REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. dell’anno 2017 e vertente
TRA
ASSOCIAZIONE XXX, parte elettivamente domiciliata in presso lo studio dell’Avv., che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
HOTEL YYY, in persona del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in , presso lo studio dell’Avv., che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All’udienza del 19.02.2019, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, ritualmente notificato, la XXX (in prosieguo per brevità “Cassa”) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Roma l’Hotel YYY per ivi sentir convalidare la predetta intimazione nel rito sommario.
Alla base dell’intimazione la Cassa deduceva che la convenuta (conduttrice di una parte del fabbricato sito in, meglio descritta nell’intimazione, in forza di contratto di locazione del, e scrittura integrativa del) non aveva ottemperato al pagamento dell’importo complessivo di € 52.573,94 dovuto a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori relativi alle mensilità di novembre 2015, gennaio 2016 ed a quelle da novembre 2016 a tutto gennaio 2017 nonché a titolo di interessi per il ritardato versamento di canoni ed oneri pregressi.
All’udienza di prima comparizione del 16 febbraio 2017 si costituiva l’Hotel YYY, deducendo di aver corrisposto, seppur successivamente alla notifica dell’intimato sfratto, parte dei canoni ed oneri dedotti nell’atto di intimazione ed opponendosi alla convalida.
A conclusione della fase sommaria del giudizio, il giudice, preso atto che nelle more del procedimento il conduttore aveva sanato interamente la morosità dedotta nell’atto di intimazione ed aveva altresì versato i canoni maturati in corso di causa, su richiesta della Cassa disponeva il mutamento del rito ex artt. 426 e 665 c.p.c., rinviando al successivo 19 dicembre per la prosecuzione del giudizio nel merito ed assegnando alla Cassa ed alla conduttrice termine rispettivamente fino a 30 ed a 10 giorni prima dell’udienza per il deposito di memorie integrative e documenti.
Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull’obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti organismi, deposita agli atti di causa il verbale comprovante l’esito negativo del detto tentativo.
La causa, esaurientemente istruita senza l’ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l’obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999). La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L’inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione tra la XXX e l’Hotel YYY in relazione alle unità immobiliari site in e più precisamente : a) locale di mq 90 c.a., al piano terreno; b) due appartamenti al piano primo del civico, della superficie complessiva di mq 320 nonché appartamento al medesimo civico distinto dall’int; c) locale magazzino sito nel medesimo fabbricato, con accesso da. In considerazione della difficoltà logistica inerente alla completa liberazione dell’immobile adibito ad albergo ed alla necessaria attenzione che deve porsi alle legittime aspettative del personale che all’interno di esso presta il proprio servizio, ne ordina il rilascio alla data del 31.03.2020;
condanna l’Hotel YYY al pagamento in favore della Cassa, delle somme che matureranno successivamente fino al momento dell’effettivo rilascio dell’immobile, oltre interessi convenzionali e rivalutazione dalle singole scadenze all’effettivo soddisfo; condanna l’Hotel YYY al pagamento in favore di XXX al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 4.000,00 di cui Euro 800,00 per esborsi, ed Euro 3.200,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 9.02.2019.
IL GIUDICE
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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