REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SULMONA
SENTENZA n. 351/2018 pubblicata il 31/12/2018
In persona della dott.ssa, all’udienza del 10 dicembre 2018 nella causa civile in primo grado iscritta al n. R.G.A.C.L., vertente
TRA
XXX – in persona del Presidente pro tempore, elettivamente domiciliato in presso lo studio dell’avv., che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso in forza di delibera del Consiglio di Amministrazione n.
RICORRENTE
E
YYY, in persona dei soci Amministratori
RESISTENTE CONTUMACE
Visti gli artt. 447-bis co.1 e 429 co.1 e 2 c.p.c.
Definitivamente pronunciando, ogni ulteriore istanza, domanda ed eccezione disattesa o assorbita, ha emesso, mediante lettura, la seguente
-Condanna YYY, in persona dei soci Amministratori, a rilasciare immediatamente, in favore di XXX, in persona del Presidente pro tempore, gli immobili siti in e distinti al Foglio particella, sub con annessa corte di cui alla p.lla, sub , unitamente a tutti i locali collegati e annessi e pertinenze e accessori e agli impianti e beni mobili in esso contenuti, nonché l’area di cui alla p.lla n., sempre al foglio , di mq. 3416 con annessi box, liberi da persone o cose;
-Condanna YYY, in persona dei soci Amministratori, a corrispondere, in favore dell’XXX, a titolo di risarcimento del danno, un’indennità nella misura del canone mensile pattuito (pari ad €.3.667,00)
dal 1.11.2014 sino all’effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo;
– Condanna la YYY, in persona dei soci amministratori, alla rifusione, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio, liquidate complessivamente in €.3.100,00, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
– Motivi in 30 gg.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 16.11.2017, il ricorrente, l’XXX, dopo aver premesso che:
– con contratto in data 01/11/2006, registrato in data 30/11/2006 al n.927, S 3, ha concesso in locazione alla YYY, in persona dei soci amministratori, gli immobili di proprietà siti in e distinti al Foglio particella, sub con annessa corte di cui alla p.lla, sub , unitamente a tutti i locali collegati e annessi e pertinenze e accessori e agli impianti e beni mobili in esso contenuti, nonché l’area di cui alla p.lla n., sempre al foglio , di mq. 3416 con annessi box;
– alla prima scadenza prevista il contratto di locazione è stato rinnovato per ulteriori sei anni con canone annuale pari all’importo di €.44.000,00 da corrispondersi in canoni mensili di €.3.667,00;
– con nota a.r. in data 11 aprile 2014, la YYY ha esercitato il diritto di recesso anticipato dal predetto contratto secondo quanto previsto dall’art. 7 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01/11/2006, fissando la data del recesso con decorrenza ed efficacia della caducazione del contratto al 31/10/2014;
– la Società conduttrice non ha mai dato corso alla riconsegna delle chiavi e delle cose in favore dell’Istituto per l’effetto permanendo in maniera illegittima nella detenzione dei beni immobili di proprietà dell’XXX medesimo;
– l’XXX, con nota pec in data 25/01/2017 ha formalmente diffidato la conduttrice a provvedere al rilascio degli immobili oggetto del riferito contratto di locazione, libero di persone e cose, assegnando per l’adempimento il termine del 4/02/2017;
– la Società conduttrice non ha, a tutt’oggi, provveduto alla restituzione delle chiavi permanendo nell’abusiva ed illecita occupazione degli immobili di che trattasi e più sopra indicati. – che vani sono risultati tutti i tentativi di definire bonariamente la controversia; – con nota in data 06/02/2017 l’Istituto procedente costituiva in mora la Società; – è stato preventivamente esperito senza esito il procedimento di mediazione; tutto ciò premesso, ha convenuto in giudizio, dinanzi all’intestato Tribunale, la YYY, in persona dei soci amministratori pro tempore, per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1)
Accertata e dichiarata l’occupazione illegittima da parte di YYY in persona dei soci amministratori, corrente in, degli immobili già concessi in locazione da parte dell’esponente Istituto con contratto in data 01/11/2006, condannare la stessa YYY, in persona dei soci amministratori, corrente in, Via, a rilasciare nella piena disponibilità dell’XXX, in persona del Presidente, corrente in, i predetti immobili siti in e distinti al Foglio particella, sub con annessa corte di cui alla p.lla, sub , unitamente a tutti i locali collegati e annessi e pertinenze e accessori e agli impianti e beni mobili in esso contenuti, nonché l’area di cui alla p.lla n., sempre al foglio, di mq. 3416 con annessi box ; 2) Condannare, altresì, YYY in persona dei soci amministratori, corrente in, Via, al pagamento, a titolo di indennità di occupazione, in favore dell’XXX, in persona del Presidente, corrente in, del corrispettivo convenuto contrattualmente pari ad €.3.667,00 mensili, o della diversa somma che risulterà all’esito del giudizio, a far data dal 01/11/2014 fino all’effettiva riconsegna degli immobili di cui sopra, oltre interessi legali dalle scadenze fino all’integrale soddisfo”.
All’odierna udienza, senza espletamento di ulteriore attività istruttoria, la causa è stata decisa, dando lettura del dispositivo in udienza.
Va preliminarmente dichiarata la contumacia della società resistente, la quale, pur essendo stata regolarmente citata, non si è costituita.
Risulta per tabulas che, in forza di contratto stipulato in data 1.11.2006, registrato in data 30.11.2006, l’XXX ha concesso in locazione ad uso commerciale alla YYY gli immobili di proprietà siti in e distinti al Foglio particella, sub con annessa corte di cui alla p.lla, sub, unitamente a tutti i locali collegati e annessi e pertinenze e accessori e agli impianti e beni mobili in esso contenuti, nonché l’area di cui alla p.lla n., sempre al foglio, di mq. 3416 con annessi box.
E’ stato del pari accertato che con nota del 11.04.2014 la YYY ha esercitato il diritto di recesso previsto dall’art. 7 del contratto di locazione, il quale era stato rinnovato, alla prima scadenza, per ulteriori sei anni.
Neppure è in discussione che, con la medesima nota del 11.04.2014, la data del recesso anticipato è stata fissata dalla società conduttrice con decorrenza dal 31.10.2014 e che a tutt’oggi la resistente non ha ancora provveduto al rilascio delle chiavi, permanendo di fatto nella detenzione dell’immobile “sine titulo”.
Accertato il diritto di proprietà, in capo all’XXX, dell’immobile oggetto del presente giudizio, nessun dubbio sussiste relativamente alla condanna della YYY al rilascio immediato, in favore dell’odierno ricorrente, dello stesso libero da persone e cose.
Con riferimento alla domanda di condanna al pagamento, in favore dell’XXX, dei canoni di locazione dovuti in conseguenza della mancata riconsegna dell’immobile nei termini indicati nella dichiarazione di recesso, va anzitutto chiarito che, nel caso di specie, si verte in tema di inadempimento dell’obbligazione del conduttore avente ad oggetto il rilascio dell’immobile alla scadenza del rapporto (nella specie accertata alla data di efficacia della disdetta comunicato dalla società conduttrice) le cui conseguenze dannose trovano disciplina nell’art. 1591 c.c..
Va quindi ribadito il principio affermato dalla Suprema Corte di Cassazione secondo cui il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all’art 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, l’altro (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore. Il primo di tali obblighi, concretandosi in un debito determinato sin dal momento della sua nascita in una espressione monetaria, appartiene alla categoria dei debiti di valuta, sottoposti al principio nominalistico (pur rivestendo funzione risarcitoria, venendo ad essere liquidato il danno in misura forfetaria e predeterminata ex lege) il secondo, non essendo fin dall’origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 67 del 14/01/1971; id. Sez. 3, Sentenza n. 14243 del 17/12/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 3183 del 14/02/2006; id. Sez. 3, Sentenza n. 3183 del 14/02/2006). (più di recente, Cass. sez. III, n.15146 del 2017).
Deve, pertanto, reputarsi che sussiste una causa debendi del pagamento da parte della società YYY da ravvisarsi nell’obbligo di versare il corrispettivo al locatore stabilito dall’art. 1591 c.c. in capo al conduttore in mora nella restituzione dell’immobile.
Nel giudizio di risarcimento danni da ritardata restituzione dell’immobile, ex art. 1591 c.c., qual è quello di cui si discute, l’onere della prova relativo all’avvenuto pagamento del canone ed alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno.
Infatti, è principio risalente quello per cui, anche se il rapporto locatizio viene risolto, – sia contrattualmente, sia giudizialmente -, l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto ai sensi dell’art. 1591 c.c. non richiede la sua costituzione in mora e continua per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione dell’immobile, fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione dell’immobile stesso al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (tra le altre, Cass. n. 6157/1979, Cass. n. 2452/1982, Cass. n. 15876/2013, Cass. n. 890/2016, in motivazione).
Peraltro, l’obbligazione di pagamento dei canoni ai sensi dell’art. 1591 c.c. è correlata geneticamente alla mancata restituzione del bene e non già al suo godimento (tra le altre, Cass., S.U., n. 1177/2000).
Parte convenuta, peraltro, rimanendo contumace ha dimostrato di disinteressarsi completamente al giudizio, non assolvendo l’opposto onere di provare gli eventuali fatti estintivi (rilascio immobile o pagamento canoni) del suo debito (per modo che questo deve ritenersi ancora inadempiuto), per cui deve essere ritenuta obbligata, nei confronti del ricorrente, alla corresponsione della rivendicata posta risarcitoria, e deve, di conseguenza, essere condannata al relativo pagamento.
In definitiva, l’occupazione illegittima successiva all’efficacia della dichiarazione di recesso (1.11.2014), in quanto integrante l’inadempimento colpevole attuale della società So.GE P.S.A S.A.S, espone quest’ultima al risarcimento del danno forfetizzato ex lege (art. 1591 c.c.) che va corrisposto, in favore dell’XXX, nella misura corrispondente all’importo del canone mensile (€.3.667,00), così come risulta dal contratto di locazione in cui stato stabilito il canone annuale di €.44.000,00, dal 1.11.2014 sino all’effettivo rilascio, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo. Sulmona, 10 dicembre 2018
Il Giudice
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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