Il preliminare di vendita di cosa altrui, è un contratto bilaterale intercorrente tra due soggetti: promissario acquirente e promittente venditore. Si caratterizza per il fatto che il bene oggetto dell’obbligazione contrattuale di vendita, non è nella proprietà del venditore promittente, ma è di appartenenza di un soggetto terzo, non parte contrattuale. Tuttavia il promittente si […]
Il preliminare di vendita di cosa altrui, è un contratto bilaterale intercorrente tra due soggetti: promissario acquirente e promittente venditore. Si caratterizza per il fatto che il bene oggetto dell’obbligazione contrattuale di vendita, non è nella proprietà del venditore promittente, ma è di appartenenza di un soggetto terzo, non parte contrattuale. Tuttavia il promittente si obbliga, nei confronti del promissario di compiere quanto dovuto, affinchè procuri, mediante la stipula di un contratto definitivo, la piena proprietà sulla “res” oggetto del rapporto preliminare. Tale prestazione a carico del venditore, non proprietario, può trovare realizzazione nei seguenti modi: A)il promittente acquista il bene dal terzo proprietario trasferendolo, in seguito al promissario; B)il promissario acquista direttamente il bene dall’effettivo proprietario nel senso che può essere contratto un definito direttamente tra le parti in questione. Tuttavia va sottolineato che il preliminare di vendita , essendo un contratto essenzialmente bilaterale lega promittente e promissario e, non giammai quest’ultimo con il proprietario, altrimenti si cadrebbe nella fattispecie contrattuale di preliminare su cosa propria. Alla luce di quanto esposto risulta necessario evidenziare la carenza di legittimazione dell’acquirente promissario alla non conclusione del contratto definitivo. Infatti, lo stesso non può opporre l’eccezione di inadempimento e quindi agire per la risoluzione del preliminare, qualora il promittente, nel momento in cui vi è tenuto,è nelle condizioni di ottenere l’acquisto della proprietà direttamente dal terzo. Per quanto concerne le obbligazioni del promittente su esso ricadono: la consegna del bene; garanzia per vizi; garanzia per evizione. Si segnale altresì la possibilità per le parti in causa di procedere alla trascrizione dello stesso, la cui efficacia ha valore meramente prenotativo, nel senso che serve ad anticipare gli effetti di quello che sarà il contratto definitivo.. La trascrivibilità del preliminare tende altresì a garantire la sua opponibilità nei confronti di eventuali terzi, comunque estranei al rapporto, che vantano diritti sul bene. Merita ancora sottolineare che, gli effetti della trascrizione del preliminare cessano qualora, decorso un anno dalla data convenuta le parti non abbiano proceduto alla stipula del contratto definitivo o esso non abbia avuto esecuzione; oppure qualora entro tre anni dall’avvenuta trascrizione, non si sia proceduto alla trascrizione del contratto definitivo.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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