Rapporto tra locatore e conduttore, giudizio per il pagamento delle spese condominiali

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE

Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott., ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 8655/2019 pubblicata il 19/04/2019

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. /2017 promossa da:

XXX (C. F.), con il

patrocinio dell’Avv. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in, giusta delega in calce al ricorso

RICORRENTE

contro

YYY, (C. F.), in persona le legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in giusta delega in calce al ricorso per decreto ingiuntivo

RESISTENTE

OGGETTO: azione di opposizione a decreto ingiuntivo in materia locatizia.

CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.

In decisione all’udienza in data 19.04.2019, ai sensi dell’art. 429 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.      Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con ricorso iscritto a ruolo il 12.01.2018 XXX ha presentato opposizione al decreto ingiuntivo emesso nel procedimento monitorio avente R.G. /2017 dal Tribunale di Roma eccependo in via preliminare la nullità/illegittimità/annullabilità delle delibere assembleari sottostanti le ingiunzioni e i bilanci da cui ha avuto origine il debito perché l’opponente non ha mai ricevuto la convocazione e, per l’effetto, revocare il decreto ingiuntivo.

Si è costituito l’YYY con memoria difensiva depositata il 03.07.2018 nella quale ha concluso chiedendo il rigetto dell’avversa opposizione.

Il presente giudizio prende le mosse dal ricorso per decreto ingiuntivo depositato dall’YYY il 11.10.2017 nel quale quest’ultimo ha dedotto di aver concesso in locazione, con contratto registrato il 27.01.2012, a XXX l’immobile sito in Roma, via con decorrenza dal 01.01.2012. La conduttrice avrebbe omesso di corrispondere l’importo totale di € 2.325,94 di cui: quanto ad € 140,73 a titolo di conguaglio oneri accessori anno 2013; quanto ad € 167,82 a titolo di oneri accessori del mese di luglio 2015; quanto ad € 167,74 per oneri accessori per il mese di agosto 2015; quanto ad € 0,60 a titolo di interessi per il mese di giugno 2015; quanto ad € 1.045,13 a titolo di canone di locazione e oneri accessori per il mese di dicembre 2015; quanto ad € 803,08 a titolo di conguaglio oneri accessori anno 2015. Da qui il ricorso per decreto ingiuntivo.

XXX ha presentato opposizione sostenendo che il decreto ingiuntivo sarebbe stato emesso solo sulla base di fatture e, quindi, in mancanza di effettiva e piena prova scritta del credito. Inoltre la ricorrente deduce di non essere mai stata convocata ad alcuna delle assemblee condominiali di approvazione die bilanci da cui scaturiscono i debiti a titolo di oneri accessori. XXX, poi, evidenzia di aver ricevuto, il 29.12.2016, una lettera dal parte dell’YYY nel quale veniva richiesto il pagamento di € 1.376,81 con riferimento all’intero anno 2015. A seguito di detta richiesta la conduttrice ha provveduto a versare, il 10.02.2017, la cifra di € 400,00. Dunque l’importo richiesto per l’anno 2015 sarebbe diverso da quello effettivamente dovuto. La ricorrente avanza un ulteriore motivo di opposizione sostenendo che l’YYY avrebbe già agito in via esecutiva per ottenere il pagamento del decreto ingiuntivo n. /2015.

L’esecuzione è consistita nell’espropriazione di somme della ricorrente presso l’INPS. L’Istituto di Previdenza, però, avrebbe accantonato una somma superiore a quella effettivamente dovuto al locatore. Da qui una richiesta di compensazione.

Si è costituito l’YYY contestando di aver prodotto in giudizio i bilanci consuntivi degli anni 2013 e 2015 nonché copia delle fatture di spesa relativi ai medesimi esercizi. Quanto la pagamento di € 400,00 l’YYY evidenzia di averlo imputato a debiti pregressi della conduttrice e, in particolare, € 232,39 per conguaglio oneri accessori anno 2011 ed € 167,00 oneri accessori rata del mese di ottobre 2012. In ordine all’eccezione di compensazione l’Istituto resistente evidenzia di non essere responsabile di eventuali accantonamenti erronei dell’INPS nei confronti del quale XXX potrà far valere le proprie ragioni.

Esperito il tentativo obbligatorio di mediazione la causa è stata rinviata per discussione.

2.      Nel merito: sulla domanda principale avanzata mediante ricorso per decreto ingiuntivo
Con riguardo alla contestazione afferente alla omessa convocazione all’assemblea condominiale di approvazione dei bilanci deve evidenziarsi come l’YYY sia l’unico proprietario dell’intero stabile. Ciò significa che nessuna assemblea condominiale è mai stata tenuta. Sul punto la Suprema Corte afferma che “Il principio in forza del quale il termine di prescrizione del diritto a pretendere il pagamento degli oneri accessori connessi alla locazione decorredall’approvazione del consuntivo è riferibile esclusivamente nell’ipotesi sussistauna pluralità di condomini (che devono, in apposita assemblea, approvare il consuntivo stesso) e non anche nell’eventualità di edificio appartenente a un unico proprietario, perché in tale evenienza il diritto al conguaglio non è subordinato a un’approvazione cui debbano necessariamente concorrere terzi. In questa ultima eventualità, pertanto, il diritto a pretendere il conguaglio può essere esercitato alla fine dell’esercizio in cui il proprietario singolo ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per gli immobili locati superino o meno gli acconti periodicamente percepiti” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 1953/2003).

Dunque il relativo motivo di opposizione deve essere rigettato.

In ordine al motivo di opposizione relativo al mancato assolvimento dell’onere della prova deve prendersi atto della giurisprudenza della Suprema Corte secondo la quale “Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss. cod. proc. civ.” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 6202/2004). Nel caso di specie l’YYY ha addirittura prodotto i bilanci consuntivi degli anni 2013 e 2015 (cfr. allegato 5 e 6 alla memoria di costituzione) senza che nessuna contestazione sia stata specificatamente mossa dalla ricorrente. Da qui il rigetto anche di questo motivo di opposizione.

Parimenti deve essere rigettato il motivo di opposizione afferente al presunto contro credito di XXX nei confronti dell’YYY. In realtà, come pacificamente ammesso dalla ricorrente, è stato l’INPS ad aver effettuato una ritenuta superiore a quella effettivamente dovuta. Dunque XXX vanta un credito nei soli confronti dell’ente previdenziale e non certo dell’YYY. In conclusione anche detto motivo di opposizione deve essere rigettato.

Inoltre la lettera del locatore del 22.12.2016 (cfr. allegato 4 al ricorso monitorio) non è contenuta alcuna dichiarazione di quietanza per il periodo antecedente al 2015.

Da ultimo, con riguardo al pagamento di € 400,00 a mezzo bonifico bancario effettuato il 10.02.2017, l’YYY eccepisce che, in mancanza di diversa imputazione da parte della debitrice, l’adempimento è stato utilizzato per scomputare crediti pregressi. In particolare si tratta del conguaglio oneri accessori del 2011 per € 232,39 e del debito relativo alla rata oneri accessori per € 167,00. In realtà, come giustamente sostenuto dall’opponente, il bonifico del 10.02.2017 contiene l’espressa indicazione di imputazione da parte della debitrice. Nel documento (cfr. allegato 2 al ricorso) si legge: “conto residuo canone e accessori 2015”. L’art. 1193 c.c. statuisce espressamente, al primo comma, che la dichiarazione di imputazione del debitore è vincolante per il creditore. Dunque gli importi richiesti dall’YYY per l’anno 2015 devono essere ridotti del pagamento del 10.02.2017 di € 400,00. Si tratta delle somme di € 167,82 per luglio 2015, € 167,74 per agosto 2015, € 0,60 per interessi giugno 2015, € 1.045,13 canoni e oneri accessori dicembre 2015 ed € 803,08 a titolo di conguaglio oneri accessori per il 2015 per un totale di € 2.184,37. A tale ultima somma devono essere sottratti gli € 400,00 del pagamento così da ottenere la cifra di € 1.784,37 cui aggiungere € 140,73 per il 2013. Il credito dell’YYY nei confronti di XXX ammonta, dunque, a complessivi € 1.925,10.

In conclusione deve essere revocato il decreto ingiuntivo 25409/2017 emesso il 09.11.2017 dal Tribunale di Roma in parziale accoglimento dell’opposizione di XXX.

Inoltre XXX deve essere condannata al pagamento, in favore dell’YYY, della somma di € 1.925,10 oltre interessi nella misura legale a far data dal 01.04.2017 fino alla data di effettivo pagamento.

3.      Sulle spese
In ordine alle spese di lite deve rilevarsi come la Suprema Corte abbia chiarito che

“La valutazione di soccombenza, ai fini della condanna alle spese, va rapportata all’esito finale della lite anche nell’ipotesi di giudizio seguito ad opposizione ex art. 645 cod. proc. civ., sicché il creditore opposto che veda conclusivamente riconosciuto, sebbene in parte (quand’anche minima) rispetto a quanto richiesto ed ottenuto col monitorio, il proprio credito, se legittimamente subisce la revoca integrale del decreto ingiuntivo e la condanna alla restituzione di quanto, eccedente rispetto al dovuto, percepito in dipendenza della sua provvisoria esecutività, non può tuttavia qualificarsi soccombente ed essere condannato alle spese del grado di appello, ove la pronuncia che questo definisca, benché impropriamente rigettando il gravame avverso l’integrale accoglimento dell’opposizione, comunque escluda dalla restituzione le somme ritenute come effettivamente dovute” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 9587 del 12.05.2015). Pertanto devono essere poste a carico di XXX le spese legali afferenti sia alla fase monitoria che del presente giudizio di merito come chiarito dalla Suprema Corte secondo cui “Nel procedimento per ingiunzione, la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l’opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l’onere delle spese è regolato in base all’esito finale del giudizio. Di conseguenza, l’accoglimento parziale dell’opposizione avverso il decreto ingiuntivo, sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell’ingiunto, poi opponente, al pagamento delle spese della fase monitoria e di quelle attinenti all’esecuzione provvisoria del decreto, le une e le altre potendo essere legittimamente poste a carico del debitore, con riferimento ai limiti della somma definitivamente attribuita al creditore” (Corte di Cassazione, Sez. II, sen. n. 2019 del 19.02.1993).

In ordine al giudizio monitorio le spese sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti monitori di valore inferiore ad € 5.200,00. Pertanto XXX deve essere condannata al pagamento, in favore dell’YYY, della somma di € 450,00 a titolo di compensi ed € 67,50 a titolo di spese generali oltre Iva, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.

In ordine al giudizio di merito le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 in relazione ai procedimenti ordinari tenuti innanzi al Tribunale di valore tra € 1.100,00 ed € 5.200,00, eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta. Pertanto XXX deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore dell’YYY che si liquidano in € 1.620,00 per compensi, € 243,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: in parziale accoglimento dell’opposizione revoca il decreto ingiuntivo n. /2017 emesso il 09.11.2017 dal Tribunale di Roma;

comunque, condanna XXX al pagamento, in favore dell’YYY, della somma di € 1.925,10 oltre interessi nella misura legale a far data dal 01.04.2017 fino alla data di effettivo pagamento;

condanna XXX alla rifusione delle spese di lite del giudizio monitorio, in favore dell’YYY, che liquida in € 450,00 a titolo di compensi ed € 67,50 a titolo di spese generali oltre Iva, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge;

condanna XXX alla rifusione delle spese di lite del giudizio di merito, in favore dell’YYY, che liquida in € 1.620,00 per compensi, € 243,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.

Roma, 19.04.2019

Il Giudice

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