella “scale” e la Tabella C) Tabella “ascensore” ripartendo il 50% dei millesimi in ragione della superficie virtuale delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo e fra gli appartamenti allo stesso piano in proporzione alle singole superfici virtuali.

Ciò premesso il CTU ha constatato che la tabella B1) Tabella “scale” della scala A approvata nel 1995 dal Condominio non è affetta dagli errori segnalati in sede di proposizione della domanda essendo stata correttamente attribuita alla sola unità immobiliare della parte attrice la percentuale di millesimi relativi all’altezza dal suolo pari a 25,9 m come valutato nella tabella millesimale elaborata nel 1995 non risultando al settimo piano della scala A altre proprietà private oltre a quella della *** ed essendo stata pertanto considerata una superficie virtuale del settimo piano rapportata alla sola unità immobiliare int. 21/A (28,532 mq,).

Il consulente ha invece constatato che, con riguardo alla tabella C1) Tabella “ascensore” della scala A approvata nel 1995 dal Condominio, erano stati erroneamente attribuiti i secondi 500 millesimi da distribuire in proporzione all’altezza dal suolo di ciascun piano. Ha in particolare considerato che, all’unità 21 A, non avrebbero potuto essere attribuiti tutti i millesimi corrispondenti ad un sesto piano indipendente.

Tale valutazione è condivisibile considerando che il servizio ascensore che si ferma al sesto piano è comune ai tre appartamenti ubicati allo stesso piano ed all’unico appartamento posto al settimo piano (quello dell’attrice) che devono essere pertanto ripartiti sulla base dei millesimi corrispondenti al sesto piano.

La superficie virtuale, in base alla quale devono essere ripartiti i millesimi proporzionali all’altezza avrebbe dovuto pertanto essere la somma delle superfici virtuali delle quattro u.i. poste al sesto ed al settimo piano pari a 209,284 mq ed i millesimi corrispondenti al sesto piano avrebbero dovuto essere pari a 137,592.

Ne deriva che la tabella millesimale C1) Tabella “ascensore” della scala A deve essere rielaborata attribuendo alla unità immobiliare interno 21 A posta al settimo piano di proprietà della parte attrice 30,542 millesimi.

Deve pertanto essere adottata la seguente tabella millesimale C1) Tabella “ascensore” della scala A rielaborata dal CTU che attribuisce alla u.i. interno 21 A posta al settimo piano di proprietà della ricorrente 30,542 millesimi.

 

Piano
e interno

superficie
 virtuale
 

Primo
parziale (prop. Sup.
virtuale)
 

altezza da
terra
 

millesimi
di piano
 

Superficie
virtuale di piano
 

Secondo
parziale (prop. Altezza di piano)
 

Millesimi
spettanti
 

1/3A 

70,348

                29,055

              4,7

        28,870

        236,678

               8,581

       37,636

1/4A 

81,402

                33,620

              4,7

        28,870

        236,678

               9,929

       43,550

1/5A 

84,928

                35,077

              4,7

        28,870

        236,678

             10,359

       45,436

1/5B 

  

  

  

  

  

  

  

1/6B 

  

  

  

  

  

  

  

1/7B 

  

  

  

  

  

  

  

1/8B 

  

  

  

  

  

  

  

2/6A 

51,944

                21,454

              8,2

        50,369

        180,158

             14,522

       35,976

2/7A 

63,338

                26,160

              8,2

        50,369

        180,158

             17,708

       43,868

2/8A 

64,876

                26,795

              8,2

        50,369

        180,158

             18,138

       44,933

2/9B 

  

  

  

  

  

  

  

2/10B 

  

  

  

  

  

  

  

2/12B 

  

  

  

  

  

  

  

3/9A 

54,354

                22,449

            11,8

        72,482

        196,936

             20,005

       42,454

3/10A 

67,707

                27,964

            11,8

        72,482

        196,936

             24,919

       52,884

3/11A 

74,875

                30,925

            11,8

        72,482

        196,936

             27,557

       58,482

3/13B 

  

  

  

  

  

  

  

3/14B 

  

  

  

  

  

  

  

3/15B 

  

  

  

  

  

  

  

3/16B 

  

  

  

  

  

  

  

4/12A 

55,58

                22,956

            15,4

        94,595

        193,403

             27,185

       50,140

4/13A 

68,783

                28,409

            15,4

        94,595

        193,403

             33,642

       62,051

4/14A 

69,04

                28,515

            15,4

        94,595

        193,403

             33,768

       62,283

4/17B 

  

  

  

  

  

  

  

4/18B 

  

  

  

  

  

  

  

4/19B 

  

  

  

  

  

  

  

4/20B 

  

  

  

   

  

  

  

5/15A 

62,364

                25,757

            18,9

 116,093

194,142

             37,293

       63,050

5/16A 

58

                23,955

            18,9

 116,093

194,137

             34,684

       58,639

5/17A 

73,778

                30,472

            18,9

 116,093

194,137

             44,119

       74,591

5/21B 

  

  

  

  

  

  

  

5/22B 

  

  

  

  

  

  

  

5/23B 

  

  

  

  

  

  

  

5/24B 

  

  

  

  

  

  

  

6/18A 

33,771

                13,948

            22,4

 137,592

209,284

             22,202

       36,151

6/19A 

63,94

                26,408

            22,4

 137,592 

209,284

             42,037

       68,445

6/20A 

83,041

                34,297

            22,4

 137,592 

209,284

             54,595

       88,892

6/25B 

  

  

  

  

  

  

  

6/26B 

  

  

  

  

  

  

  

6/27B 

  

  

  

  

  

  

  

7/21A 

28,532

                11,784

            22,4

 137,592 

209,284

             18,758

       30,542

7/2B 

  

  

  

  

  

  

  

7/3B 

  

  

  

  

  

  

  

7/4B 

  

  

  

  

  

  

  

S0MME 

 

500

 

             500

 

                   500

 1000,002

 

La domanda di ripetizione delle somme versate in eccesso dall’attrice è infondata considerando che, per costante giurisprudenza, la sentenza di revisione delle tabelle millesimali ha natura costitutiva poiché ha la stessa funzione dell’accordo raggiunto tra i condomini, e come tale non ha effetto retroattivo (cfr. giurisprudenza citata da parte convenuta: Cass., n. 5690/2011; Cass., n. 15094/2000; Cass., n. 7696/1994; Trib. Roma, 9.12.1997; Trib. Mila-no, n. 11844/2002).

Le spese legali di giudizio vengono compensate in ragione della reciproca soccombenza.

Le spese di CTU vengono invece poste a carico del condominio in ragione del fatto che è stata riscontrata l’esistenza dei presupposti legali per la loro modifica.

Non sussistono i presupposti oggettivi e soggettivi per la pronuncia di condanna ex art.96 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:

a) Modifica le tabelle millesimali del condominio convenuto in conformità a quelle predisposte dal perito come riportate nell’elaborato peritale ed in motivazione;

b) rigetta ogni altra domanda;

c) Compensa integralmente le spese legali di giudizio e pone le spese della perizia definitivamente ed interamente a carico del condominio convenuto.

Così deciso in Roma il 12/10/2020

IL GIUDICE

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