Caparre e clausole penali non necessitano di specifica approvazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI BARI

Sezione Seconda CIVILE

La Corte di Appello di Bari, in composizione collegiale

ha emesso la seguente

SENTENZA n. 988/2018 pubblicata il 04/06/2018

nella causa civile in grado di appello, iscritta nel Ruolo Generale affari contenziosi civili sotto il numero d’ordine, le cui conclusioni sono state rassegnate all’ udienza del 9/2/2018, avente ad oggetto: vendita di cose immobili

TRA

XXX, elettivamente domiciliato in Bari nello studio dell’ avv., dal quale è rappresentato e difeso giusta mandata a margine dell’ atto di citazione – appellante –

CONTRO

YYY, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in nello studio dell’ avv., dal quale è rappresentata e difesa giusta mandato a margine della comparsa di costituzione – appellata –

All’ udienza del 9/2/2018, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti e trascritte nel verbale d’ udienza, la causa è stata riservata per la decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 14/ 3/2008 la società YYY conveniva in giudizio XXX dinanzi al Tribunale di Bari, sezione distaccata di Bitonto; al fine di sentire dichiarare risolto per inadempimento del convenuto il contratto preliminare di compravendita di un appartamento sito in Bitonto-Mariotto tra le vie *** e **** il 18/5/2007 e, per l’effetto, condannare il convenuto al pagamento della somma di € 45.000,00 stabilita a titolo di penale, oltre interessi come per legge; con vittoria delle spese di giudizio.

Assumeva la società attrice di aver stipulato in data 18/5/2007 con XXX un contratto preliminare di vendita immobiliare, mediante il quale il convenuto si impegnava ad acquistare al prezzo di € 157.000,00 la proprietà di un appartamento sito in Bitonto-Mariotto tra le vie *** e ***; che, nonostante l’ avvenuta consegna del bene nel mese di gennaio del 2008 il promittente acquirente non aveva inteso stipulare il contratto definitivo e non aveva inteso versare il prezzo convenuto.

Si costituiva in giudizio XXX ed eccepiva in via preliminare la nullità del contratto preliminare per mancanza di un elemento essenziale, ossia del prezzo di vendita; deduceva che l’immobile oggetto del contratto era detenuto da ZZZ; eccepiva che la penale era eccessiva e vessatoria. Concludeva chiedendo: di essere autorizzato a chiamare in causa ZZZ; di dichiarare la nullità del contratto preliminare e, per l’ effetto, di rigettare la domanda; in caso di accoglimento, di condannare ZZZ a manlevarlo; con vittoria delle spese di giudizio.

Si costituiva ZZZ ed eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva.

Con sentenza n. 2037/14 del 22/4/2014, depositata in pari data, Il Tribunale di Bari, sezione stralcio, dichiarava il difetto di legittimazione passiva di ZZZ; accoglieva la domanda e, per l’ effetto, dichiarava la risoluzione del preliminare di vendita del 18/5/2007 per inadempimento del convenuto; condannava XXX al pagamento in favore della società attrice della somma di € 45.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e fino al soddisfo; condannava XXX al pagamento in favore della società attrice e della terza chiamata in causa delle spese di giudizio.         Avverso tale sentenza ha proposto appello XXX con atto di citazione notificato in data 1/12/2014 chiedendo, in riforma della sentenza gravata: “preliminarmente che venga dichiarata la sospensione dell’ efficacia esecutiva della sentenza n. 2037/14 pronunciata e depositata in data 22/4/14; nel merito, riformare integralmente la sentenza appellata per tutte le ragioni di diritto rappresentate in narrativa; con vittoria di spese e competenze dei due gradi del giudizio”.

i è costituita in giudizio la società YYY con comparsa depositata in data 1/4/2015 ed ha chiesto il rigetto dell’ appello, perché infondato in fatto e in diritto, e la condanna dell’ appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio.

Con ordinanza del 15/5/2015 la Corte ha rigettato l’ istanza di sospensione dell’ efficaci esecutiva della sentenza appellata.

All’ udienza del 9/2/2018, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti e trascritte nel verbale d’ udienza, la causa è stata riservata per la decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo ed articolato motivo d’ appello si censura la sentenza impugnata per il mancato rilievo della nullità del contratto preliminare e per la violazione dell’ art. 6 del D.Lgs. n. 122 del 2005 al punto F). Afferma l’ appellante che il Tribunale non ha tenuto conto che a fondamento della domanda la YYY ha prodotto, in semplice copia, un contratto preliminare ove si faceva sì riferimento alla somma di € 45.000.00 a titolo di penale senza però alcuna indicazione sul prezzo di vendita dell’immobile; che tale circostanza è stata immediatamente contestata dalla difesa del XXX che nel primo libello difensivo ha eccepito preliminarmente la nullità del contratto preliminare per mancanza di un elemento essenziale, il prezzo di vendita; che, a seguito delle contestazioni mosse dal XXX, all’udienza del 5/3/2009 si è costituita in giudizio per la YYY un nuovo difensore riportandosi integralmente ai documenti ed al contenuto dell’atto di citazione del 12/3/2009, e producendo in giudizio un nuovo contratto preliminare, questa volta indicante il prezzo di vendita dell’immobile; che la circostanza è stata immediatamente contestata dal XXX sia a verbale che nel corpo della prima memoria ex art. 183 cpc.; che il Tribunale, se avesse vagliato attentamente la documentazione in atti, si sarebbe accorto che l’importo della compravendita non era stato affatto determinato tra le parti, tanto che la difesa della YYY il 31/1/2008 inviava al XXX una raccomandata nel corpo della quale si scrive:….non avete ancora provveduto a definire le condizioni, riguardanti il prezzo, della compravendita. Pertanto con la presente Vi invito a prendere contatti con questo studio entro e non oltre giorni tre onde poter concordare nel suo complesso le condizioni dell’acquisto dell’immobile”; che il Tribunale non ha tenuto conto dei dettami previsti dall’art. 6 D. Lgs. n. 122 del 2005 al cui punto f) dichiara: il contratto preliminare deve contenere l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in denaro o il valore di ogni altro corrispettivo… la promessa di vendita che non contiene l’indicazione del prezzo è comunque nulla; che, il giudizio si è formato in presenza di due preliminari di vendita, di cui uno con delle cancellature che non ne permettevano in alcun modo l’indicazione dell’importo e l’altro con indicazione del prezzo di vendita; che il giudizio si è formato, dunque, nonostante parte attrice abbia modificato l’oggetto della domanda, poiché quando ha chiamato in causa il XXX lo ha fatto sulla base del primo preliminare di vendita depositato (quello con le cancellature) e poi sulla base delle eccezioni sollevate dalla difesa del convenuto, ne ha depositato un altro; per cui la difesa si è trovata a discutere su un atto palesemente diverso rispetto a quello per cui è stata chiamata in causa; che il Tribunale avrebbe dovuto distinguere tra modificazione della domanda (emendatio libelli) che consiste nella diversa interpretazione dei fatti oggetto delle domande con riguardo agli elementi costitutivi di esse che restano identici e introduzione di una domanda nuova (mutatio libelli) la quale si caratterizza per la diversità di uno degli elementi costitutivi (causa petendi o petitum); che nel caso in questione l’ attrice ha di fatto effettuato una modifica della domanda. Inoltre, afferma l’ appellante il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere la c.d. risoluzione per mutuo dissenso del contratto preliminare di compravendita per la mancata indicazione di un notaio da parte della promittente venditrice; che con telegramma del 13/2/2008 l’ avv. per conto della YYY aveva chiesto al XXX di fissare entro e non oltre gg.3 dal ricevimento della presente l’incontro presso il Notaio di fiducia onde stipulare l’atto pubblico definitivo; che, però, mai la YYY ha indicato una data ed un notaio (anche di loro fiducia) presso cui redigere l’atto; che la giurisprudenza è chiara sul punto affermando una norma di principio secondo cui il compratore non è responsabile dal momento che la diffida (come quella nel caso di specie) è inidonea a provocare la risoluzione del contratto mancando la designazione del notaio, atto questo fondamentale e di attestazione di una volontà comune delle parti di addivenire alla stipula del definitivo; che spiega la Corte di Cassazione con l’ordinanza n°22820/2012 che l’omissione di tale atto collaborativo comporta inadempimento dei promittenti venditori ed il legittimo rifiuto di adempiere da parte del compratore nei cui confronti la diffida non avrebbe dovuto avere effetto alcuno; che la designazione del notaio rogante implica anche un impegno di carattere economico e nel contempo fiduciario, per ciò che attiene alla scelta, e la mancanza di un preventivo accordo, anche eventualmente successivo al preliminare, testimonia una non volontà di stipulare il contratto definitivo, realizzando un mutuo dissenso con il solo effetto restitutorio limitato all’importo della caparra confirmatoria maggiorata degli interessi; che il contratto preliminare, peraltro, era comunque nullo e/o inefficace in quanto prodotto in semplice fotocopia e dunque non conforme all’originale, così come contestato ed eccepito formalmente a verbale da questa difesa nel corso dell’udienza del 5/3/2009, con una non equivoca negazione della genuinità della copia prodotta. Il motivo è infondato.

Partendo dall’ ultimo assunto, rileva la Corte che dal verbale dell’ udienza del 5/3/2009 risulta che, quando è stata depositata la seconda copia del contratto preliminare, non vi è stata alcuna contestazione della genuinità della copia, cioè della conformità della copia all’ originale. Infatti la difesa dell’ odierno appellante ha fatto solo rilevare, come per l’ appunto risulta dal citato verbale di udienza, che “la suddetta copia è nella sostanza diversa da quella già in atti, ove il prezzo non veniva in alcun modo evidenziato”.

Ne consegue che, ai sensi dell’ art. 2719 c.c., tale copia deve essere ritenuta conforme all’ originale; non potendosi certo ritenere che sia voluto contestare la conformità della copia all’ originale dalla contestazione della conformità della copia ad altra copia. Tanto più che la contestazione della conformità all’originale di un documento prodotto in copia non può avvenire in maniera generica, ma va operata – a pena di inefficacia – in modo chiaro e circostanziato, attraverso l’ indicazione specifica degli aspetti per i quali si assume che la copia differisca dall’ originale.

Pertanto, una volta che per presunzione legale la copia prodotta è conforme all’ originale, non rileva che la prima copia sia diversa dalla seconda copia.

Né l’ appellante ha mai denunciato un abusivo riempimento di foglio firmato in bianco, con l’ aggiunta successiva del prezzo di vendita.

Peraltro, dal raffronto delle due copie si rileva che la differenza tra le due è costituita dal solo fatto che nella prima copia vi sono delle cancellature sulle parti che indicano il prezzo di vendita e il saldo. Per cui, se vi è una copia contraffatta, in quanto su di essa sono state apposte delle cancellature, è la prima copia e non la seconda.

Ne consegue che l’ eccezione di nullità del preliminare per mancata indicazione del prezzo è infondata. Né vi è stata alcuna modificazione della domanda, a seguito della produzione della seconda copia. L’ appellante ha scritto nell’ appello che “la mutatio libelli, non consentita dall’art. 184 c.p.c. si ha quando l’attore, nel corso della fase istruttoria del giudizio di primo grado, proponga una nuova domanda, basata su presupposti di fatto diversi da quelli dedotti a fondamento dell’originaria domanda, formulata con l’atto di citazione, dando così luogo ad una trasformazione obiettiva della controversia (Cass. Civ. sez.III 18/2/81 n.983)”. Ma, nel caso di specie, non vi è alcun mutamento dei presupposti di fatto (nonché di diritto) posti a fondamento della domanda. Tanto che la memoria di costituzione del nuovo difensore, con cui è stata prodotta la seconda copia, non contiene alcuna nuova deduzione, riportandosi integralmente il nuovo difensore a quanto già dedotto nell’ atto di citazione.

Quindi, l’ unico mutamento verificatosi è stato la produzione di una seconda copia dello stesso documento, specificamente del preliminare di compravendita; preliminare di compravendita che, quale negozio giuridico, costituisce la causa petendi della domanda, e che è rimasto identico.

Parimenti infondata è l’ eccezione relativa alla mancata indicazione del notaio rogante da parte della promittente venditrice. La mancata indicazione del notaio presso cui rogare l’ atto (se non è indicato nel preliminare) da una delle parti del contratto preliminare, o di entrambe, di per sé è insufficiente a costituire manifestazione di volontà di quella parte, o di entrambe, di non volere più stipulare il preliminare. Tanto più nel caso di specie in cui la promittente venditrice aveva già manifestato la volontà di addivenire al contratto definitivo, adempiendo ancora prima della stipula del definitivo all’ obbligo della consegna dell’ appartamento.

Con il secondo motivo d’ appello si censura la sentenza impugnata per il mancato rilievo della vessatorietà della clausola penale e per la violazione dell’ art. 1341 c.c. in quanto, afferma l’ appellante la clausola penale era manifestamente eccessiva e vessatoria e pertanto soggetta ai requisiti di cui all’ art. 1341.

Il motivo è infondato.

Come affermato dalla S.C., “in materia contrattuale le caparre, le clausole penali ed altre simili, con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto all’altra in caso di recesso o di inadempimento, non avendo natura vessatoria, non rientrano tra quelle di cui all’art. 1341 cod. civ. e non necessitano, pertanto, di specifica approvazione” (Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 6558 del 18/03/2010; conformi: Cass. Civ., Sez. III, sentenza n.1168 del 23/01/2004; Cass. Civ., Sez. III, sentenza n. 20744 del 26/10/2004).

Per ciò che concerne l’ eccessività della penale, è da rilevare che il motivo d’ appello è del tutto generico e, quindi, inammissibile, non contenendo alcuna censura ai motivi con i quali il Tribunale ha escluso l’ eccessività della penale: “la penale convenuta non appare eccessiva i considerazione delle vicende connesse all’ inadempimento del preliminare, alla messa a disposizione del bene in difetto di ogni indicazione in ordine alla volontà di addivenire alla conclusione del definitivo e al pagamento del prezzo” (pagina 6 della sentenza appellata).

Con il terzo motivo d’ appello si censura la sentenza impugnata per il mancato rilievo dell’ inadempimento dell’ YYY; la quale, afferma l’ appellante, ha omesso di consegnare l’ immobile oggetto di vendita al XXX; né, afferma l’ appellante, vale a parziale giustificazione la circostanza che nell’unità abitativa si fosse insediata la ZZZ all’epoca dei fatti separata con l’odierno appellante. Il motivo è infondato. La promittente venditrice ha consegnato al XXX l’ immobile promesso in vendita. La circostanza che il XXX abbia lasciato l’ immobile nella disponibilità della moglie separata dimostra che egli aveva la detenzione materiale del bene.

Infine, con l’ ultimo motivo d’ appello si censura la sentenza impugnata per il mancato rilievo della nullità del contratto preliminare a seguito della mancata indicazione della polizza fideiussoria e della violazione del D.Lgs. n. 122 del 2005 al punto. Afferma l’ appellante che il Tribunale non ha tenuto conto che il D.Lgs 20 giugno 2005 n° 122 prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia; che il citato D.Lgs.   prevede che debbono essere contenuto già nel corpo del contratto preliminare, oltre al citato obbligo, una serie di altre norme dirette a tutelare il promittente acquirente.

Trattasi di motivo inammissibile in quanto formulato per la prima volta in appello. Né trattasi di eccezione rilevabile d’ ufficio, atteso che l’ articolo prescrive che “la nullità del contratto … può essere fatta valere unicamente dall’ acquirente” e che, quindi, trattasi di nullità relativa. Si deve aggiungere che tale disciplina si applica per gli immobili da costruire, e cioè di fabbricati rispetto ai quali sia prevista una successiva attività edificatoria ad opera del venditore e che pertanto al momento della conclusione del contratto non risultino ancora individuati nella consistenza voluta e convenuta tra le parti. Mentre, nel caso di specie, il contratto riguarda un immobile ceduto nello stato in cui si trovava al momento della stipula del preliminare.

Pertanto la sentenza di primo grado si presenta immune da vizi di ordine logico e/o giuridico, per cui deve essere confermata.

Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. I compensi si liquidano in base al D.M. n. 37 dell’ 8 marzo 2018 come segue: – scaglione valore della causa, ai sensi dell’ art. 5, da € 26.001 ad € 52.000 – valore medio di liquidazione previsto per il giudizio dinanzi alla corte di appello per le cause di valore da € 26.001 ad € 52.000 di € 1.960 per la fase di studio, € 1.350 per la fase introduttiva, con esclusione del compenso della fase istruttoria o di trattazione (non essendo stata espletata attività istruttoria o di trattazione), e con esclusione del compenso per la fase decisionale (non essendo stati depositati da parte dell’ appellata atti conclusionali), per un totale di € 3.310. Su tale somma è dovuto il rimborso per spese forfettarie nella misura di legge del 15% (art. 2 del D.M. n. 55 del 10 marzo 2014), oltre IVA e CAP come per legge. A norma dell’ art. 13, comma 1° quater DPR 115/2002, infine, quando l’ impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l’ ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il Giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l’obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Bari, II Sezione Civile, pronunciando sull’appello   avverso la sentenza del Tribunale di Bari, sezione stralcio, n. 2037/14 del 22/4/2014, depositata in pari data, proposto da XXX con atto di citazione notificato in data 1/12/2014, e nei confronti della società YYY ; sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti, così provvede:

  • rigetta l’ appello e, per l’ effetto, conferma la sentenza appellata;
  • condanna XXX al pagamento in favore dell’ appellata delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 3.310,00 oltre rimborso per spese forfettarie nella misura di legge del 15% , IVA e CAP come per legge;
  • dà atto della sussistenza dei presupposti, a carico dell’ appellante, dell’ obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ex art. 13, comma 1 quater DPR 115/2002 (introdotto con la legge 24/12/2012 n. 228).

Deciso in Bari, nella camera di consiglio della II sezione civile, il 25 maggio 2018.

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