Per “muro divisorio”s’intende una costruzione, un’opera in muratura o comunque una struttura dotata del requisito della stabilità, appartenente a due soggetti diversi, inteso a delimitare le rispettive proprietà. In merito la nostra legislazione detta numerose norme, con specifico riferimento al codice civile, (Art 874 e ss), miranti a regolare problematiche che si potrebbero presentare soprattutto […]
Per “muro divisorio”s’intende una costruzione, un’opera in muratura o comunque una struttura dotata del requisito della stabilità, appartenente a due soggetti diversi, inteso a delimitare le rispettive proprietà. In merito la nostra legislazione detta numerose norme, con specifico riferimento al codice civile, (Art 874 e ss), miranti a regolare problematiche che si potrebbero presentare soprattutto nel caso in cui il muro divisorio tende a separare due fondi. Da una prima analisi si evince che nell’attuale sistema vige un principio di comunione forzosa del muro sul confine (art 874 cc), norma che trova amplia applicazione , con la sola esclusione delle zone sismiche (Cass civ n731197). Inoltre non esiste un principio che riconosce l’indivisibilità funzionale del muro divisorio, questo infatti si “presume “comune (art 880 cc) e, si parlerà pertanto di comproprietà e comunione dello stesso. La comunione del muro divisorio non va intesa nel senso che ciascuno dei comproprietari abbia la proprietà assoluta della metà del muro bensì, ciascuno di essi è proprietario, sia pure pro quota, dell’intero muro e, del suolo ad esso sottostante, in ogni sua parte. Anche in caso di demolizione di uno degli edifici confinanti e quindi del muro (in assenza di titolo o giustificazione), la comunione non viene meno, infatti la stessa può essere utilmente invocata da comproprietario del muro divisorio abbattuto arbitrariamente dall’altro comproprietario al quale viene altresì riconosciuto il diritto alla costruzione del manufatto secondo le originarie caratteristiche, nonché il risarcimento del danno.(Cass civ n.113571) Significativa è, altresì la distinzione tra i casi in cui il muro sia stato eretto sul confine o meno. Nella prima ipotesi, il vicino che non ha partecipato all’edificazione può, chiedere che il muro diventi in comune ma sarà tenuto al rimborso delle spese sostenute per la sua edificazione pari alla metà. Nell’ipotesi invece in cui il muro non sia stato eretto sul confine,quindi in aderenza (Art 877cc) ma ad esso vicino, colui che intende richiedere la comunione sarà tenuto a pagare non solo le spese per la sua edificazione ma anche il valore della porzione del terreno che diventerà di sua proprietà, in automatico, con l’acquisto del muro stesso. Il legislatore ha anche previsto la fattispecie che regola l’innesto di un proprio muro su quello altrui (Art 876 cc), ma in questo caso dovrà essere corrisposta un’indennità, riconosciuta a colui che ha eretto il muro; il vicino potrà utilizzare il muro di confine per l’appoggio di un edificio od opera ma prima sarà obbligato all’acquisto della comunione dello stesso. Per quanto riguarda la “manutenzione “di un muro divisorio, è necessario preliminarmente, stabilire se esso sia realmente in comune; pertanto vi è comunione e quindi, comproprietà, qualora il muro separi, due edifici della medesima altezza, due terreni opportunamente recintati, orti, giardini e cortili; la comproprietà e la conseguente esenzione dalla manutenzione, è invece esclusa qualora i muri divisori, siano muniti di spiovente o, sui quali siano stati realizzati, al momento della costruzione, mensole, cordoncini o simili, oppure nicchie la cui profondità superi la metà dello spessore del muro stesso. In questi casi la manutenzione spetta, per intero, al proprietario sul cui terreno si affacciano gli spioventi o gli sporti. Qualora si evinca la comproprietà del muro, le spese saranno ripartite tra i due proprietari in proporzione al diritto di ciascuno. Spesso può accadere che si rendano necessarie della riparazioni conseguenti a danni causati da lavori realizzati da uno dei comproprietari, ovviamente spetta a quest’ultimo provvedere per l’intero senza nulla a pretendere in quanto si evince una vera e propria responsabilità di tipo personale.; la medesima situazione si verificherà anche nel caso in cui le riparazione si rendono necessarie perché conseguenti ad una scarsa manutenzione da parte di uno solo dei comproprietari. In particolare, il diritto di manutenzione si trasferisce in capo a chiunque sia proprietario nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione. Spesso ci si chiede se sempre il comproprietario è tenuto, o meglio obbligato al pagamento delle spese di manutenzione; la risposta è facilmente ravvisabile nella fattispecie della “rinuncia”al diritto sul muro in comune;in tal caso il comproprietario può legittimamente rifiutarsi di contribuire alle spese purchè, esso non sostenga un edificio o, qualsiasi costruzione di una proprietà. La rinuncia si estende anche al terreno su cui il muro stesso è eretto. Tale rinuncia deve necessariamente derivare da atto scritto e, va formalizzata innanzi ad un notaio, che ne curerà la trascrizione presso il Registro dei beni immobili. Interessante è anche l’analisi dei casi in cui in comune vi siano fossi, oppure recinzioni. Il fosso posto a confine tra due terreni si considera comune, se lo stesso è però adibito a scolo è invece di proprietà di chi se ne serve. Per chi desidera installare una recinzione tra il proprio terreno e quello del vicino confinante, non può obbligare quest’ultimo a partecipare alle spese, se non per vie amichevoli. Chi invece, vuol erigere una recinzione muraria, in una zona abitata, può pretendere che il vicino contribuisca alle spese in proporzione alla sua quota.
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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