Scioglimento della comunione, vicende negoziali relative a immobili privi della concessione edificatoria

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce – Prima Sezione civile – nella persona del giudice dott.ssa, ha emesso la seguente

SENTENZA n. 1321/2019 pubblicata il 11/04/2019

nella causa iscritta al n. /2010 R.G., avente ad oggetto: divisione di beni caduti in successione, promossa da

XXX, rappresentato e difeso dall’avv.;

–    attore –

contro

YYY, ZZZ, KKK, JJJ e QQQ, rappresentati e difesi dall’avv.;

–    convenuti –

Fatto e diritto
La presente controversia ha ad oggetto la domanda di scioglimento della comunione ereditaria proposta da XXX nei confronti dei fratelli YYY, ZZZ, KKK, JJJ e QQQ in ordine all’immobile sito in sulla quale cui l’attore vanta diritti di proprietà nei limiti della quota ideale di 1/6, a seguito dell’apertura della successione testamentaria del padre.

Costituitisi in giudizio, YYY, ZZZ, KKK, JJJ e QQQ, pur dichiarando di non opporsi allo stralcio della quota dell’attore, e chiedendo a loro volta lo scioglimento della comunione ereditaria, hanno precisato che debbano essere addebitati al fratello, nei limiti della sua quota, i costi di manutenzione dell’immobile e per la tumulazione dei genitori, sostenuti esclusivamente dai suddetti convenuti, chiedendo, dunque, la prededuzione dalla quota spettante all’attore del suo debito pari ad € 2.550,00.

Istruita la causa a mezzo delle prove orali ed espletata consulenza tecnica d’ufficio, all’udienza del 8.1.2019 la controversia è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti.

La domanda di scioglimento della comunione non può trovare accoglimento, per i seguenti motivi.

È emerso in corso di causa, e precipuamente grazie alla c.t.u. espletata – svolta mediante argomentazioni coerenti e prive di vizi logici, che possono integralmente condividersi e che il Tribunale fa proprie – che l’immobile di cui si chiede lo scioglimento risulta non suscettibile di divisione in natura, date le caratteristiche del bene, il numero dei condividenti ed il valore della quota attorea, pari ad 1/6 dell’intero bene, conformemente alle precisazioni rese dalla Suprema Corte secondo la quale la nozione di non comoda divisibilità risulta integrata “allorché, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l’aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero” (Cass. n. 25888/2016); per la non comoda divisibilità del bene ha infatti concluso anche il c.t.u. arch. *** (pag. 16 relazione peritale depositata il 11.12.2012).

In secondo luogo, è appena il caso di osservare che, in mancanza di richiesta di attribuzione dell’immobile da parte di uno o più condividenti, è precluso al Tribunale procedere ai sensi dell’art. 720 c.c., dovendosi far luogo alla vendita all’incanto: ebbene, nel corso del giudizio nessuno dei condividenti ha sollecitato all’Ufficio l’attribuzione dell’intero bene.

Senonché, la c.t.u. espletata anche al fine di procedere alla vendita all’incanto dell’immobile, ha consentito di accertare la non commerciabilità del bene in parola, alla luce delle difformità rilevate tra lo stato attuale, le risultanze catastali e la documentazione custodita presso il Comune di (pag. 10 citata relazione peritale), dall’esame dei quali si evince che a fronte della richiesta di licenza per la realizzazione di un garage in aderenza al fabbricato esistente, l’ampliamento di fatto realizzato, che ha interessato la particella n. (tra il 1952 ed il 1969) non risulta essere stato quello oggetto dell’istanza volta ad ottenere il titolo edilizio.

Orbene, secondo consolidata giurisprudenza sul punto, “anche in tema di scioglimento della comunione di diritti reali, disciplinata dall’art. 1111 cod. civ., si applica la nullità prevista dall’art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali “inter vivos” relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria. Tale nullità ha carattere assoluto (ed è quindi rilevabile d’ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse) in quanto quel regime normativo, sancendo la prevalenza dell’interesse pubblico alla ordinata trasformazione del territorio rispetto agli interessi della proprietà e mirando a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, limita l’autonomia privata e non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell’interessato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza della Corte d’Appello che aveva rigettato la domanda di divisione giudiziale della comunione di un appezzamento di terreno sul quale erano stati realizzati manufatti abusivi)” (Cass. n. 630/2003), con la precisazione secondo cui “l’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che prevede la nullità degli atti “inter vivos” aventi ad oggetto diritti reali dai quali non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare (o di quella rilasciata in sanatoria), pur riguardando anche gli atti di scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici o loro parti, limita espressamente il proprio campo oggettivo di applicazione ai soli “atti tra vivi”, rimanendo, perciò, esclusa tutta la categoria degli atti “mortis causa”, e di quelli non autonomi rispetto ad essi, tra i quali si deve ritenere compresa anche la divisione ereditaria, quale atto conclusivo della vicenda successoria. (Nella specie, la S.C. ha escluso dalla sfera di operatività della suddetta nullità alcuni contratti divisionali articolati in più atti miranti allo scopo della individuazione dei beni da assegnare ai singoli coeredi)” (Cass. n. 2313/2010).

In sostanza, ed astrattamente, deve ritenersi, dunque, che la divisione non sia condizionata dalla regolarizzazione urbanistica dell’immobile di cui trattasi, in quanto la nullità prevista dall’art. 17 l. n. 47/1985 con riferimento a vicende negoziali relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria, tra le quali sono da ricomprendere anche gli atti di “scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti”, deve ritenersi limitata ai soli atti tra vivi, rimanendo esclusa, quindi, tutta la categoria degli atti mortis causa, e di quelli non autonomi rispetto ad essi tra i quali si deve ritenere compresa anche la divisione ereditaria, quale atto conclusivo della vicenda successoria (Cass. 28 novembre 2001, n. 15133); lo stesso principio è poi da affermare con riferimento alla nullità comminata dall’art. 40 della stessa legge (Cass. l febbraio 2010, n. 2313); ne discende, per la citata giurisprudenza di legittimità, “che nemmeno la divisione giudiziale del compendio ereditario possa ritenersi subordinata al conseguimento, da parte di condividenti, del titolo di regolarizzazione urbanistica” (Cass. n. 20041/2016).

Tuttavia, passando ad applicare gli enunciati canoni ermeneutici al caso concreto, tali considerazioni possono essere utilmente invocate solo allorquando il procedimento di scioglimento si concluda con l’assegnazione del bene o presupponga un contratto divisionale, senza implicare, insomma, la vendita a terzi del bene, e, dunque, la sua commerciabilità e la sua immissione nell’universo dei traffici economico-giuridici.

In tale ipotesi, difatti, riemerge la piena operatività dell’art. 40 cit., che sanziona con la nullità l’atto di vendita tra vivi aventi ad oggetto diritti reali dai quali non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare (o di quella rilasciata in sanatoria), con la sola – espressa – eccezione dei trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa, che qui non ricorrono.

Pertanto, ritenuto che il Tribunale non possa dare luogo alla stipula di negozi nulli, e non sussistendo nella specie alcun altro modo per procedere allo scioglimento della comunione in oggetto, la domanda attorea non può trovare accoglimento e deve essere rigettata.

Passando alla richiesta di cui alla lettera b) delle conclusioni di parte convenuta, si osserva quanto segue.

Ai sensi dell’art. 1104 c.c., com’è noto, “ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune  e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.

Ancora, secondo la giurisprudenza di legittimità, “il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l’applicazione dell’art. 1150 c.c. – secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti – ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per il suddetto bene comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore” (Cass. n. 5135/2019 e n. 16206/2013).

Inoltre, secondo un risalente principio esegetico mai smentito, “il condividente, che abbia apportato addizioni o migliorie al bene soggetto a divisione ereditaria, ancorché in relazione al possesso del bene medesimo, ha diritto al rimborso della spesa erogata, nei limiti della quota facente carico ai coeredi, secondo i principi stabiliti dall’art 1720 cod. civ., dovendosi ritenere, salvo pattuizione contraria, che quelle opere siano state eseguite su mandato degli altri coeredi.

Detto rimborso, pertanto, integra un debito di valuta, non suscettibile di rivalutazione monetaria, ma produttivo d’interessi dal giorno in cui la spesa è avvenuta” (Cass. n. 3812/1981).

Ebbene, parte convenuta (ZZZ) ha provato sia per tabulas sia in sede testimoniale di aver anticipato interamente le spese necessarie alla manutenzione dell’immobile comune, precisamente i costi – pari a £ 3.500.000 – per la sostituzione degli infissi che risultavano “cadenti e non agibili” (teste ***); nonché per il rifacimento dei solai, che presentavano il pericolo di crollo “in quanto vi erano degli evidenti distacchi di calcestruzzo a seguito dell’ossidazione del ferro presente all’interno del calcestruzzo stesso” (teste ***), lavori eseguiti da *** verso il corrispettivo di £ 9.000.000; per la sostituzione della rete idrica che “perdeva in più punti” (testimone ***), costata  £ 1.600.000, oltre ad € 5.500,00 per la ristrutturazione del bagno (come conformemente riferito dal teste ***); dei dedotti pagamenti v’è idonea prova documentale, cui deve aggiungersi la fattura n. 52/2002 relativa alla trivellazione di un pozzo, verso il corrispettivo di € 2.000,00.

Infine, risulta agli atti anche la prova del pagamento da parte di KKK, della somma di € 1.800,00 per l’assegnazione dei loculi dei comuni genitori.

Ne discende che l’ammontare complessivo delle spese sostenute da  parte convenuta nell’interesse dalla massa è pari ad € 17.355,71.

Tuttavia, avendo i convenuti aderito alla domanda di scioglimento della comunione e richiesto ai sensi dell’art. 724 c.c. l’imputazione del debito sopra descritto alla quota dell’attore in “prededuzione”, ciò che presuppone il positivo espletamento delle operazioni divisionali, nemmeno tale parte della domanda può trovare accoglimento, alla luce dell’impossibilità pratica di formare le quote e di operare la richiesta imputazione visto il rigetto della domanda di scioglimento, come sopra evidenziato.

Alla luce delle suesposte argomentazioni, risulta senz’altro destituita di fondamento la domanda di condanna alla lite temeraria promossa da parte convenuta a carico dell’attore, in quanto non si ravvisano gli estremi della mala fede o della colpa grave nella condotta processuale del ***, avendo tutti i contendenti contribuito in egual misura all’andamento ed all’esito finale del giudizio, ciò che, del resto, induce a compensare integralmente le spese di lite tra tutte le parti.

Quanto alle spese di c.t.u., liquidate in corso di causa, devono essere definitivamente poste a carico di ambo le parti, in egual misura.

P.Q.M.

–  rigetta la domanda di scioglimento della comunione ereditaria;

–  rigetta la domanda svolta dai convenuti ai sensi dell’art. 724 c.c.;

–  compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

–  pone a carico di ambo le parti, in egual misura, le spese di c.t.u. già liquidate in corso di causa.

Manda alla Cancelleria per gli adempimenti competenza.

Lecce, 11.4.2019

Il giudice

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